10月初，云南省委宣布，由保利集團(tuán)衛(wèi)飚出任云南城投集團(tuán)董事長，在接下來的幾天里，上市公司云南城投置業(yè)股價(jià)一改低迷，快速拉升。許多投資人意識到，要不了多久，這家云南唯一的房地產(chǎn)上市企業(yè)，很快就會背靠大樹，成為央企保利系的一員。

云南城投作為云南唯一的上市房企，很快就將成為保利旗下成員

如果云南城投被保利控股，在昆明房地產(chǎn)市場上，除了俊發(fā)之外，排名前10的房企就幾乎全部是外來上市房企了。其實(shí)，云南城投去年就已經(jīng)掉出了昆明房企銷售榜的前十位，不過，這家公司資源豐富，又是云南唯一上市房企，所以仍然被看成了具備殺入前十實(shí)力，能夠與眾多外來開發(fā)商一較高下的本地企業(yè)。

但云南城投成為保利陣營的一員后，昆明房地產(chǎn)市場的企業(yè)競爭，就徹底進(jìn)入了下半場：本土房企除俊發(fā)外絕大多數(shù)退出競爭，排名前20的全國性大開發(fā)商幾乎全部進(jìn)入昆明，并占據(jù)了八成以上的市場份額，開始重新拼實(shí)力搶座次，昆明成為全國性房企越來越看重的區(qū)域市場。盡管本土房企俊發(fā)依舊是昆明市場上的老大，但外來企業(yè)所占的市場份額越來越大，成為絕對主力。其實(shí)就連俊發(fā)，也在逐漸擺脫本土色彩，它早有計(jì)劃將公司總部搬遷至上海，向全國性房企邁進(jìn)。

上半場：狼來了

昆明房地產(chǎn)市場企業(yè)競爭的上半場故事，簡單來說就是“狼來了”。

2002年，萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)入昆明，開啟了全國性大開發(fā)商征戰(zhàn)昆明的大幕。2005年，恒大進(jìn)入昆明，2008年，萬科入滇，之后，中海、保利、招商、龍湖、碧桂園、金地、融創(chuàng)等接踵而至，國內(nèi)房企百強(qiáng)榜上的企業(yè)，一個(gè)接一個(gè)落地昆明，與此同時(shí)，昆明市場上原來的本地玩家，不斷被擠出市場。

這個(gè)結(jié)果并不奇怪，因?yàn)楹腿珖苑科笙啾�，昆明本地開發(fā)商的實(shí)力差距實(shí)在太大。在全國性房企開始大舉進(jìn)軍昆明的2009年，昆明當(dāng)時(shí)最大的房企俊發(fā)年銷售體量大約在10億水平，但是像萬科、金地這些全國性房企的年銷售額已經(jīng)達(dá)到百億水平，彼此之間的實(shí)力差距對比有多懸殊就可以想象了。

全國性房企實(shí)力雄厚，給昆明帶來了許多耳目一新的優(yōu)秀產(chǎn)品（圖為金地云海一號）

10年后，國內(nèi)頭部房企的年銷售額已超過5000億，進(jìn)入20強(qiáng)的門檻也提高到千億以上，可是在昆明，除了俊發(fā)之外，其余本土房企的年銷售額仍舊徘徊在10億量級，差距進(jìn)一步拉大。

昆明知名房企城建股份近些年的發(fā)展軌跡，就是本土開發(fā)商處境的縮影。城建股份原本是昆明頗具實(shí)力的企業(yè)，但在3年前，由于資金緊張，不得不將其在昆明的唯一項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了碧桂園，將大理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了綠城，幾乎停止了開發(fā)活動。另一家昆明本地知名房企銀海地產(chǎn)，也是在3年前將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了萬科，基本進(jìn)入賢者時(shí)間。

外來房企為什么能不斷從本地房企手里搶奪市場，攻城略地？最直接的原因當(dāng)然是兩者在規(guī)模實(shí)力上的差距。一家上市千億房企和昆明本地不足10億量級的開發(fā)商相比，就是大象與小羊的區(qū)別，但大房企取勝，還不僅僅是依仗體量和資金上的優(yōu)勢，在把握城市發(fā)展趨勢和產(chǎn)品力上，外來一線房企也有著更優(yōu)異的表現(xiàn)。

外來的和尚會念經(jīng)

和一般人的認(rèn)知不同，外來房企雖然進(jìn)入昆明時(shí)間不長，但對昆明發(fā)展趨勢的研判和預(yù)測方面，反倒比絕大多數(shù)本地企業(yè)更有眼光。

