《寧波市存量房交易資金監(jiān)管辦法（試行）》前天發(fā)布，將從11月15日起施行。這項(xiàng)新政策，由寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監(jiān)局、寧波市住房公積金管理委員會辦公室聯(lián)合制定，將給二手房買賣流程帶來重大變化，同時也會對二手房買賣雙方交割房款帶來重大影響。

記者通過采訪住建部門，對此新政作了個通俗版解讀。

過戶之前就要完成按揭審批

現(xiàn)在買賣二手房的流程一般是這樣的：

第一步，買賣雙方經(jīng)房產(chǎn)中介撮合后，簽紙質(zhì)合同、合同網(wǎng)簽，買方付定金。如在限購圈內(nèi)買房，買方需打出限購證明。

第二步，房管部門完成合同網(wǎng)簽備案。買賣雙方約定時間由中介陪著到行政服務(wù)中心辦過戶、交稅，買方付首付款。賣方如還有按揭或抵押貸款，需先結(jié)清貸款。

第三步，過戶完成、不動產(chǎn)權(quán)證辦出，去銀行申請按揭貸款。

第四步，按揭放款，買賣雙方辦理交房手續(xù)。

而在新政施行后，二手房交易流程將是這樣的：

合同網(wǎng)簽➝銀行對買方的按揭貸款申請進(jìn)行預(yù)審➝買賣雙方在銀行辦理存量房交易資金監(jiān)管➝房管部門對合同進(jìn)行網(wǎng)簽備案➝買賣雙方去辦過戶、交稅➝銀行放款➝交房。

這里面最主要的一個變化，是按揭貸款的審批提前了！現(xiàn)在是過戶完才去辦按揭，以后則是過戶之前就要完成按揭審批。

隨之而來的還有一個特別值得關(guān)注的變化：以往二手房交易中通過“陰陽合同”多辦貸款、少交稅的招數(shù)行不通了。貸款審批前移機(jī)制要求以網(wǎng)簽合同為貸款審核依據(jù)，網(wǎng)簽備案價格、申請貸款報批的成交價格、納稅申報價格要一致。住建部門表示，這將有助于防止偷漏稅與騙貸現(xiàn)象的發(fā)生。

新流程有七個方面要特別注意

按照新政，在新的二手房買賣流程中，有七個方面要特別注意。

第一，以后如果是通過房產(chǎn)中介買賣二手房的，必須在銀行辦存量房交易資金監(jiān)管。

不通過中介，由買賣雙方自行成交的，辦不辦資金監(jiān)管，則自愿。

第二，房款，包括首付款、按揭款以及一次性付款的錢、分期付款的錢，都應(yīng)納入資金監(jiān)管。買賣雙方與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，根據(jù)協(xié)議約定，銀行會在不同的交易環(huán)節(jié)把相應(yīng)的資金劃給房東。

定金、交易稅費(fèi)和中介費(fèi)，由買賣雙方自行約定要不要納入資金監(jiān)管。

另外，當(dāng)下常見的由買方墊付、用于賣方還按揭的錢，不在資金監(jiān)管范圍之內(nèi)。

第三，如果是按揭購房，按揭銀行和資金監(jiān)管必須是同一家銀行。

第四，辦了存量房交易資金監(jiān)管后，按揭貸款審批將會前置——合同網(wǎng)簽申請完成后，銀行就會對買方符不符合按揭條件、能批多少貸款等作預(yù)審。

如果是申請住房公積金貸款的，則在房管部門完成合同網(wǎng)簽備案后、過戶及交稅前，由公積金部門作貸款預(yù)審。

新政明確，貸款銀行、住房公積金管理部門應(yīng)當(dāng)在受理買方貸款申請后7個工作日內(nèi)，明確貸款意向或完成貸款審批；申請組合貸款的，應(yīng)在9個工作日內(nèi)明確貸款意向和完成貸款審批，并及時將結(jié)果告知申請人。

第五，不通過房產(chǎn)中介，買賣雙方自行成交，且要按揭的，同樣要貸款審批前置，必須先取得貸款銀行的貸款意向或完成住房公積金貸款審批，然后才能去辦過戶、交稅等后續(xù)交易手續(xù)。

