以智慧停車為主要方向的停車場(chǎng)建設(shè)，在致力于解決廣大群眾“停車難”問(wèn)題的同時(shí)，也正成為前景可觀的消費(fèi)投資點(diǎn)。

7月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，明確要求穩(wěn)定制造業(yè)投資，實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場(chǎng)、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)短板工程，加快推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

這是“城市停車場(chǎng)”首次被寫(xiě)入中央政治局會(huì)議的議程中，意味著這項(xiàng)在大多數(shù)人眼中看似小眾的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)得到頂層政策的支持。

事實(shí)上，隨著中國(guó)近年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展以及居民消費(fèi)水平提升，汽車作為家庭的重要資產(chǎn)，保有量不斷攀升。公安部數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月，中國(guó)汽車保有量已達(dá)到2.5億輛。

但在享受汽車帶來(lái)便捷的同時(shí)，龐大的停車缺口卻成為了車主們新的煩惱。據(jù)了解，目前中國(guó)城市汽車與停車位的平均比例約為1︰0.8，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的1︰1.3。

如何挖掘更多的停車資產(chǎn)，創(chuàng)造卓越的停車體驗(yàn)，是值得社會(huì)思考的一大問(wèn)題，也是陽(yáng)光海天自2006年成立以來(lái)不斷探索、提升的方向。

從最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)到如今的資產(chǎn)管理、大數(shù)據(jù)，陽(yáng)光海天用十三年的時(shí)間精心細(xì)磨，打造出一套完善的停車資產(chǎn)管理解決方案和覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)停車服務(wù)。

“我們做生意的最終目的不是完成交易，而是把它當(dāng)成一輩子最重要的事來(lái)做�！痹�1月份的工作年會(huì)上，陽(yáng)光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁江沁園曾如此描述陽(yáng)光海天對(duì)停車事業(yè)的執(zhí)著以及期盼。

公開(kāi)資料顯示，江沁園先后任職寶潔、貝恩公司、陽(yáng)光100集團(tuán)，在房地產(chǎn)管理、投資咨詢、以及市場(chǎng)營(yíng)銷領(lǐng)域有著超過(guò)25年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。最后他一頭扎進(jìn)停車事業(yè)中，或許是看到了這個(gè)行業(yè)存在著的巨大空間。

在11月15日的觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，我們見(jiàn)到了這位儒雅的企業(yè)管理者，并與他進(jìn)行了一場(chǎng)深入的對(duì)話。這一次，我們聽(tīng)到了江沁園對(duì)停車產(chǎn)業(yè)更為理性及多元的看法。

進(jìn)擊：億萬(wàn)停車藍(lán)海

陽(yáng)光海天誕生于2006年，地點(diǎn)是北京的地下室。那時(shí)候，從對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)畢業(yè)兩年的閆亮聯(lián)合大學(xué)同學(xué)，一起將創(chuàng)業(yè)的方向瞄向了停車產(chǎn)業(yè)，十三年后成就了全國(guó)最大的停車管理公司。

江沁園透露，目前陽(yáng)光海天在全國(guó)擁有25萬(wàn)個(gè)車位，市場(chǎng)份額占據(jù)國(guó)內(nèi)第一，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)將其他競(jìng)爭(zhēng)者拋在身后，“第二名連5萬(wàn)個(gè)車位都沒(méi)有”。

未來(lái)5年，陽(yáng)光海天為自己定下了100萬(wàn)個(gè)車位的目標(biāo)。但江沁園指出，就算陽(yáng)光海天5年實(shí)現(xiàn)了100萬(wàn)個(gè)車位，也只占整個(gè)存量市場(chǎng)的1%�！拔覀冸m然是國(guó)內(nèi)最大的，但是整體規(guī)模還是小�！�

事實(shí)上，如果把西方發(fā)達(dá)國(guó)家的停車產(chǎn)業(yè)比如成熟穩(wěn)健的中年人，那么國(guó)內(nèi)就只能算是剛剛學(xué)會(huì)走路的孩童。相關(guān)報(bào)告指出，美國(guó)被稱為“裝在輪子上的國(guó)家”，停車產(chǎn)業(yè)收入近百十億美元，每年提供約5萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。