外來房企進(jìn)入昆明的中位數(shù)時(shí)間大概是4到5年左右，金地集團(tuán)就是其中的代表，它2014年進(jìn)入昆明，到今年只有5年時(shí)間，先后開發(fā)了3個(gè)項(xiàng)目，最近剛剛在安寧太平拿下第四個(gè)項(xiàng)目。

進(jìn)入一個(gè)城市5年，只能算個(gè)新兵，按道理說，對昆明的了解，金地肯定趕不上本地開發(fā)商，但仔細(xì)分析金地目前在昆明的4個(gè)項(xiàng)目，就會發(fā)現(xiàn)步點(diǎn)踩得很準(zhǔn)，每一步都是在一個(gè)區(qū)域即將成為熱點(diǎn)時(shí)金地選擇踏入。

金地集團(tuán)在昆明的第一個(gè)項(xiàng)目悅天下，位于金產(chǎn)區(qū)核心地帶

金地在昆明的第一個(gè)項(xiàng)目是悅天下，位于當(dāng)時(shí)剛剛起步的金產(chǎn)區(qū)。金地收購金坤世紀(jì)（悅天下前身）時(shí)，昆明市規(guī)劃的金產(chǎn)區(qū)正在推進(jìn)，可是作為金產(chǎn)區(qū)的龍頭項(xiàng)目——西山萬達(dá)廣場尚未建成，區(qū)域價(jià)值尚未充分體現(xiàn)，金地選擇這個(gè)時(shí)候進(jìn)入，眼光非常獨(dú)到，因?yàn)榫驮谶@一年底，萬達(dá)廣場商業(yè)開業(yè)，兩年后，雙塔寫字樓投入使用，昆明向南的趨勢愈加明顯，悅天下充分享受了金產(chǎn)區(qū)的發(fā)展紅利。

更加有意思的是，去年，昆明將金融產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了巫家壩，金產(chǎn)區(qū)不再提起，但此時(shí)，金地悅天下的開發(fā)已經(jīng)接近尾聲，而轉(zhuǎn)型后的金產(chǎn)區(qū)在功能上更強(qiáng)調(diào)居住，與悅天下的定位不謀而合，仿佛金地提前預(yù)見了金產(chǎn)區(qū)的功能轉(zhuǎn)型一樣。

金地集團(tuán)在昆明的第二、第三個(gè)項(xiàng)目位于巫家壩和草海，看看如今這兩個(gè)區(qū)域的發(fā)展勢頭，房價(jià)水平，就知道金地這兩步棋同樣十分高明。尤其是金地在草海拿地時(shí)，當(dāng)時(shí)萬達(dá)文旅城易主融創(chuàng)不久，草海片區(qū)剛剛經(jīng)歷土地流拍，區(qū)域發(fā)展前景蒙上了陰影，金地卻在這個(gè)時(shí)候斥資14億拿地170畝。一年后，這塊地開發(fā)的金地云海一號開盤發(fā)售，合院、疊墅產(chǎn)品銷售火爆，一房難求。

像金地這樣在項(xiàng)目布局方面的先見之明并不是孤例，事實(shí)上，比起本地房企了，國內(nèi)一流房企盡管是客場作戰(zhàn)，但卻表現(xiàn)出對昆明發(fā)展更深入的認(rèn)知，所以無論是在巫家壩還是草海，在太平新城還是西北新城，外來房企都有更長遠(yuǎn)的布局。

下半場：排座次

隨著絕大多數(shù)昆明本地房企退出市場，國內(nèi)一流房企基本全部入滇，昆明房地產(chǎn)行業(yè)的競爭進(jìn)入下半場。下半場的競爭主要在外來房企之間展開，像上半場那樣的“降維打擊”就很難再現(xiàn)了，因?yàn)槿珖苑科笾g的實(shí)力差距，沒有它們和本地房企之間的實(shí)力差距那么大。論規(guī)模，大家都至少是千億量級，資金實(shí)力都很雄厚；論經(jīng)驗(yàn)，排名前20的房企至少都有20年以上的發(fā)展歷程，像“招寶萬金”等老牌房企，開發(fā)歷史甚至超過30年；論號召力論品牌，各家企業(yè)之間雖然有差距，可是誰都沒有發(fā)展到品牌制勝的境界。

