早上八點半，從廣州漢溪長隆地鐵站G出口出來，再沿著熙熙攘攘的人流走上一兩分鐘，便來到了時代E-PARK（番禺）。

這是一個坐落于雙地鐵、雙商圈交匯地帶的甲寫辦公園區(qū)。正值早高峰，上班族們步履匆匆地走在近3萬方綠植園林與辦公樓交融錯落的園區(qū)內，時間稍有余裕的還會在樓下星巴克或麥當勞帶走一杯咖啡、一份早餐。

與時代商業(yè)總經理王媛媛的見面，就約在了E-PARK A2棟的十八樓，自去年8月項目迎來首批進駐企業(yè)時，時代商業(yè)也把總部喬遷于此。

時隔兩年，我們與王媛媛再次坐下來面對面聊一聊。兩年間，作為時代商業(yè)標桿性的商辦項目時代E-PARK（天河）步入成熟軌道，以“新商務創(chuàng)變者”為定位的時代E-PARK（番禺）于去年緊隨入市，如今均已接近接近滿租，實現(xiàn)了時代商業(yè)將甲級商務辦公與文創(chuàng)園區(qū)辦公融為一體的構想；同時，代表嶄新產品方向的時代方洲驚艷面世，購物中心、酒店等多元布局的戰(zhàn)略也逐步推進。

“這可能就是一個商業(yè)管理公司一步一步的進階之路。”王媛媛說道。

來時路：創(chuàng)意園+甲寫

時代商業(yè)是時代中國控股旗下專業(yè)負責集團商業(yè)地產模塊的戰(zhàn)略業(yè)務單元，獨立運作商業(yè)地產投資拓展、設計管理、工程建設、資產管理、物業(yè)服務、投資孵化、增值服務、資本運營的全鏈條體系。以多元挖掘城市存量與增量價值的目標為原點，時代商業(yè)在深耕辦公產品的同時，正式進軍購物中心領域，并往酒店、物流園方向延伸，打造立體、完整的產品生態(tài)。

自2002年成立以來，時代商業(yè)錘煉出一個個帶有時代特質的城市精品，成功開發(fā)并運營時代·遠景大韓城、國際單位時尚科技園等近20個標桿項目，總管理面積逾180萬平方米。

其中，我們身處的時代E-PARK（番禺）承載了時代商業(yè)不少的付出與努力。

時代E-PARK（番禺）是時代E-PARK2.0系列的開端，屬類甲級產品。時代商業(yè)創(chuàng)新性融合甲級寫字樓及文創(chuàng)產業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢屬性，打造以該產品為代表的新商務辦公系列，讓寫字樓兼得高品質、生態(tài)化的硬件環(huán)境和全方位的園區(qū)增值服務。

“我們的住宅產品及配套服務已然盡善盡美，但對于早出晚歸的上班族來說，更多的時間是分配于辦公場景中，好好享受這些完善體驗的機會越發(fā)難得。那么，他們對如此重要的辦公空間又會有怎樣的需求和期待呢？“這是時代商業(yè)打造E-PARK的核心出發(fā)點。

為此，時代商業(yè)開展廣泛而精準的前期調研，并結合市場產品分析，洞察出上班族的辦公痛點�；诖�，時代E-PARK（番禺）提出辦公與生活共融的概念，為企業(yè)員工配置了暖心食堂、健身工坊、恒溫泳池、多功能會議中心、禮品加油站等配套，為企業(yè)VIP領袖打造如咖啡室、品茶室、品酒屋等私享型增值商務空間，將辦公環(huán)境轉變?yōu)殪`活、彈性的生態(tài)。

為進一步滿足人群的社交需求，時代商業(yè)分別為員工、高管和企業(yè)家打造不同圈層的鏈接生態(tài)，搭建人際、企業(yè)間的良性互動關系。針對員工圈層，園區(qū)提供主題嘉年華、運動賽事等氛圍類活動，為員工創(chuàng)造自由社交、興趣培養(yǎng)的平臺；針對高管圈層，園區(qū)嫁接多家優(yōu)質資源，提供行業(yè)交流、專業(yè)課程等增值服務，助力個人成長，反哺企業(yè)效能的提升；針對企業(yè)家圈層，園區(qū)以主題品鑒會、企業(yè)沙龍等形式幫助企業(yè)家拓展高端人脈，創(chuàng)造商務洽談的定制化場景。