江沁園指出，在國(guó)內(nèi)目前為止不算新增的車位數(shù)，停車產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域能覆蓋接近1億個(gè)車位。而從整體發(fā)展來(lái)看，還沒(méi)有太多的大公司介入到這個(gè)領(lǐng)域，因此是一個(gè)不折不扣的藍(lán)海。

藍(lán)海意味著商機(jī)�？吹缴虣C(jī)，快速切入，占領(lǐng)消費(fèi)心智，這是被無(wú)數(shù)企業(yè)奉為圭臬的商業(yè)理念。但與此同時(shí)，藍(lán)海也意味著市場(chǎng)尚未成熟，投身于其中的掘金者還需要投入大量的資金，去開(kāi)拓市場(chǎng)，建立規(guī)模。

在停車行業(yè)深耕13年，陽(yáng)光海天精通運(yùn)營(yíng)上的各種門(mén)道，每個(gè)項(xiàng)目都能夠以較低的成本迅速完成。但停車資產(chǎn)首先是資產(chǎn)，需要不斷投入，加上要邁開(kāi)腳步發(fā)展，陽(yáng)光海天對(duì)資金確實(shí)有著極大的需求。

“我們5年之內(nèi)計(jì)劃可能要使用的資金量將會(huì)達(dá)到600億左右�！苯�沁園毫不諱言，從股本金到夾層融資，到各種各樣的債券，不斷發(fā)展的陽(yáng)光海天需要不同層級(jí)的資金來(lái)匹配，而這也是整個(gè)行業(yè)不得不去面對(duì)的挑戰(zhàn)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，2017年末，陽(yáng)光海天曾獲得由華平投資領(lǐng)投、紅星美凱龍跟投的15億元資金。2018年，其攜手螞蟻金服共同入股下屬企業(yè)“停簡(jiǎn)單”，并與海航集團(tuán)、中民投等共同成立了停車產(chǎn)業(yè)基金。江沁園強(qiáng)調(diào)，陽(yáng)光海天一直以來(lái)都做融資，從來(lái)沒(méi)有中斷過(guò)。

其實(shí)對(duì)任何企業(yè)來(lái)講，打通資本渠道最為理想的方向便是上市。按照江沁園的說(shuō)法，以陽(yáng)光海天現(xiàn)有的規(guī)模，現(xiàn)在就能實(shí)現(xiàn)上市，但并不是最好的時(shí)機(jī)。

“我們還是希望把企業(yè)規(guī)模做得更大一些，這樣能夠得到一個(gè)獨(dú)角獸的地位，到時(shí)候上市對(duì)公司來(lái)說(shuō)可能才是最好�！比绱丝磥�(lái)，規(guī)模與估值才是陽(yáng)光海天未來(lái)所期盼的，而這一切都要建立在更為精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)以及服務(wù)上。

鏈接：商業(yè)與停車未來(lái)

隨著互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展以及數(shù)字化轉(zhuǎn)型持續(xù)深入，作為商業(yè)地產(chǎn)的重要配套部分，停車場(chǎng)已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的物理空間，而是進(jìn)化成一個(gè)數(shù)字化的場(chǎng)景，將時(shí)間、空間、周轉(zhuǎn)率以用戶的需求鏈接起來(lái)。

“陽(yáng)光海天干了13年，專門(mén)做這一類資產(chǎn)的整合和研究，我們不僅僅是運(yùn)營(yíng)商，而是用大數(shù)據(jù)幫助業(yè)主作出最好的決策�！苯�沁園表示，陽(yáng)光海天已經(jīng)擁有很多大數(shù)據(jù)，也開(kāi)始嘗試讓大數(shù)據(jù)變成指導(dǎo)資產(chǎn)管理的重要手段。

據(jù)他介紹，目前陽(yáng)光海天已經(jīng)研發(fā)出AIPP(All inOne Park-ing Platform)停車系統(tǒng)一體化解決方案，基于物聯(lián)網(wǎng)和人工智能的基礎(chǔ)上，將停車產(chǎn)業(yè)相關(guān)所有工作系統(tǒng)化、數(shù)據(jù)化、平臺(tái)化和移動(dòng)化。