昆明已經(jīng)成為全國性房企的必爭之地

另外，隨著大部分全國性房企都進(jìn)入昆明，部分入滇比較早的開發(fā)商所擁有的先發(fā)優(yōu)勢也逐漸喪失。比如恒大是20強(qiáng)房企中最早進(jìn)入昆明的，但在去年昆明房企銷售排行榜上，恒大還沒有進(jìn)入前五。龍湖也是屬于入昆比較早的一線開發(fā)商，但至今尚未進(jìn)入銷售10強(qiáng)。

因此，如果比較全國房企排行榜和昆明樓市的開發(fā)商銷售排序，就會發(fā)現(xiàn)有共性存在，除了俊發(fā)這個(gè)本地老大，全國頭部房企也基本排在昆明市場的前列，像金地集團(tuán)這樣的老牌資深開發(fā)商，去年銷售額排在全國13位房企，在昆明同樣位居前十之列。

但是當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)主要“玩家”都齊聚昆明以后，在剛剛開啟的下半場競爭中，牌局可能又會打亂。不過總的來看，作為國內(nèi)房企競爭的局部戰(zhàn)場，昆明市場上各個(gè)企業(yè)的表現(xiàn)，隨著先發(fā)優(yōu)勢漸漸消失，終究還是取決于這家企業(yè)的綜合實(shí)力和發(fā)展戰(zhàn)略。

昆明房企競爭的下半場拼的一定是綜合實(shí)力

區(qū)別之處在于每家企業(yè)上位的路徑可能不同，有些追求速度，高周轉(zhuǎn)，有些以商業(yè)帶動開發(fā)，有些主打文旅康養(yǎng)，等等，但核心來看，評估一家企業(yè)的綜合實(shí)力還是離不開，動態(tài)財(cái)務(wù)安全、運(yùn)營效率、成長潛力及規(guī)模效應(yīng)等硬性數(shù)據(jù)指標(biāo)的考核。

2018年在北京貝塔咨詢與《證券市場周刊》聯(lián)合推出的《2018年地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力排行榜》中，我們可以看到排名前三的分別是萬科、中海和金地；但是到了今年6月份，在《2019年度地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力排行榜》中，金地上升到了第二，萬科排到了第三。

沒有多少轟轟烈烈的并購，不追地王，不制造新聞，但卻能在靜態(tài)財(cái)務(wù)安全性、動態(tài)財(cái)務(wù)安全性、運(yùn)營效率、成長潛力四大要素上超越行業(yè)平均水平的實(shí)力企業(yè)，必定是能穩(wěn)穩(wěn)地站在市場前列。

這一部分企業(yè)則相對更加穩(wěn)健，更愿意在產(chǎn)品上花心思，有時(shí)候甚至愿意犧牲暫時(shí)利益和速度，做一些風(fēng)花雪月的事。還有些企業(yè)，因?yàn)閺?qiáng)大的資源整合能力，干脆從源頭下手。很難說哪種策略更高明，只能說不同的企業(yè)有不同的比較優(yōu)勢。

各有各的招數(shù)

競爭的第一站首先從拿地開始，這方面，不同的企業(yè)有著明顯不同的策略。

進(jìn)入昆明的外來房企，實(shí)際上可以分為兩大陣營，一個(gè)陣營是國企，包括央企和有實(shí)力的地方國企，它們在政府資源以及融資上有優(yōu)勢，擅長做地標(biāo)性項(xiàng)目，也往往是云南地方國企合作的主要對象，由此獲得許多開發(fā)資源。比如華僑城控股了云南文投和世博集團(tuán)，接下來保利將要控股云南城投集團(tuán)，招商蛇口則通過與昆鋼的合作，掌握了許多舊廠改造的機(jī)會。

另外，國企因?yàn)楸容^容易滿足地方政府對于地標(biāo)項(xiàng)目，總部型項(xiàng)目的偏愛，在這方面的機(jī)會也就比較多，比如在巫家壩片區(qū)，國企的比重就非常高。像上海國企綠地集團(tuán)，擅長開發(fā)地標(biāo)建筑，所以也順利成章地在巫家壩獲得了開發(fā)昆明第一高樓的機(jī)會。

相對來說，外來民營房企的政府資源是個(gè)短板，又不像本地企業(yè)俊發(fā)那樣有豐富的城改經(jīng)驗(yàn)，獲取土地的渠道就要狹窄得多，不過頭部房企仍舊各辟蹊徑。

