今天下午，昆明的一場土地拍賣瞬間火了，爆點(diǎn)有點(diǎn)多：草海熱門地塊、55.45億元的總成交金額、刷新昆明樓面價(jià)記錄（最高住宅地塊樓面價(jià)約15922元/平米）、三家開發(fā)商搶地、寶能地產(chǎn)強(qiáng)勢入昆等等。雖然看點(diǎn)不少，但最能觸動(dòng)人們神經(jīng)的還是草�！坝蛛p叒叕”刷新昆明樓面價(jià)記錄了，并且接近16000元的樓面價(jià)，意味著草海片區(qū)的面粉價(jià)已經(jīng)非常逼近面包價(jià)了，如果考慮到為數(shù)不少的道路、濕地、綠地、中醫(yī)館等配建的成本，面粉價(jià)和面包價(jià)已基本可以畫上等號。

寶能今日競得土地位于昆明融創(chuàng)文旅城對岸

這個(gè)事件，將對草海片區(qū)價(jià)值和房價(jià)的未來走向產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

今天網(wǎng)拍的草海南岸8宗土地約595畝，是迄今為止草海南岸土地面積最大的一次出讓，分為兩個(gè)打包地塊入市交易，總交易起價(jià)約49.18億元，其中一個(gè)約402畝的打包地塊面積溢價(jià)6.27億，總成交金額達(dá)55.45億元，最終全部由寶能地產(chǎn)旗下公司競得。

值得關(guān)注的是，其中溢價(jià)的一個(gè)地塊包最高住宅樓面價(jià)首次突破了15000元/平米，再度刷新昆明記錄，而底價(jià)成交的地塊包最高樓面價(jià)也達(dá)到了13651元/平米。

這個(gè)破紀(jì)錄的樓面價(jià)還只是“裸價(jià)”，因?yàn)橥恋爻鲎寳l件中，還附帶了相當(dāng)數(shù)量的配建要求，云南房網(wǎng)簡單匯總下開發(fā)商需要出資建設(shè)的內(nèi)容包括：5條面積共計(jì)約2.27萬平米的市政道路，約24.33萬平方米的濕地，約10.5萬平方米的綠地，以及總面積約1.495萬平方米的中醫(yī)館。

草海片區(qū)已經(jīng)不是第一次創(chuàng)造昆明樓面價(jià)記錄了，從2013年綠地的11054元/平米（海珀瀾庭），到2018年金地的11614元/平米（金地云海一號），草海片區(qū)土地出讓屢次創(chuàng)造地價(jià)新高，也不斷挑戰(zhàn)著人們對于“面粉價(jià)”究竟能到多貴的想像力。

此次草海南岸595畝土地成功拍出后，草海片區(qū)迅速上漲的“面粉價(jià)”已無限逼近甚至超過“面包價(jià)”（拿地“裸價(jià)”+不菲的配建成本）。

銳理數(shù)據(jù)10月份樓市熱度地圖

為什么這么說？

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)10月份樓市熱度地圖，草海片區(qū)目前的住宅備案成交均價(jià)為16695元/平米（圖中的西山板塊在售項(xiàng)目基本位于草海片區(qū)），平均的“面包價(jià)”大約高出目前樓面價(jià)1000元。（再次提醒下，這只是以“裸價(jià)”計(jì)算）

但草海南岸和北岸的樓盤無論是規(guī)劃條件、開發(fā)類型、配套情況都有很大的差異，反映到房價(jià)上就表現(xiàn)為，南岸的房價(jià)均遠(yuǎn)高于北岸。

舉例來看，草海南岸的幾個(gè)項(xiàng)目如金地云海一號、中鐵諾德山海春風(fēng)等，容積率低、純住宅開發(fā)，背靠滇池路沿線和度假區(qū)“富人區(qū)”設(shè)定，目前洋房均價(jià)在3萬/平米上下，別墅如果按單價(jià)論更是超過了4萬。

昆明融創(chuàng)文旅城配套圖

而在北岸，目前開發(fā)項(xiàng)目只有昆明融創(chuàng)文旅城一個(gè)，由于北岸背靠的馬街片區(qū)開發(fā)剛剛起步，房價(jià)遠(yuǎn)低于南岸的樓盤，目前高層住宅的起價(jià)最低也就15000元，還沒有達(dá)到今日出讓土地的最高樓面價(jià)，如果加上配建成本，“面粉價(jià)”和“面包價(jià)”幾乎齊平。

但“面粉等于面包”、或者“面粉貴過面包”畢竟只是特例，不可能是常態(tài)，尤其在昆明寄予厚望的“城市會(huì)客廳”和“城市名片”——草海片區(qū)，作為滇池最靠近主城的唯一大面積天然水域，草海在環(huán)滇池開發(fā)中占有核心地位，昆明打造國際知名旅游目的地，要由旅游中轉(zhuǎn)地變?yōu)槟康牡氐穆糜胃锩莺５膬r(jià)值將越來越重要。

而昆明融創(chuàng)文旅城綜合文旅大盤的定位，使項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)的物業(yè)類型更為多樣，高層、洋房、合院樣樣具備，商業(yè)、娛樂、文旅、教育、醫(yī)療等配套全數(shù)到齊，其3457 畝、235萬方的龐大體量，極為全面的商業(yè)、文旅業(yè)態(tài)，獨(dú)自撐起了草海北岸開發(fā)的一片天空。

昆明融創(chuàng)文旅城區(qū)位圖

地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，正是基于昆明賦予草海片區(qū)的高位規(guī)劃，基于如昆明融創(chuàng)文旅城這樣的“大配套”“大項(xiàng)目”對片區(qū)的強(qiáng)大拉動(dòng)勢能，也基于配套全面兌現(xiàn)的強(qiáng)力信號（昆明融創(chuàng)海世界、融創(chuàng)雪世界兩大歡樂勝地12月21日盛大開業(yè)，滇池后海商業(yè)街，星級酒店群年底正式營業(yè)）。由此也催生出昆明融創(chuàng)文旅城前十月勁銷83.85億，今年預(yù)計(jì)突破百億銷售的“樓市神話”。

“面粉價(jià)”逼近“面包價(jià)”，反映出的是片區(qū)價(jià)值的提升速度遠(yuǎn)超其他區(qū)域，在區(qū)域樓市中，地價(jià)的攀升無疑將“倒逼”房價(jià)上漲，這是已經(jīng)被市場所反復(fù)驗(yàn)證的結(jié)論，而對于草海片區(qū)來說，未來即將出現(xiàn)的價(jià)值提升還有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，這方面，區(qū)域第一大盤昆明融創(chuàng)文旅城已先行一步。

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