“這是一個(gè)非常有意思的東西”，江沁園饒有趣味地表示，AIPP可以直接打通停車客戶、樓上商戶乃至商場(chǎng)業(yè)主之間的聯(lián)系，形成一個(gè)生態(tài)閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)客戶導(dǎo)流以及商業(yè)賦能。

也就是說(shuō)，這是一套以停車為流量入口、以會(huì)員體系為核心構(gòu)建而成的閉環(huán)消費(fèi)體系。在這個(gè)體系中，每一位車主的進(jìn)出與支付，都是剛需的，也都會(huì)被納入到大數(shù)據(jù)分析中，最后幫助商業(yè)地產(chǎn)延長(zhǎng)客戶逗留時(shí)間、提高會(huì)員滲透率、客單量。

當(dāng)然，如何采集更多的數(shù)據(jù)，吸納更多的會(huì)員，一直都是陽(yáng)光海天的思考方向。據(jù)江沁園介紹，目前陽(yáng)光海天主要聚焦于兩類市場(chǎng)，一是商用市場(chǎng)，包括購(gòu)物中心、綜合體、寫(xiě)字樓等；二是是政府擁有的停車資源，比如醫(yī)院、機(jī)場(chǎng)。

在這些高流量、商業(yè)類項(xiàng)目中，陽(yáng)光海天一個(gè)車位每天的使用量一般能達(dá)到3輛車，高峰的時(shí)候達(dá)到9輛車�！耙簿褪钦f(shuō)一個(gè)車位上吸引了9個(gè)會(huì)員，這9個(gè)會(huì)員每天還是會(huì)變化的�！�

逐步累積的大數(shù)據(jù)在實(shí)現(xiàn)客戶導(dǎo)流以及商業(yè)賦能之外，也開(kāi)始幫助陽(yáng)光海天作出更為理性的商業(yè)決策�！叭绻＼噧r(jià)格從1塊調(diào)到2塊，會(huì)不會(huì)有大的客流損失？”江沁園表示，數(shù)據(jù)會(huì)做決定，數(shù)據(jù)也會(huì)說(shuō)服業(yè)主執(zhí)行決定。

通過(guò)數(shù)字化提升精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而提升停車資產(chǎn)質(zhì)量，這是陽(yáng)光海天的的優(yōu)勢(shì)。因此從停車場(chǎng)租賃層面來(lái)看，一般的停車場(chǎng)租金占租金總收入3%，資產(chǎn)回報(bào)率為1%，不到2%；運(yùn)營(yíng)得好的停車場(chǎng)占總租金5%，做得最好的停車場(chǎng)占總租金10-15%。“比如陽(yáng)光海天就能做到。”江沁園笑笑說(shuō)。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)陽(yáng)光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁江沁園的部分采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：停車行業(yè)跟商業(yè)地產(chǎn)起來(lái)密切相關(guān)的兩個(gè)行業(yè)，您覺(jué)得這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系是怎么樣的？

江沁園：我覺(jué)得基本是成正比的，商業(yè)物業(yè)如果做得越好，車輛來(lái)的頻率就會(huì)越高，所以對(duì)停車場(chǎng)的收入來(lái)說(shuō)，這肯定是非常嚴(yán)重相關(guān)的。我們經(jīng)營(yíng)了這么長(zhǎng)時(shí)間，也遇到很多業(yè)態(tài)下滑造成的損失，特別是最近寫(xiě)字樓行業(yè)不是太景氣，所以有些損失。

當(dāng)然我們更多的是一些優(yōu)質(zhì)客戶，每年客流量的巨大增長(zhǎng)，給我們也帶來(lái)了很大的好處。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：近年來(lái)2019年商業(yè)地產(chǎn)的波動(dòng)還是比較大的，怎么去應(yīng)對(duì)？

江沁園：我舉個(gè)例子，我們接手的一個(gè)前期項(xiàng)目，其實(shí)在天津它的表現(xiàn)并不像項(xiàng)目上那么好，我們想了很多辦法，怎么樣把這個(gè)停車場(chǎng)填滿，首先是引入了周邊一些居民的車輛，形成了一定的月租的規(guī)模，管理公司一般不會(huì)這么做，只有我們專門(mén)干這件事情的人才會(huì)想到這種辦法。