同時，旗下孵化器品牌時代創(chuàng)立方為進駐企業(yè)提供孵化培育、創(chuàng)業(yè)金融等成長類服務，加速企業(yè)發(fā)展。

王媛媛希望通過辦公生態(tài)的打造，幫助辦公人群充分利用碎片化時間，讓辦公不再局促于一個逼仄的格子間。

“甲寫硬件做得好的，可能沒法提供這么多企業(yè)增值服務；增值服務做得好的，可能提供不了這么高標準的硬件配套，這也是讓不少企業(yè)困惑的痛點�！蓖ㄟ^甲級寫字樓產品與產業(yè)服務的結合，時代商業(yè)打造了一個創(chuàng)新性辦公產品。讓寫字樓兼得高品質、生態(tài)化的硬件環(huán)境和全方位的園區(qū)增值服務。

時代E-PARK（番禺）的出現(xiàn)，果然給市場帶來耳目一新的感覺。早在去年開業(yè)時，項目預租率便已超過70%。如今，項目接近滿租，價格比周邊高出20%左右。

滿租與20%溢價的背后，是時代商業(yè)正確的判斷與篤定的選擇。

王媛媛回憶道，最開始做項目定位的時候，時代商業(yè)與許多如五大行等的商業(yè)咨詢公司接洽過，但他們都認為項目所在的地方沒有商務氛圍，很難把辦公產品做起來。

“因為對面是長隆旅游度假區(qū)，旁邊也沒有CBD，辦公產品主要集聚萬博板塊。所以他們對在這個地方做辦公沒有什么信心，價格評估也預計會比萬博甲寫低一些�！�

然而，王媛媛及她的團隊并沒有氣餒，而是堅持了自己的判斷。

王媛媛分析道，項目地塊位于雙地鐵出口，交通相比僅有一個地鐵出口的萬博片區(qū)更加優(yōu)越；未來，南站的崛起也會幫助漢溪板塊帶來更多企業(yè)與人流；此外，項目附近還有大量優(yōu)質實惠的公寓為辦公人群提供居住配套。

“基于各種原因，我們認定這個地方能做起來，加之時代E-PARK（番禺）屬于我們在該產品領域的探索項目，沒有受太多固化思維的束縛。”王媛媛說道。

憑借商務辦公積累多年的經驗及獨特的產品概念，最終時代商業(yè)成功把這個項目的辦公商業(yè)氛圍打造起來。

“這一帶，以前大家討論商務區(qū)都是講萬博板塊，現(xiàn)在會開始說漢溪萬博板塊，我們已經把這個地方做成一個小小CBD的感覺�！蓖蹑骆抡Z氣中透露些許自豪。

而她也坦誠道，在項目打造的過程中，曾面臨不少艱難的抉擇。

“其實有過誘惑，也有過搖擺，不過最后我們把它堅定做下來了�！蓖蹑骆轮傅氖钱敵踝龅讓由虡I(yè)招租時的事情。

據(jù)了解，一開始時代商業(yè)做項目招商定位的時候，由于位置相對優(yōu)越，不少品牌商家都有較高的進駐欲望，甚至給出了很高的租金，對此，項目團隊也曾猶豫、糾結過。

但最后團隊還是選擇拒絕誘惑：“我們當時就在思考，做這個商業(yè)街的目的是什么？僅僅為了一個很高的租金，還是要將項目的品質感打造出來，提供樓上辦公人群最需要的配套和工作氛圍？”

王媛媛說道，做商業(yè)就得有所為有所不為，需要有篤定的想法和目標。如果品牌無法適配園區(qū)人群的需求和定位，給再高的租金都要拒絕。如果想要的品牌還沒有來，就要想辦法去跟他們接觸，甚至降低價格把他們吸引過來。

正是時代商業(yè)的堅持、拒絕跟“犧牲”，項目換來了更長期的發(fā)展與更好的收益。

新航道：辦公產品之外

在商業(yè)辦公線上，E-PARK系列是時代商業(yè)成熟運營的產品。而在今年，時代商業(yè)又向市場推出了新面孔，一個是已面市的時代方洲（沙灣），一個是開工的時代·方洲（海珠）。

今年5月底，時代方洲（沙灣）正式亮相，項目位于廣州番禺沙灣瑰寶小鎮(zhèn)核心區(qū)域，定位番禺創(chuàng)新創(chuàng)意總部基地。隨后的7月，位于廣州海珠的時代·方洲（海珠）舉行開工儀式。項目背靠海珠濕地，三面環(huán)水，將規(guī)劃改造為集時尚、藝術于一體的文創(chuàng)辦公街區(qū)。

相比于此前的產品系列，時代·方洲又意味著怎樣的新打法呢？

王媛媛揭示道，以前打造的創(chuàng)意園區(qū)比較傾向辦公業(yè)態(tài)，而時代·方洲所代表的創(chuàng)意園則在探討更多商業(yè)的可能性，“所以為該產品系列賦予了一個寓意無限機會和無限希望的一個名字——‘方洲’�！�

以海珠項目為例，項目位于濕地公園的生物島旁，地理位置優(yōu)越，加之時代本身具有沉淀已久的藝術基因，王媛媛相信有機會將其打造成廣州版的798藝術區(qū)。

“不希望它走的是以前只做成一個辦公場景的路子，我們會探討一些新的好玩的東西，如契合年輕人熱衷拍照打卡的習慣，所以方洲系列在創(chuàng)意園的形態(tài)之外會做更多的商業(yè)探索�！�

方洲對于時代商業(yè)而言，是一個探索中的新產品，是一條摸索中的新道路。“因為我們又在做一些新的東西，所以沒有太多市場上的可對標產品。”王媛媛說道，“我們不斷跟很多資源探討新的可能性，包括咖啡店、民宿也好，一些新的業(yè)態(tài)也好，我們都在溝通、嘗試�！�

然而挑戰(zhàn)沒有盡頭，除了在商業(yè)辦公產品線上的創(chuàng)新，時代商業(yè)開始嘗試進行業(yè)態(tài)上的突破，如購物中心和酒店。

王媛媛向觀點地產新媒體透露，在時代E-PARK（番禺）項目的二期將規(guī)劃一個小型的購物中心，體量在3、4萬平方米左右，定位偏商務、社交體驗型，這是基于地鐵站及商圈所輻射巨大人流而打造的。

除了商務辦公型，時代商業(yè)還規(guī)劃了另一種社區(qū)鄰里型的購物中心。王媛媛透露，接下來時代商業(yè)會在中山的時代傾城項目打造一個小型的購物中心，是依附住宅項目、主打家庭親子服務體驗的產品。

不過，外界好奇的或許是，一向專注于商業(yè)辦公領域的時代商業(yè)，為何也開啟多元化拓展了？在王媛媛看來，這些嘗試是“避不開”的。

一方面，時代商業(yè)作為一家大型地產集團下的商業(yè)公司，土地儲備非常豐富，同時也決定產品往多樣性方面發(fā)展。另一方面，針對商業(yè)綜合體，辦公可以反哺商業(yè)，商業(yè)又可以服務于酒店，如果某種業(yè)態(tài)少了，一環(huán)生態(tài)就不完整。

“我們后來覺得，既然要進入商業(yè)這個領域，從一開始比較簡單的商業(yè)辦公入手，然后慢慢發(fā)展底商，再是購物中心、酒店，然后涉足綜合體，我覺得這可能是一個商業(yè)管理公司的一步步進階之路�！�

王媛媛透露，目前時代商業(yè)已獲取、籌備、在建、在運營的項目近20個。

而在用心打造一個個標桿項目的背后，時代商業(yè)希望通過輕資產的管理輸出，打造下一個企業(yè)“增長點”。

“E-PARK也好，方洲也好，還有購物中心、酒店等，當我們將手上這幾條產品線的核心能力打磨得更加成熟之后，我們能夠快速地做項目輕資產管理輸出，這時候便可突破硬件建設周期的速度局限，實現(xiàn)更快的增長和拓展�！�

以下為觀點地產新媒體對時代商業(yè)總經理王媛媛女士的專訪實錄：

觀點地產新媒體：相比于之前的項目，E-PARK系列的辦公產品有什么獨特的運營經驗呢？

王媛媛：之前1.0是偏創(chuàng)意園區(qū)產品一些，而2.0產品即E-PARK，最大的不一樣的地方，是讓創(chuàng)意園產品有甲寫的服務，甲寫的品質里面又會有產業(yè)的服務。

一方面，我們結合了時代商業(yè)之前做創(chuàng)意園、產業(yè)園區(qū)的經驗，因為絕大部分的甲寫產品里面，可能都不太會有一些產業(yè)服務，如針對企業(yè)成長的孵化器，提供產業(yè)方面的支持和服務，加速企業(yè)發(fā)展。

另一方面，我們在做E-PARK項目的時候就在考慮一個問題：甲寫的產品能不能做得更好？大多數(shù)辦公人群可能一天待在辦公場合長達12小時，但其實靈活利用辦公碎片時間的需求也很多，是否能將辦公生活變成一種生態(tài)？讓辦公人群來到公司上班的時候，不是被局限在格子間里。

所以時代商業(yè)在辦公園區(qū)大配套里，做了食堂，做了健身房，在社交方面，針對員工、高管和企業(yè)家分別打造不同層次的活動生態(tài)，如針對企業(yè)領袖打造主題私享會，充分聯(lián)動上下游產業(yè)的商務合作資源，以最短“社交距離”聯(lián)動溝通，這相當于是一個雙贏的做法，等等。

