如果不出意外，年僅9歲的新力將在2019年內(nèi)登陸夢(mèng)寐以求的資本市場(chǎng)。

近日，港交所信息顯示，新力控股（集團(tuán)）有限公司已通過IPO上市聆訊。按照港交所流程，接下來新力將完成路演、招股，直至公開發(fā)售的IPO之旅。

在2018年房企新一波赴港上市熱潮之后，2019年的房企IPO顯得略為冷清，今年以來也僅有德信、銀城、中梁等三家房企成功上市，總籌資規(guī)模不到50億港元，無論是籌資規(guī)模還是IPO數(shù)量都較去年銳減。

另一方面，隨著整體融資渠道收緊，房企資金成本水漲船高，行業(yè)漸入寒冬的環(huán)境下，通過上市打通融資渠道依舊是房企必然的選擇。

從規(guī)模上看，新力是行業(yè)前50強(qiáng)中為數(shù)不多尚未上市的企業(yè)。觀點(diǎn)指數(shù)2018年和2019年上半年的銷售榜單中，新力分別以822億、346.8億位列36名和48名。另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，從2016年161億元的行業(yè)百?gòu)?qiáng)，2017年452億元行業(yè)40強(qiáng)，再到2018年822億元，新力近三年的年均復(fù)合增長(zhǎng)率超過120%。

若能成功敲鐘，新力將成為最年輕的上市房企，從2010年成立至今，新力僅用了9年就讓這家江西本土房企登上資本舞臺(tái)，新力也是今年上市房企中資產(chǎn)和銷售規(guī)模僅次于中梁的企業(yè)。

事實(shí)上，從今年5月24日正式遞交招股書，這家年輕的資本新貴被迅速聚焦在鎂光燈下。高增長(zhǎng)的黑馬光環(huán)背后，高負(fù)債和現(xiàn)金流問題也是市場(chǎng)對(duì)新力能否成功上市的隱憂。

經(jīng)過近半年等待，新力的上市計(jì)劃終于有最新進(jìn)展，近千頁(yè)的招股書也為外界揭開了這家低調(diào)新晉房企快速成長(zhǎng)的秘密和籌碼。

江西、黑馬與大灣區(qū)

2010年，新力起源于江西，準(zhǔn)確地說是省會(huì)南昌，第一個(gè)項(xiàng)目“南昌帝泊灣”拉開了建筑出身的張園林房作為地產(chǎn)商的道路。

經(jīng)過近十年的深耕，新力發(fā)展成為江西省住宅開發(fā)房企的龍頭，并將項(xiàng)目拓展至長(zhǎng)三角地區(qū)、大灣區(qū)及中西部核心城市及其他高增長(zhǎng)潛力地區(qū)。

2017年，新力走出江西，將總部搬至上海，外界開始注意到這家發(fā)展迅速的贛系房企。

招股書數(shù)據(jù)顯示，于2016年、2017年及2018年，新力分別錄得收益22.23億元、52.41億元及84.15億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為1.3億元、2.78及5.55億元，盡管整體規(guī)模不大，復(fù)合年增長(zhǎng)率卻高達(dá)94.6%和105.9%。

與此同時(shí)，2016年-2018年，新力的資產(chǎn)總額也由200.2億元，擴(kuò)大至488億元和776.07億元，幾近實(shí)現(xiàn)翻番。

這是一家典型黑馬的速度，隨著行業(yè)集中程度不斷提升，中小房企的出路依舊只有唯快不破。而作為其中成功突圍的一家，則與新力積極布局、多元化拿地、打造產(chǎn)品不無關(guān)系。

招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2019年7月31日，新力擁有110個(gè)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目，覆蓋全國(guó)11個(gè)省份27座城市。而在2016年，新力布局的城市還不足10個(gè)。

其中，江西省內(nèi)項(xiàng)目達(dá)到55個(gè)，占比超過一半；而長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和中西部核心城市則各有13、20和22個(gè)項(xiàng)目分布，合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備達(dá)15.0百萬平方米。

盡管與大型房企相比，新力的布局面并不算廣，但對(duì)千億規(guī)模前的房企而言，在保證管理半徑，提升執(zhí)行效率的前提下，將土儲(chǔ)布局集中不失為合理的選擇。

而從土地成色來看，新力則多集中在核心及擁有高增長(zhǎng)潛力城市，除江西大本營(yíng)外，粵港澳大灣區(qū)和中西部核心城市成為新力布局最集中的區(qū)域，包括廣州、成都、武漢、長(zhǎng)沙、中山、惠州、清遠(yuǎn)，另外還進(jìn)入長(zhǎng)三角的杭州、蘇州、無錫、南京等二三線城市，針對(duì)具有潛力的區(qū)域市場(chǎng)做機(jī)會(huì)性拿地。

拿地多元化與高毛利

如果說規(guī)模反映的是房企發(fā)展的速度，利潤(rùn)表現(xiàn)則更能體現(xiàn)房企的發(fā)展質(zhì)量。

根據(jù)招股書，于2016年、2017年及2018年，新力的毛利率達(dá)24.70%、33.7%、37.30%，分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.3億元、2.78億元和5.55億元。