另外還有一些分時(shí)租賃的企業(yè)，因?yàn)槟莻€(gè)地方還是比較核心的，我們又拿出整個(gè)地下半層都放給分時(shí)租賃的車，甚至臨時(shí)的一些協(xié)議，我也簽了一些4S店，供它做車的倉(cāng)庫(kù)來(lái)使用，因?yàn)樗诤诵膮^(qū)找不到地方，這些都是我們專門(mén)干停車的管理公司才能扎扎實(shí)實(shí)去做的。

商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)主要想做好的還是樓上，樓下一般來(lái)說(shuō)是不太花時(shí)間精力去弄的，樓上才是客源的保證，陽(yáng)光海天通過(guò)增值服務(wù)來(lái)彌補(bǔ)樓上客源的缺失，也取得了很好的成績(jī)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：所以即便商業(yè)地產(chǎn)這邊有一些波動(dòng)，相對(duì)來(lái)說(shuō)也還是有一些緩沖的。

江沁園：對(duì)，逼著我們想辦法做增值、引流，我們就干這個(gè)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：陽(yáng)光海天跟其他的同行相比最大的差異化是什么？

江沁園：我們不是在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的層面，陽(yáng)光海天是一個(gè)全服務(wù)的公司。所謂全服務(wù)，我們是有投資能力，重資產(chǎn)我們也做，這樣一下子就把很多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手撇在后面了。

我們還是一個(gè)大數(shù)據(jù)公司，最近正在研發(fā)的AIPP平臺(tái)，是其它的所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都還沒(méi)有做的，現(xiàn)在有一些設(shè)備廠商會(huì)提供一些獨(dú)立的小系統(tǒng)，但真正把這些小系統(tǒng)匯聚到后面做一個(gè)獨(dú)立大平臺(tái)的公司好像只有我們一家。

我們?cè)谕＼噲?chǎng)衍生能力方面也下了很多工夫，我們是中國(guó)第一個(gè)投資了一個(gè)小倉(cāng)儲(chǔ)的公司，是中國(guó)第一個(gè)投資于專業(yè)洗車店的公司，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)了200家了，這些衍生業(yè)務(wù)加起來(lái)，其實(shí)對(duì)停車場(chǎng)的流水也是跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)別非常大的。

我們還有一個(gè)中國(guó)停車規(guī)劃研究院，是專門(mén)做停車前期的一些設(shè)計(jì)、標(biāo)識(shí)、交通流線這些業(yè)務(wù)的，給客戶提供了非常大的價(jià)值。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)，包括停車業(yè)務(wù)，都受到數(shù)據(jù)或者說(shuō)智能化的影響，在這一塊，陽(yáng)光海天有什么新的進(jìn)展？

江沁園：我先介紹一下目前智能化設(shè)備的競(jìng)爭(zhēng)地圖，有兩類。第一類是像捷順這類的設(shè)備商，一般是直接賣給業(yè)主，由業(yè)主用他們的本地終端，主要實(shí)現(xiàn)了掃碼和支付進(jìn)場(chǎng)功能。

第二類公司是數(shù)據(jù)公司，在中國(guó)有兩家大數(shù)據(jù)公司，一家是ETCP，一家是停簡(jiǎn)單，停簡(jiǎn)單就是陽(yáng)光海天的下屬企業(yè)。到目前為止已經(jīng)大概進(jìn)了接近8000個(gè)車場(chǎng)，有效客戶數(shù)是4500萬(wàn)個(gè)。

陽(yáng)光海天跟主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)別是我們專注，我們更專注于高流量，商業(yè)類的項(xiàng)目，所以我們一般一個(gè)車位每天的使用量有時(shí)候能達(dá)到3輛車，甚至高的停車場(chǎng)能達(dá)到9輛車。也是說(shuō)一個(gè)車位上吸引了9個(gè)會(huì)員，我這9個(gè)會(huì)員還是變化的，今天這9個(gè)人和第二天的9個(gè)人還是不一樣的。所以我積累了那么多用戶，那么快，就是靠聚焦于商業(yè)，大流量的車場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

我們跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不一樣的是我們還做很多城市級(jí)的項(xiàng)目，這是一個(gè)更大的平臺(tái)，整個(gè)城市的政府資源拿出來(lái)跟我們合作，這樣大數(shù)據(jù)的流量會(huì)跑得非�？�。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在在停車行業(yè)的現(xiàn)狀是怎么樣的？

