多人對于海倫堡的認(rèn)知，或許還僅限于這是一家扎根廣東的房企，但事實(shí)上其版圖早已覆蓋全國。

1998年，海倫堡創(chuàng)立于廣州，在初創(chuàng)期就展示了其片區(qū)經(jīng)營的能力。海倫堡在廣州市番禺市橋南區(qū)開發(fā)了第一個樓盤——華景新城，成功地改變了當(dāng)時(shí)番禺市橋南區(qū)的生態(tài)居住環(huán)境，并確定了海倫堡住宅地產(chǎn)經(jīng)營方向和“歐式建筑風(fēng)格”的產(chǎn)品風(fēng)格定位。通過這一口碑項(xiàng)目打造的高起點(diǎn)，讓當(dāng)時(shí)初出茅廬的海倫堡以品質(zhì)地產(chǎn)商的姿態(tài)進(jìn)入大眾視線。

粵系房企向來以低調(diào)著稱，實(shí)為埋頭做實(shí)事，海倫堡也同樣偏好穩(wěn)健、進(jìn)取。發(fā)展早期，海倫堡便在廣州、珠海、中山、佛山及惠州等廣東省主要城市建立了穩(wěn)固的市場定位，至今日，海倫堡不再只局限于廣東省的發(fā)展，憑借著此前積累的經(jīng)驗(yàn)，已悄然完成全國業(yè)務(wù)版圖的布局。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，海倫堡已在主要位于珠江三角洲地區(qū)、長三角地區(qū)、京津冀地區(qū)、華西地區(qū)及華中地區(qū)的12個省及直轄市的37個城市占據(jù)一席之地，擁有超過150個處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目。

不斷擴(kuò)大

海倫堡對自己的定位是“一家不斷擴(kuò)大的中國房地產(chǎn)開發(fā)商”。盡管海倫堡一向低調(diào)，但回看其21年的發(fā)展歷程，會發(fā)現(xiàn)海倫堡沒有停止過拓展業(yè)務(wù)版圖的步伐。

在上世紀(jì)90年代末打造出“番禺華景”這樣的標(biāo)桿項(xiàng)目之后，海倫堡在當(dāng)?shù)乩^續(xù)開發(fā)，打造了海倫堡·流金歲月、海倫堡·御院等代表項(xiàng)目，帶動橋南區(qū)域快速發(fā)展，給自己帶來了“一個樓盤帶旺一片區(qū)域”的名聲。

憑借在番禺市橋區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開發(fā)與片區(qū)運(yùn)營的成功經(jīng)驗(yàn)，2005年海倫堡開始在廣州以外地區(qū)開發(fā)物業(yè)，將業(yè)務(wù)拓展至中山，邁出了對外擴(kuò)張的第一步。海倫堡進(jìn)入中山發(fā)展至今14年，在當(dāng)?shù)亻_發(fā)了海倫堡·海倫灣、海倫堡·海倫時(shí)光等13個項(xiàng)目。

入駐中山后的幾年，海倫堡便快速擴(kuò)張珠三角，相繼在江門、肇慶、惠州等城市落子，土儲版圖進(jìn)一步加深。惠州作為房企搶灘要地，也是海倫堡深耕的重點(diǎn)城市之一。12年間，海倫堡在惠州多個片區(qū)布局了28個項(xiàng)目，打造了海倫堡·海倫藝境、海倫堡·海倫灣等耳熟能詳?shù)拇眄?xiàng)目。早期城市的布局與深耕，體現(xiàn)著海倫堡的前瞻性眼光，這些珠三角城市目前都已被納入粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃范圍內(nèi)。

憑著在廣東省的成功經(jīng)驗(yàn)，2009年，海倫堡開始跨出珠三角，布局中國部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的市場。海倫堡選擇了昆明作為邁出珠三角、拓展華西地區(qū)的第一站。海倫堡在昆明累計(jì)已開發(fā)海倫堡·海倫國際、海倫堡·海倫中心、海倫堡·中央廣場等9個代表項(xiàng)目，涵蓋了住宅、商場、寫字樓等等多元業(yè)態(tài)。其中，2012年亮相的千畝大盤海倫堡·海倫國際，是昆明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的標(biāo)桿項(xiàng)目。

在昆明海倫堡·海倫國際入市的2012年，海倫堡借項(xiàng)目成功之機(jī)，將成都、西安等城市納入其西部版圖范圍，深化在西部區(qū)域核心城市的深耕。海倫堡進(jìn)入成都、西安市場以后，在這兩座城市落地了標(biāo)志性的經(jīng)典產(chǎn)品線，海倫春天、海倫國際和海倫灣，包括成都的海倫堡·海倫天麓、海倫堡·海倫國際，西安的海倫堡·海倫灣等項(xiàng)目。

次年，海倫堡的戰(zhàn)略觸角也開始延伸至長江三角洲地區(qū)，上海作為長三角的絕對中心，是海倫堡在該區(qū)域開拓布局的首個核心城市。2013年，海倫堡落地上海，先后在上海開發(fā)了海倫堡·愛ME城市等項(xiàng)目；隨后幾年，海倫堡陸續(xù)進(jìn)入杭州、合肥、寧波、紹興、嘉興等城市，進(jìn)一步深化長江三角洲地區(qū)戰(zhàn)略布局。