第六，不管是不是通過中介成交，在買方取得貸款銀行貸款意向、完成住房公積金貸款審批后的5個工作日內(nèi)，買賣雙方必須完成交稅、過戶申請，逾期的話，就需要重新申請取得貸款意向、住房公積金貸款審批。

第七，辦交易資金監(jiān)管，免費(fèi)。銀行不能就此收費(fèi)，房產(chǎn)中介也不能借此收取代辦服務(wù)費(fèi)。

二手房交易資金監(jiān)管有啥好處？

那么，為什么要推行二手房交易資金監(jiān)管？這是因?yàn)椋F(xiàn)行的二手房交易流程無論對買方還是賣方，都存在著較大的風(fēng)險。

簡單而言，對于賣方來說，二手房交易最大的風(fēng)險是過戶辦完了、房子在法律意義上已經(jīng)不是自己的了，而買方的按揭遲遲辦不下來，自己拿不到這筆占大頭的房款。到那個時候房東想拿回房子，就得由法院裁決了。

對于買方來說，最大的風(fēng)險是在辦過戶之前，買方已經(jīng)把定金、首付款甚至替房東還按揭的錢都給了，卻可能因?yàn)榉繓|在外有債務(wù)、房子在過戶前被法院查封，最后拿不到房子。

二手房交易資金監(jiān)管，就像支付寶一樣，保護(hù)二手房買賣雙方的利益。

按照納入交易資金監(jiān)管后的二手房交易流程，買方能不能批下按揭、能批多少按揭，在過戶之前就清楚了，所以不會發(fā)生房子過戶了而房東拿不到錢的問題。

對于買方來說，有了交易資金監(jiān)管，在過戶完成、拿到房子之前，付出去的錢實(shí)際上都沒到房東手上，而是在銀行存著。一旦房東方面出問題，過戶不成，買方還是能夠要回自己的錢。

需要提醒的是，買方替賣方還按揭墊付的錢，實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于私下借款，無法納入交易資金監(jiān)管。對于這筆錢，買方要特別注意其風(fēng)險。據(jù)悉，相關(guān)部門正在就這筆錢的安全性探索、協(xié)商相關(guān)舉措，預(yù)計不久也會推出新政策。

目前已經(jīng)率先試行二手房交易資金監(jiān)管的只有工行、建行兩家銀行。房管部門表示，新政施行后，肯定會有更多的銀行能夠辦理交易資金監(jiān)管。

最后，要提醒房產(chǎn)中介，不要不告訴二手房買賣雙方有交易資金監(jiān)管這個事，不要不經(jīng)買賣雙方同意就指定交易資金監(jiān)管的銀行，不要借交易資金監(jiān)管或貸款審批之名收取代辦服務(wù)費(fèi)用，更不準(zhǔn)直接或間接代收代管二手房交易資金及定金。新政明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)過程中如在以上方面有違規(guī)行為的，由屬地住建部門約談經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，責(zé)令限期整改。拒不整改或整改不符合要求的，暫停網(wǎng)簽，記入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不良信用記錄；情節(jié)嚴(yán)重的，取消監(jiān)管服務(wù)平臺使用權(quán)限、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案資格；造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

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《寧波市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（試行）》也于前天發(fā)布，同樣由寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監(jiān)局、寧波市住房公積金管理委員會辦公室聯(lián)合制定。在11月15日及之后申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的樓盤，均須執(zhí)行該新辦法。

這項(xiàng)政策主要監(jiān)管對象是開發(fā)商。

相比于二手房交易資金監(jiān)管政策，商品房預(yù)售資金監(jiān)管對老百姓來說，作用沒那么直接。但這項(xiàng)政策對于購房人同樣非常重要，它可以在開發(fā)商出現(xiàn)問題后，依然保證樓盤后續(xù)工程的建設(shè)資金，防止樓盤“爛尾”，還能夠保證購房人拿到所購房屋的產(chǎn)權(quán)，從而保障購房人的權(quán)益。

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