恒大是最早來昆明深耕的頭部房企之一，10多年來已經(jīng)形成了在遠(yuǎn)郊開發(fā)大盤的經(jīng)營特色，目前，恒大在安寧、嵩明都有多個(gè)大型綜合性項(xiàng)目。

碧桂園入昆較晚，在收購方面表現(xiàn)強(qiáng)勢，被稱為昆明“接盤俠”。與之類似的是融創(chuàng)，其在昆明也延續(xù)了全國“買買買”的風(fēng)格，并購項(xiàng)目不少。但并購與接盤都極為考驗(yàn)房企的資金實(shí)力和整合能力，一般開發(fā)商不敢作為主要擴(kuò)張手段。

還有些企業(yè)則干脆向上游進(jìn)發(fā)，通過參與一級開發(fā)獲得資源，目前碧桂園、萬科都有這方面的實(shí)踐，華僑城在昆明土地一級市場的布局更是有上萬畝之多。

也有為數(shù)不少的房企，傾向于在二級市場上高價(jià)拿地，哪怕是“地王”也在所不惜。近幾年有幾家外來房企參與昆明土地拍賣十分積極，多次高溢價(jià)拿地，即使有時(shí)候競買失利，也往往能堅(jiān)持到最后幾輪。

可是高價(jià)拿地是把雙刃劍，如果既不想?yún)⑴c復(fù)雜漫長的并購，又無意到遠(yuǎn)郊圈地，也不想高價(jià)搶地將自己逼上高周轉(zhuǎn)的鋼絲繩，有沒有辦法獲得開發(fā)機(jī)會呢？

金地集團(tuán)在昆明給出了另外一種答案：即通過對昆明發(fā)展的前瞻性研究，提前卡位，在一個(gè)區(qū)域進(jìn)入開發(fā)高潮之前先行進(jìn)入。這樣就能以相對合理的代價(jià)獲得比較好的土地資源，同時(shí)，由于不必承受過高的拿地成本，企業(yè)就能花更多資源在產(chǎn)品方面，項(xiàng)目更有個(gè)性，甚至可以有一些人文追求。金地目前正在開發(fā)的云海一號，就是這方面最好的例子。

不過，金地集團(tuán)的做法也不是沒有問題，因?yàn)檫@其實(shí)更考驗(yàn)企業(yè)的綜合實(shí)力，需要開發(fā)商在前期投資和市場研判階段具備理性邏輯，而在后期開發(fā)階段具備人文氣質(zhì)，堅(jiān)持人文關(guān)懷，可是全國有幾個(gè)開發(fā)商像金地這樣既被稱為房地產(chǎn)“理科生”，又被認(rèn)為是一家讀書人的企業(yè)呢？

金地云海一號是2019年昆明最令人驚喜的項(xiàng)目之一

決勝：幸存者游戲

正因?yàn)橄窠鸬剡@樣的開發(fā)商畢竟是少數(shù)，所以它的發(fā)展范式雖然看起來穩(wěn)健而充滿競爭力，卻不一定符合每一家企業(yè)，而且隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性越來越強(qiáng)，高周轉(zhuǎn)、規(guī)�；诔蔀橹髁髂１�，但金地在昆明的表現(xiàn)證明，獲得市場認(rèn)可的路徑其實(shí)是多樣化的。

甚至不排除還有更多企業(yè)給出另外的成功答案，因?yàn)楫吘褂行┓科髣倓偛胚M(jìn)入昆明，像雅居樂直到今年才在昆明獲得開發(fā)機(jī)會；富力地產(chǎn)仍在為進(jìn)入昆明主城而努力；世茂地產(chǎn)直到今年4月才在昆明拿地；排名國內(nèi)前十，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)方面獨(dú)樹一幟的華夏幸福，至今沒有進(jìn)入昆明。昆明房地產(chǎn)市場下半場的競爭，其實(shí)才剛剛開始。

但不管什么模式，做大是所有房企的共同目標(biāo)，因?yàn)閲鴥?nèi)房地產(chǎn)市場的行業(yè)集中度在不斷提高。經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，10年后國內(nèi)房企可能會只剩下50家，而目前全國有房地產(chǎn)企業(yè)9萬多家，這意味著沒有進(jìn)入50強(qiáng)的房企都會被逐步淘汰。

能不能進(jìn)入全國50強(qiáng)，除了必須在一線城市占據(jù)比較高份額外，像昆明這樣的高成長城市就成為戰(zhàn)略要地，這也就不難理解，為什么幾乎所有向全國性房企，都越來越看重昆明。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。