企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)高毛利，方法無非是降低成本、提高溢價(jià)。

數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年，新力每平方米平均土地成本分別約為1184元、1274元及1129元。與此同時(shí)，三年的建設(shè)成本分別約為10.92億元、22.33億元及32.55億元，分別占其同年銷售總成本約25.1%、25.1%及24.0%。

在拿地渠道上，除傳統(tǒng)的招拍掛，并購(gòu)、合作也是新力相對(duì)偏好的方式。據(jù)了解，新力并購(gòu)合作所占比例是很大的，大約是70%到80%，對(duì)并沒有資金優(yōu)勢(shì)的新力而言，當(dāng)一手土地已經(jīng)沖高的時(shí)候，為適當(dāng)控制投資規(guī)模，尋找合作方，再分享新力的品牌溢價(jià)是更為合適的拿地方式。

值得一提的是，9月初，新力還參與大灣區(qū)的舊改——廣州增城新塘新墩南安村開發(fā)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，今年6月17日，廣州增城區(qū)政府官網(wǎng)掛出了一份閑置土地信息公開公告，其用地單位為廣州榮和房地產(chǎn)有限公司。隨后，新力海石房地產(chǎn)開發(fā)（廣州）有限公司于7月加入。

根據(jù)資料，該地塊位于增城新塘西北部，陳家林路西側(cè)，此項(xiàng)目不計(jì)算容積率建筑總面積為34.35萬平方米，項(xiàng)目由43棟33層和6棟34層的高層洋房組成，總戶數(shù)6308戶，居住人口超2萬人，預(yù)計(jì)將提供超百億貨值。

另一方面，通過產(chǎn)品打造實(shí)現(xiàn)可觀的項(xiàng)目溢價(jià)，也是新力實(shí)現(xiàn)高毛利的重要因素。

招股書透露，目前新力已梳理形成三大產(chǎn)品體系，灣系、園系和悅系，分別針對(duì)首次置業(yè)者、家庭升級(jí)者和大家庭或高收入家庭。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，倒逼房企提升品質(zhì)已成為當(dāng)下不可逆的趨勢(shì)，品質(zhì)也逐漸成為定義企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)。

負(fù)債、現(xiàn)金流的AB面

不可否認(rèn)的是，規(guī)模狂奔的同時(shí)，高杠桿、現(xiàn)金流是企業(yè)快速發(fā)展階段中無法避免的過程，而新力的上市一定程度上也和融資相關(guān)。

招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2016年、2017年、2018年及2019年4月30日，新力的銀行及其他借款以及公司債券總額分別約為64.37億元、166.75億元、221.03億元及264.69億元。除銀行外，融資來源包括信托公司、資產(chǎn)管理公司及其融資平臺(tái)以及其他金融機(jī)構(gòu)訂立的融資安排。

其中，銀行和信托是新力融資的主要來源。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，截至2019年4月30日，新力264.69億元有息負(fù)債中，來自銀行的約有110.22億元，公司債券10.23億元，另有信托融資約為140.91億元。

新力認(rèn)為，與銀行借款相比，信托等融資安排通常在獲得的可能性、審批流程和還款要求方面可提供更大的靈活性，為其一些項(xiàng)目開發(fā)尤其是在銀行信貸環(huán)境收緊時(shí)提供了有效的替代性資金來源。

據(jù)了解，上述信托融資的成本絕大多數(shù)位于8%-11%之間，僅有少數(shù)超過13%，盡管與銀行相比成本偏高，但在融資收緊環(huán)境下，這一融資成本也與許多上市房企相當(dāng)。

招股書中，新力的負(fù)債率也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。凈資本負(fù)債比率由2017年的270%降至2018年末240%，與同樣等待上市的房企相比，這一負(fù)債水平并不處于高位。以7月份成功上市的中梁為例，其2015年-2017年的凈資產(chǎn)負(fù)債比率就分別為1335.0%、1790.2%以及339.5%。

若新力能成功上市，打開資本通道，相信對(duì)進(jìn)一步降負(fù)債產(chǎn)生正面的作用。

事實(shí)上，借用杠桿撬動(dòng)規(guī)模是所有房企發(fā)展的必由之路，當(dāng)中更為關(guān)鍵的在于是否有足夠的風(fēng)險(xiǎn)控制能力，將企業(yè)放在安全邊界之內(nèi)。

尤其在“現(xiàn)金為王”的當(dāng)下，現(xiàn)金流的管控是房企最為重視的B面。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在A股已發(fā)布2019年上半年業(yè)績(jī)的TOP30房企中，公布2019年上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額的僅有17家，其中處于正值的僅有10家房企。

根據(jù)招股書，2016年、2017年和2018年，新力來自經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量分別約為-20.38億元、-65.48億元和17.25億元。

盡管由于物業(yè)開發(fā)活動(dòng)持續(xù)增加及增強(qiáng)土地收購(gòu)力度令2016年和2017年新力的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)，但通過物業(yè)預(yù)售及銷售回款，融資活動(dòng)，新力將公司放在了現(xiàn)金流為正的安全邊界內(nèi)。

另外值得注意的是，除住宅開發(fā)外，新力同時(shí)在開發(fā)商業(yè)物業(yè)，包含寫字樓、酒店及其他商業(yè)體物業(yè)，預(yù)計(jì)未來也將為公司產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入。

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