二手房原戶口逾期沒遷出，購房者如何處理？

為了孩子上學(xué)問題，家長們很多時(shí)候要考慮學(xué)區(qū)房。假如買了二手學(xué)區(qū)房，原業(yè)主戶口沒有遷移，作為購房者非常著急，他們該如何處理？一方違約了，另一方可以索要多少違約金？接下來法律快車小編將為您介紹。

案例：小朱和倩倩購買了一套二手學(xué)區(qū)房，合同約定在5月31日前遷出，7月11日前交付房屋。后來，原業(yè)主李某在9月30日交付房屋，10月20日遷出他個(gè)人和孩子戶口，無法將前妻戶口遷出。于是，小朱和倩倩經(jīng)過多次協(xié)商未果，到法院起訴李某。最后，法院審理認(rèn)定原業(yè)主李某沒有按照合同約定的日期遷出戶口，構(gòu)成違約。同時(shí)鑒于二手房買賣合同約定逾期遷出戶口違約金標(biāo)準(zhǔn)，即是每日按總樓價(jià)的萬分之五支付違約金，李某逾期遷出戶口需要支付違約金，按照合同規(guī)定是86100元。

一、二手房買賣合同違約金一般是多少？

違約方可以根據(jù)違約情況向守約方支付一定數(shù)額的違約金，或者約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法，這是根據(jù)合同法第114條第一款規(guī)定的。

1、約定違約金過高造成損失的（一般認(rèn)定為違約金超過造成損失的30%），當(dāng)事人可以向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)請求適當(dāng)減少。合同法司法解釋二第29條規(guī)定，法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，作出裁決。

2、約定違約金低于造成損失的，當(dāng)事人可以向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)請求適當(dāng)增加。合同法司法解釋二第28條規(guī)定，增加后的違約金數(shù)額以不超過實(shí)際損失額為限。若當(dāng)事人增加違約金后，再次請求賠償損失的，法院不予支持。

二、學(xué)區(qū)房買賣中，原業(yè)主不遷出戶口，如何處理？

1、在房屋買賣合同中戶口遷移約定違約條款，賣房者逾期遷出戶口且與購房者重協(xié)商約定的情況下，賣房者應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。合同明確的約定，不僅約束合同雙方當(dāng)事人，同時(shí)也是維護(hù)當(dāng)事人合法利益的保障。而文章中，賣房者李某以離婚后無法說服前妻進(jìn)行戶口遷出為抗辯理由，這個(gè)理由在法律上難以成立。

2、合同沒有約定戶口遷移，賣房者又不配合遷出戶口，購房者無法要求賣房者承擔(dān)逾期遷戶口的違約責(zé)任。這種情況下，戶口遷移需要購房者和賣房者雙方協(xié)商處理。

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