江沁園：停車行業(yè)整體來(lái)說(shuō)是一個(gè)藍(lán)海，沒(méi)有很多有能力的大公司在這個(gè)領(lǐng)域，所以給我們一個(gè)很大的機(jī)會(huì)。我們現(xiàn)在整個(gè)的車位數(shù)大概是25萬(wàn)個(gè)，在中國(guó)已經(jīng)是牢牢的第一名，第二名跟我們的差距非常大，他們連5萬(wàn)個(gè)都沒(méi)有，這就是中國(guó)的現(xiàn)狀。

而中國(guó)的市場(chǎng)，目前為止不算新增的車位數(shù)，停車領(lǐng)域能覆蓋到接近1億個(gè)車位。陽(yáng)光海天5年目標(biāo)是做到100萬(wàn)個(gè)車位，但就算5年實(shí)現(xiàn)了100萬(wàn)個(gè)車位，我們也只占整個(gè)存量市場(chǎng)的1%，所以整個(gè)市場(chǎng)是大得不得了。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：但是企業(yè)發(fā)展到一定的程度，會(huì)跟資本有更多的接觸，陽(yáng)光海天會(huì)有一些融資方面的計(jì)劃嗎？

江沁園：停車資產(chǎn)首先是資產(chǎn)，而且如果公司要發(fā)展得比較大，對(duì)資金的需求量還是非常大的，陽(yáng)光海天5年之內(nèi)計(jì)劃可能要接近使用的資金量將會(huì)達(dá)到600億左右。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：像這樣的話，資本的另一端就是上市，陽(yáng)光海天有上市計(jì)劃嗎？

江沁園：有上市計(jì)劃，其實(shí)陽(yáng)光海天現(xiàn)在的規(guī)模就能上市，但是我們還是希望能夠把企業(yè)的規(guī)模做得更大一些，這樣我們能夠得到一個(gè)獨(dú)角獸的地位，那個(gè)時(shí)候我們上市可能對(duì)公司來(lái)說(shuō)最好。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：那您對(duì)這個(gè)行業(yè)未來(lái)的判斷或者期許是什么樣的？

江沁園：我只能看短期，我看的期間就是3-5年，我們?nèi)绻軌蛲瓿?-5年的發(fā)展速度，我們成為牢牢的中國(guó)的第一，也許還會(huì)有一些國(guó)際上的擴(kuò)張。

我們現(xiàn)在要提高平臺(tái)的技術(shù)能力，真真正正能夠?yàn)門(mén)o B的客戶起到非常大的引流作用，我們現(xiàn)在的引流作用是有限的，還沒(méi)有摸索到最好的辦法，但是我們已經(jīng)幫他實(shí)現(xiàn)注冊(cè)會(huì)員的檔案增加。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：獲取項(xiàng)目方面我們會(huì)不會(huì)有一些城市的選擇，或者標(biāo)準(zhǔn)？

江沁園：我們基本上比較喜歡一線、二線城市的核心區(qū)域，針對(duì)商業(yè)項(xiàng)目是這樣。針對(duì)政府項(xiàng)目，當(dāng)然一二線城市也是主攻方向，但是現(xiàn)在我們突然發(fā)現(xiàn)有一個(gè)市場(chǎng)是被大部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手忘記的，就是三四線城市的城市級(jí)停車，這是一個(gè)非常大的機(jī)會(huì)。

未來(lái)3-4年的窗口，我們也有一個(gè)比較大的計(jì)劃，叫做三年50城，就是三年要進(jìn)駐到50個(gè)三四線城市。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：對(duì)陽(yáng)光海天來(lái)說(shuō)，目前的項(xiàng)目是輕資產(chǎn)項(xiàng)目更多還是重資產(chǎn)類項(xiàng)目更多？

江沁園：租賃類項(xiàng)目算是輕資產(chǎn)，我們租賃類項(xiàng)目占到整個(gè)項(xiàng)目數(shù)的接近一半，其它的是偏重的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這對(duì)資金考驗(yàn)還是蠻大的。

江沁園：那當(dāng)然，所以我們的融資是不斷的，它是一個(gè)持續(xù)融資的過(guò)程。

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