2016年，海倫堡的全國擴(kuò)張完成了最后一塊拼圖，正式進(jìn)軍京津冀地區(qū)。同年，海倫堡進(jìn)入南京市場，加強(qiáng)其在長江三角洲地區(qū)布局力度，其首個一站式購物中心——海樂城也落地于此，2018年開業(yè)后已成為當(dāng)?shù)仄瑓^(qū)的標(biāo)桿商業(yè)中心。

海倫堡在土地市場的活躍，也可見其在規(guī)模擴(kuò)張上的決心，最終也見諸成效。根據(jù)戴德梁行報(bào)告，在未上市物業(yè)開發(fā)上及非國有企業(yè)中，按照2017年合約銷售額統(tǒng)計(jì)排位，海倫堡排名第九位；同年，按總銷售面積計(jì)算，海倫堡排名第7位。

2019年，海倫堡拿地上也沒有停下步伐，陸續(xù)在昆明、濟(jì)南、荊州、南京、九江、佛山、無錫、臺州等地落子。

布局法則

房地產(chǎn)開發(fā)的核心利益來自土地儲備，區(qū)域選擇、拿地策略的優(yōu)劣，都與房企的未來發(fā)展息息相關(guān)。作為老牌房企，從海倫堡的發(fā)展路徑中可以看出，其已摸索出屬于自己的一套拿地法則：以廣州為起點(diǎn)，聚焦珠三角地區(qū)，再將路徑進(jìn)一步延伸至長三角地區(qū)、京津冀地區(qū)、華西地區(qū)及華中地區(qū)，戰(zhàn)略性布局全國。

從其布局區(qū)域可以窺見，海倫堡堅(jiān)持地區(qū)深耕投資策略，特別是密切關(guān)注受到政策支持的區(qū)域或地區(qū)，如粵港澳大灣區(qū)、杭州灣區(qū)及長江經(jīng)濟(jì)帶�；浉郯拇鬄硡^(qū)由九個珠三角城市組成， 2018年末總?cè)丝谝堰_(dá)7000萬人，是中國開放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一。杭州灣及長江經(jīng)濟(jì)帶則是“一帶一路”等多重國家戰(zhàn)略的交匯點(diǎn)，代表未來中國東部發(fā)展新高度。

具體到城市進(jìn)入，海倫堡在進(jìn)入?yún)^(qū)域市場時(shí)，會先在各區(qū)域選擇一個核心城市或幾個核心城市；在核心城市站穩(wěn)腳跟之后，通過不斷滲透到被判斷為增長潛力高的其他城市，以延展在各區(qū)域的業(yè)務(wù)。

以大灣區(qū)為例，海倫堡早期在廣州深耕，隨后逐漸在中山、惠州、肇慶等廣東省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市創(chuàng)建據(jù)點(diǎn)。截至目前，海倫堡大灣區(qū)持有近70個項(xiàng)目，已實(shí)現(xiàn)了廣州、佛山、東莞、中山、江門、肇慶、珠海、惠州8大灣區(qū)城市戰(zhàn)略布局。目前，海倫堡在粵港澳大灣區(qū)擁有的土儲貨值超過千億，未來發(fā)展將受益于大灣區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃紅利。

同樣，在國家政策支持的長三角洲地區(qū)，海倫堡通過率先落子上海，隨后逐步向杭州、合肥、寧波、南京等城市滲透，這些城市也是長江經(jīng)濟(jì)帶國家戰(zhàn)略規(guī)劃中的重點(diǎn)城市，是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的地區(qū)之一，具有良好的未來成長空間。

此前有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來3年，中心城市的地價(jià)仍然處于上升通道，土地儲備越多的房企，未來的競爭力將更強(qiáng)。也就是說，海倫堡土儲的優(yōu)勢還會逐漸凸顯。只有具有高質(zhì)量和具有成本競爭力的儲備，才能維持未來擴(kuò)展的競爭優(yōu)勢。

體現(xiàn)在拿地方式上，則是綜合考量多方因素，以多種方式收購?fù)恋�。除了傳統(tǒng)的招拍掛之外，海倫堡還參與舊城改造，以及向第三方收并購等。在這方面，海倫堡也有專職的土地收購團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)分析、與交易對手協(xié)商并實(shí)施收購交易，以控制土地風(fēng)險(xiǎn)。

得益于獨(dú)有的布局法則與土地儲備，海倫堡土儲在珠三角地區(qū)占比40%，長三角地區(qū)占比18.2%，華西地區(qū)占比25.7%，既兼顧了安全性與良好的成長性，也為其業(yè)績的穩(wěn)定可持續(xù)增長提供了保障。截至2016年、2017年及2018年12月31日，海倫堡總收益分別為142.27億元、143.55億元及175.17億元，復(fù)合年增長率為11.0%。同期，其年度溢利分別為28.98億元、19.80億元及22.56億元。在其業(yè)務(wù)收入中，各個區(qū)域均給出了與布局規(guī)模相對應(yīng)的業(yè)績貢獻(xiàn)。

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