全國總價地王出身的“廣州亞運城”，從一登場便在聚光燈下備受矚目，十年來所經(jīng)歷的大起大落，無一不被記錄在冊。
10月15日，廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣布，廣州亞運城單盤銷售破一百億（內(nèi)含住宅、商鋪、車位），順勢成為廣州區(qū)域銷冠，提前兩個月迎來高光時刻。
相關數(shù)據(jù)顯示，截至10月14日，亞運城成交3458套，總銷售面積達38.16萬㎡，收金102.34億元。
中原地產(chǎn)黃韜對觀點地產(chǎn)新媒體表示，“目前亞運城已形成良好的居住氛圍，成熟的配套也在逐漸完善，加上亞運城在片區(qū)有一定的代表性，所以賣得比較快、比較好，就去年、今年的市場來看，這么快過百億算是非常好的一個成績。”
事實上，這并不是亞運城首次突破百億銷售。2018年全年，亞運城以106億的銷售金額，首次進入百億銷冠門列。
十年磨礪
在表面優(yōu)異的成績背后，其實滿含心酸。
公開資料顯示，2009年12月，富力、雅居樂、碧桂園聯(lián)合以255億總價競得亞運城項目，成為當年的“全國總價地王”。
據(jù)利合房地產(chǎn)營銷副總經(jīng)理鄭楓介紹，亞運城是廣州在售規(guī)模第一的稀缺超級大盤，總開發(fā)面積約500萬平米，其規(guī)模相當于4個北京奧運村、8個北京亞運村的大小。
按照規(guī)劃功能分區(qū)示意圖，亞運城包括運動員村、技術官員村、媒體村、媒體中心、后勤服務區(qū)、體育館區(qū)及亞運公園七大部分，其中“三大村”包括92棟住宅樓，總貨量達8078套。
而利合地產(chǎn)是為建設亞運城項目而于2010年2月5日成立，彼時該公司由富力、雅居樂、碧桂園聯(lián)合世茂和中信地產(chǎn)共同組建。
2010年剛開盤之際，亞運城還是風光無兩，五大開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)、廣州最大規(guī)模的項目兩大頭銜，創(chuàng)下5000人排隊搶2000套房的記錄，更在3個月內(nèi)賣出3900套房，均價達到1.25萬元/平。
但隨后不久，國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施（國五條），收緊了貸款資格、提高了首付比例。
樓市的調(diào)控、房地產(chǎn)行業(yè)整體遇冷的困境，導致此后幾年，亞運城的銷售一直略顯乏力，心酸史也由此開啟。
中原地產(chǎn)黃韜分析道，“當時除了市場不好之外，亞運城還有很多交樓標準不清晰、樓盤質(zhì)量差、住戶不滿等問題，導致銷售乏力�！�
就在2011年5月29日，收樓7天的廣州亞運城項目被爆稱發(fā)現(xiàn)多處質(zhì)量問題。據(jù)稱，在驗房時候，亞運城業(yè)主發(fā)現(xiàn)，項目多處存在墻體裂縫、地板滲水、陽臺漏水、廚房門損壞等質(zhì)量問題。
自2011年至2014年，成交量不斷下行，甚至于2014年，因樓市回落等各種因素，廣州亞運城成交量跌破1000套，均價落至1.22萬元/平。
而2015年，廣州亞運城雖然憑1364套成交獲得番禺銷冠，但銷售均價卻不為所動，“天譽”組團連續(xù)兩次加推，價格不升反降，項目兩次加推均價維持在1.05-1.2萬元/平之間。
在當時，廣州亞運城的標簽是“不溫不火”。處于價格洼地，廣州南部剛需一族多有聚集但卻不夠火熱。
時間拉到2016年，均價仍為1.3萬元/平，與2010年1.25萬元/平的價格相差無幾。
停留于原地的房價讓廣州亞運城幾度陷于尷尬地步。低價雖然使得亞運城近年來都占領樓盤銷售榜單前三，但升值緩慢卻是暴露出的問題。