在辦公樓里面我們既有租賃收入，也有服務性收入，并且通過我們的增值服務促進項目客戶的滿意度提升。

這種產品目前市場上并不是很多，甲寫硬件做得好的，可能沒法提供這么多人性化的配套性服務；配套服務做得好的，可能提供不了這么高標準的硬件配套，這也是很多企業(yè)的痛點。

觀點地產新媒體：今年公司也推出時代·方洲，相比E-park方洲系列在招商、定位上面又有什么不同呢？

王媛媛：時代·方洲又是一個新的內容。因為以前的創(chuàng)意園比較偏辦公類，在新的方洲系列上，我們希望更多探討商業(yè)的可能性。尤其是海珠的時代·方洲位置特別好，在濕地公園的一塊小島上，我們認為也許有機會做一個類似“廣州的798”的園區(qū)，而且時代自身擁有一些藝術基因。

所以，我們也取了一個代表著無限的機會和無限的希望的名字“方洲”，不希望它走的是以前的路子，僅僅做成一個辦公場景。

在方洲系列，我們還會探討一些新的好玩的東西，比如契合現(xiàn)在年輕人喜歡去一些更有趣的地方打卡的消費習慣，所以項目的形態(tài)跟E-park的形態(tài)會不太一樣，方洲在創(chuàng)意園的形態(tài)之外會做更多的商業(yè)探索。

觀點地產新媒體：之前時代商業(yè)專注在商業(yè)辦公需求方面，并沒有延展太多其他業(yè)態(tài)，為什么今年開始做購物中心、酒店之類？

王媛媛：這些都是避不開的，時代商業(yè)作為一家大的地產集團下的商業(yè)公司，土儲非常豐富的，這也決定了公司的產品得往多樣性發(fā)展。而且在一些地段上，會發(fā)現(xiàn)這宗地塊確實適合做綜合體業(yè)態(tài)，如辦公反哺到商業(yè)，商業(yè)又可以服務到酒店等等，如果某種業(yè)態(tài)少了一環(huán)，生態(tài)就不完整。

而且，我們后來覺得，既然要進入商業(yè)地產這個領域，那就一開始從比較簡單的商業(yè)辦公入手，然后慢慢地做底商，然后做購物中心，然后酒店，然后綜合體，這可能是一個商業(yè)管理公司一步一步的進階之路。

一開始什么都做，可能團隊也沒有這么多的精力和經驗，做穩(wěn)了一個業(yè)態(tài)，再去做下一個業(yè)態(tài)是順理成章的。我們在項目里面碰到了合適的業(yè)態(tài)，我們就去做，做完了第一個就發(fā)現(xiàn)沒有那么難，就順著經驗往下走。

梳理了一下，目前時代商業(yè)在籌備的，還不算是未獲取的，就是已經獲取來的，籌備的，圖紙階段的，在建的，在運營的接近20個項目。

觀點地產新媒體：未來有沒有計劃在營項目達到什么數(shù)量，或者說在規(guī)模上有沒有一些具體目標？

王媛媛：規(guī)模上肯定是有要求的，我們要保證一定的增速，從2015年開始時代商業(yè)每年的增速都保持在50%以上，去年還會更高，但最低都會保持50%的增速。

數(shù)量方面跟規(guī)模相關，有一些太小的項目其實效益并不是很高，所以我們還是傾向做一些有一定體量的項目，在管理面積的增加和收入的增長方面保持追求。

觀點地產新媒體：總的來說，您怎么評價說時代商業(yè)現(xiàn)在所處的發(fā)展階段或者是行業(yè)地位呢？

王媛媛：時代商業(yè)真正開始做商業(yè)至今也有十多年了，如果說前面處于一個平穩(wěn)發(fā)展期的話，那么近4年來則處于一個快速發(fā)展期。但是，我們認為時代商業(yè)現(xiàn)在還是一個相對初創(chuàng)的成長型企業(yè)，還沒有走到很穩(wěn)定的成熟期，比如產品還是尚處在1.0、2.0系列，但時代中國集團的產品已經迭代了很多輪。

所以，我們也希望在三到五年之內能夠取得階段性的成果，能夠讓公司走上相對更成熟、更穩(wěn)定的發(fā)展階段。但是目前的三到五年，一定還是一個比較辛苦，需要不斷地探索和找到更多發(fā)展機會的階段。

商業(yè)這個行業(yè)競爭十分激烈，光靠一個好的地段和一個好的產品不足以支撐起項目長遠發(fā)展的，過程中企業(yè)自身的服務須不斷地創(chuàng)新，跟客戶須不斷地溝通，要一直保持良好的狀態(tài)才能維持項目出租率的上漲。

但同時，有危就會有機，競爭越來越激烈的時候，如果時代商業(yè)做得越來越好，格局是可以不斷被打破的，我們便可以在商業(yè)變化的格局里面爭取到越來越多的機會。

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