1月20日，奧園宣布終止收購百年人壽，這是繼綠城8月末因銀保監(jiān)會未批準(zhǔn)交易從而停止收購百年人壽后，又一次房地產(chǎn)收購保險業(yè)務(wù)失敗的案例。

距離宣布收購剛好半年的時間，奧園宣布終止此項交易，與綠城直接公告披露是銀保監(jiān)會的原因不同，奧園并沒有直接透露具體原因，而是稱“由于收購事項的先決條件未能按約定時間達(dá)成，因此該等協(xié)議予以終止。”

奧園所謂的先決條件不過5條，其余條款無非是買方與賣方一些程序以及內(nèi)容保證，最有可能遭到變卦的仍是“中國銀保監(jiān)會批準(zhǔn)根據(jù)收購事項變更目標(biāo)公司的股東，并完成有關(guān)工商變更登記�！�

綠城在2018年12月份高調(diào)宣布以27.18億元收購百年人壽11.55%股份，成為百年人壽控制人后，奧園相繼在2019年7月份宣布32.6億元收購百年人壽13.86%股份，意圖爭奪大股東的位置。

彼時，市場對于綠城與奧園爭奪百年人壽的議論愈演愈烈，而百年人壽的原股東為萬達(dá)，可以說是多家房企“覬覦”百年人壽，而一個保險牌照的意義對于房企來說遠(yuǎn)不止如此，險資與地產(chǎn)的聯(lián)動并不少見。

房企也希望構(gòu)建自己的金融版圖，例如恒大39.39億元收購的牌照，世茂和新城都曾參與設(shè)立人壽公司。

其中，對于險資最激進(jìn)的莫過于出身銀行的黃其森，泰禾不僅僅發(fā)起創(chuàng)立海峽人壽，而且繞道香港以106億港元完成收購大新金融集團(tuán)旗下的壽險業(yè)務(wù)。寄望于通過險資業(yè)務(wù)提供現(xiàn)金流改善財務(wù)的泰禾，反而陷入了償債難題中。

據(jù)了解，鑒于中國保險業(yè)的高門檻，人壽保險牌照具有獨(dú)特的價值，而保險業(yè)務(wù)意味著穩(wěn)定的收入，對于融資難的房企來說是一項可持續(xù)的資金來源，且融資成本十分低。

綠城董事會主席張亞東稱，入股百年人壽是“希望能夠通過與百年人壽的合作打通資金層面，為主業(yè)發(fā)展做服務(wù)”。

另一方面，保險行業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)在業(yè)務(wù)上還能進(jìn)行不少的合作——保險公司收到保費(fèi)后需要將其進(jìn)行投資，而買入商業(yè)地產(chǎn)就成了不錯的選擇，商業(yè)地產(chǎn)可以提供每年穩(wěn)定的租金回報，而合理的配置可以讓物業(yè)升值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓獲利。

對于國內(nèi)的傳統(tǒng)開發(fā)商來說，商業(yè)地產(chǎn)回款周期長且前期資金投入大，所以需要快速變現(xiàn)的方法，可以與險資形成有效的互補(bǔ)。

此外，奧園的多元化業(yè)務(wù)中的數(shù)個板塊都走得很遠(yuǎn)，奧園集團(tuán)主席郭梓文就希望通過百年人壽來達(dá)到旗下奧園大健康板塊的協(xié)同：“百年人壽本身跟奧園健康的醫(yī)美、康養(yǎng)這個板塊，還有奧買家的客源板塊是有關(guān)聯(lián)的，所以我們認(rèn)為公司在健康康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)與保險業(yè)有密切關(guān)系。”

“現(xiàn)在廣州、深圳都希望我們的百年人壽去開總部，均給出土地優(yōu)惠……這是通過產(chǎn)業(yè)聯(lián)動主業(yè)�！惫魑脑�2019年8月份的投資者會上說。

雖然奧園和綠城心中的算盤都能把這筆賬算明白，但是銀保監(jiān)會的存在讓兩者的打算都失去了可能性，其對于房地產(chǎn)和保險的合作一直都十分謹(jǐn)慎。

事實上，2017年以來，監(jiān)管部門對地產(chǎn)介入保險開始嚴(yán)加整治，也令房企入股保險公司存在一定政策風(fēng)險。

近日，中國銀保監(jiān)會副主席黃洪在國新辦的發(fā)布會上就表示：“堅決抑制房地產(chǎn)金融化泡沫化。嚴(yán)厲查處銀行保險資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。”

然而，在不少投資者眼里，奧園此次退出百年人壽的爭奪并不能算一件壞事，最重要的原因在于交易價格和百年人壽自身的資產(chǎn)質(zhì)量。

綠城在2018年末宣布收購百年人壽后，次日股價便應(yīng)聲下跌達(dá)10%；而奧園同樣如此，在2019年7月19日宣布收購后的3個交易日，遭遇了連續(xù)的下滑。

值得注意的是，奧園2018年的歸母凈利潤才24.09億元，此次收購百年人壽交易的價格超過32億元，以高昂的價格收購一個非主業(yè)的保險公司對于部分投資者來說并不理想。

百年人壽是一家典型的中型險資企業(yè)，最大的特點(diǎn)或許在于其是東北首家內(nèi)資壽險機(jī)構(gòu)。

自2015年萬達(dá)入股開始，百年人壽實現(xiàn)連續(xù)4年盈利，2018年累計保險業(yè)務(wù)收入385.65億元，同比增長約30%，年內(nèi)實現(xiàn)凈利潤6.97億元，同比增長99%。

但百年人壽的償付能力卻連續(xù)遭到了監(jiān)管部門的注意，其綜合償付能力充足率在2018年多次逼近100%的紅線。

隨著奧園與綠城的交易終止，圍繞百年人壽的爭奪也將結(jié)束，但房企對于金融牌照的渴求不會停止。

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