也正是在這一年，富力宣布退出亞運城項目，后將持有的20%利合地產(chǎn)股權由世茂、碧桂園和雅居樂、中信平分。目前，世茂與碧桂園均持有該公司26.67%股權，雅居樂持有26.66%股權，中信則持有20%股權。
富力退出時稱，因項目股東太多，合作帶來的權責難分。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，富力退出該項目很大一部分原因是，該項目前期不僅不掙錢，而且還虧本。
富力董事長李思廉早在2010年就公開算過廣州亞運城的成本賬，他稱，“如果按照我們拍賣這次是255億，政府給我們攤分到一期87萬平方米的成本加上我們從2009年開始付的地價的利息再加上前期銷售時策劃投入，成本已超過了1.18萬元/平�！�
摘得桂冠
不過，在富力退出亞運城之后，項目卻有了轉(zhuǎn)機。世茂著手操盤，碧桂園則負責營銷，項目進入加速軌道。
彼時，世茂派出世茂地產(chǎn)華南區(qū)總裁王國雄兼任項目總經(jīng)理，其曾在世茂全國多個區(qū)域公司任職，是世茂集團的實干派人物。而負責營銷的碧桂園派出曾在廣州中海、實地等公司負責營銷的年輕骨干鄭楓，有著豐富的營銷經(jīng)驗，執(zhí)行力也是業(yè)內(nèi)聞名。
開發(fā)商除了給新團隊配置了優(yōu)質(zhì)和經(jīng)驗豐富的高管，更是加大對亞運城的投入，打造巨型商業(yè)中心、未來重新規(guī)劃設計適應市場的產(chǎn)品等。
世茂操盤后，第一個大動作就將是補足亞運城的商業(yè)配套。當中，亞運城廣場已于2017年開業(yè)，為亞運城板塊帶來6萬方體量購物中心，填補亞運城板塊商業(yè)空白。
與此同時，銷售與均價也有所回升。2016年，亞運城售價實現(xiàn)從1.3萬元/平到2.5萬元/平的飛躍，同時賣出1864套。
2017年，廣州亞運城成交2961套，成交面積32.94萬平，成交金額57.74億元；及至2018年，成交4054套，成交面積41.97萬平，成交金額106億元。
中原地產(chǎn)黃韜表示，“亞運城項目的波動還是挺大的，其代表了市場的走勢，也代表了廣州亞運城當中一些產(chǎn)品的差異，組團不同自然價格也不同�！�
而之所以能在近幾年實現(xiàn)銷售飛躍，他認為，在碧桂園負責營銷之后，采取了比較高調(diào)的銷售模式，包括一些刺激政策、渠道推廣、海報計劃等都做得比較到位。
黃韜進而解釋，“后期廣州亞運城變得更為市場化，以高端項目發(fā)展，又趕上十年樓價高速上漲的區(qū)間，市場的推動力量同樣是不可忽視的。”
另一因素則是，亞運城目前均價還僅在2.8萬元/平左右，仍為價格洼地。這樣的價位，現(xiàn)在最多只能在南沙、增城、花都這些區(qū)域才有機會購房，作為番禺的剛需盤，亞運城深受青睞也不無道理。
而在營銷上面，利合房地產(chǎn)營銷副總經(jīng)理鄭楓回應觀點地產(chǎn)新媒體稱，廣州亞運城現(xiàn)在非常注重業(yè)主口碑，注重業(yè)主社區(qū)生活體驗。
鄭楓表示，“我們營銷會和客服、物業(yè)一起參與社區(qū)文化活動的建設，以業(yè)主為核心成員成立業(yè)主俱樂部，協(xié)助數(shù)十個業(yè)主組織來開展社區(qū)文化活動，用這樣的服務來提升口碑，從而自然而然地帶動老帶新購房，通過老帶新介紹到訪購房的比例接近五成�！�
其火熱現(xiàn)象可以見于2019年5月11日，廣州亞運城全新組團"天韻"火熱開盤，采取微信選房的方式。數(shù)據(jù)顯示，當天一共推了超500套貨，在63秒內(nèi)賣出超過9成，收金11億。
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