云南房網(wǎng)不久前曾做了西北新城和北部山水新城兩大區(qū)域的發(fā)展對比，盡管云南房網(wǎng)并未對兩個區(qū)域作出高下評判，但在文章上線后，眾多評論都不約而同地認為，西北新城的發(fā)展前景要超過北部山水新城。為什么開發(fā)更早，土地自然條件更好，位置上正處于昆明中軸線的北部山水新城，卻在發(fā)展勢頭上反倒被后起的西北新城超越了呢？
北部山水新城位于昆明北市最北端，早在十年前就列入城市規(guī)劃并啟動開發(fā)，先后有云南城投、神州天宇、俊發(fā)、華潤、中建、萬科、首創(chuàng)、碧桂園、雅居樂等房企進駐，建有融城昆明湖、華潤中央公園、萬科金域水岸等近10個項目，規(guī)劃居住人口10萬。
從區(qū)域條件看，北部山水新城正處于昆明城市南北中軸線上，北京路貫穿其中，盤龍江和瀑布公園造就了片區(qū)良好的環(huán)境條件，規(guī)劃范圍內(nèi)原本是農(nóng)田和部分城中村，地勢平坦，又不像西北新城一樣面臨污染企業(yè)搬遷問題，原本有著更好的開發(fā)基礎(chǔ)，但目前的缺點也顯而易見：北部山水新城不通地鐵，開發(fā)10年后商業(yè)配套仍嚴重短缺，這方面與西北新城相比差距巨大。
北部山水新城規(guī)劃范圍示意圖
北部山水新城是繼呈貢新城之后，昆明市曾計劃打造的第二個綜合新區(qū)。2009年6月，昆明市正式提出“北部山水新城”的概念，將東起昆曲高速公路，南至灃源路，西至茨壩，北至松華壩，規(guī)劃面積13平方米公里的區(qū)域劃定為北部山水新城。為推動北部山水新城的開發(fā)，盤龍區(qū)不惜將區(qū)政府搬遷至此，同時推動瀑布公園的建設(shè)，甚至還提出打造“北部山水新城中央公園”的計劃。
北部山水新城開發(fā)十年整，目前已有神州天宇、云南城投、華潤置地、中建、萬科、首創(chuàng)、雅居樂、碧桂園等房企進駐開發(fā)，建有天宇瀾山一期、融城昆明湖、華潤中央公園、中建龍熙壹號、萬科金域水岸、首創(chuàng)禧悅春城、錦麟峯薈、碧桂園星薈等項目。按規(guī)劃，天宇瀾山、融城昆明湖、中建龍熙壹號均規(guī)劃配建大體量商業(yè)，但目前均尚未兌現(xiàn)，造成整個北部山水新城的大型商業(yè)配套基本處于空白狀態(tài)。
天宇瀾山原規(guī)劃面積1090畝，分多個地塊開發(fā)，其中6號、7號地塊為商業(yè)用地，占地面積93.04畝，原規(guī)劃開發(fā)35萬平方米的商業(yè)，備案名為天琴廣場、天璽商業(yè)中心，并與中美星美影院、天客隆超市等簽署了合作協(xié)議。但由于開發(fā)商資金斷裂，天琴廣場、天璽商業(yè)中心多年不見建設(shè)，已近泡湯。
融城昆明湖早期宣稱擬配建30萬平方米的商業(yè)。去年3月和今年5月，項目商業(yè)地塊——龍瑞廣場一期、二期分別進行規(guī)劃公示，根據(jù)公示，龍瑞廣場擬建約30萬平方米的寫字樓、商業(yè)等，其中商業(yè)有大盒子商業(yè)和底商。
融城昆明湖商業(yè)地塊——龍瑞廣場效果圖
中建龍熙壹號商業(yè)地塊（原三峽大廈地塊）擬建3棟超高層建筑及裙樓商業(yè)，總建筑面積約34.5萬平方米，其中商業(yè)以大盒子商業(yè)和裙樓底商為主。
但是，截至目前，融城昆明湖和中建龍熙壹號的商業(yè)均未建成，要投入使用還要很長時間。
除現(xiàn)有項目外，北部山水新城浮島智核地塊、地鐵時代購物廣場項目地塊、北市區(qū)臨街綜合地塊等均規(guī)劃了大量土地建商業(yè)，但在昆明商業(yè)開發(fā)遇冷，去化困難的大背景下，這些商業(yè)地塊招商多年無人問津，其中閑置多年的浮島智核地塊甚至被用來開發(fā)租賃型居住產(chǎn)品（公租房或長租公寓）。
除缺商業(yè)外，無地鐵也是北部山水新城開發(fā)的一大短板。昆明現(xiàn)有地鐵線路中，2號線是距離北部山水新城最近的一條線路，但2號線抵達灃源路后便轉(zhuǎn)而向東，并未真正抵達北部山水新城核心區(qū)，片區(qū)絕大多數(shù)區(qū)域無法享受地鐵便利。昆明市目前規(guī)劃擬建的線路中，也無地鐵途經(jīng)北部山水新城。
今年7月份，社交媒體上流傳出一張新的地鐵線路圖，線路圖顯示地鐵2號線將新建一條2號線支線，該支線起于2號線司家營站，沿北京路往北延伸至瀑布公園，再轉(zhuǎn)而向西直達規(guī)劃中的國家植物博物館。但是，該線路僅是社交媒體上流傳的一張線路圖，并未官宣，是否要建2號線支線還無法確定。
社交媒體上流傳出的地鐵2號線支線線路圖
綜合來看，北部山水新城地處昆明北市邊緣地帶，地理位置本身就不利于大型商業(yè)的開發(fā)、招商和運營，而且目前片區(qū)居住人口并不多，除了原有居民以外，僅華潤中央公園、融城昆明湖和天宇瀾山首期業(yè)主入住，人口少，消費能力不足，所以融城昆明湖、中建龍熙壹號等項目即便配建大型商業(yè)，也并不著急建設(shè)。
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