陳嘉

華潤置地有巢公寓總經(jīng)理

自2016年“租購并舉”政策被提出，住房租賃市場就已進(jìn)入全新的發(fā)展階段。華潤置地有巢公總經(jīng)理陳嘉表示，華潤置地之所以進(jìn)入長租公領(lǐng)域，是因?yàn)檠肫蟮纳鐣?zé)任、未來整個住房租賃市場擁有非常非常好的競爭潛力。

陳嘉介紹，華潤置地進(jìn)入住房租賃市場，對于運(yùn)營集中式的長租公主要開展四大業(yè)務(wù)模式，包括租賃用地/集體用地、存量重資產(chǎn)、城中村改造、中資產(chǎn)包租。目前華潤置地布局項(xiàng)目中重資產(chǎn)占近70%。

未來住房租賃市場是什么樣的?陳嘉認(rèn)為，要觀察三個重點(diǎn):資源在哪?資金在哪?有沒有運(yùn)營能力?“未來住房租賃市場是土地存量資產(chǎn)，土地包括集體用地和租賃用地;此外，存量市場城市更新，未來是很重要的一塊，包括工業(yè)、商業(yè)、辦公等。”

陳嘉提到，運(yùn)營能力是這個行業(yè)未來的根基，相信在未來5年之后，依靠運(yùn)營服務(wù)，一定會有千億級企業(yè)的誕生。

“從央企來看，希望回歸三個方面:一站式的生活社區(qū)打造長租生態(tài)鏈;不僅是做管理，而是提供伙伴式服務(wù);未來是科技引領(lǐng)智慧公�！标惣伪硎�。

陳嘉認(rèn)為，做長租公的每一個從業(yè)者都是有情懷所在，應(yīng)該從人文的角度去關(guān)注一二線人口的居住需求，從創(chuàng)新的方面去解決居住的痛點(diǎn)，用人文的關(guān)懷打造有溫度的青年社群，作為長租公不能只是擴(kuò)張，要實(shí)現(xiàn)質(zhì)量增長和雙效運(yùn)營。

長租公寓如何重塑贏利性增長

周君強(qiáng)

v領(lǐng)地青年社區(qū)CEO

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控嚴(yán)格，企業(yè)拿地成本高、更多的房地產(chǎn)企業(yè)開始將長租公作為重要戰(zhàn)略布局。2018年，長租公行業(yè)跌宕起伏，風(fēng)波不斷。進(jìn)入2019年，長租公市場圈地?cái)U(kuò)張也逐漸趨于平靜。

V領(lǐng)地青年社區(qū)CEO周君強(qiáng)對租賃市場行業(yè)情況作出分析，歸結(jié)為六大特征:

第一、租賃平臺基本都走包租模式，隨著租金被市場拉高，包租模式遇到了瓶頸。

第二、長租公是需要長期經(jīng)營的行業(yè)，在模型沒有建立的情況下全國布局更多的產(chǎn)品線可能會給企業(yè)造成壓力，長租公市場進(jìn)入到了平靜期和調(diào)整期。

第三、國企做租賃住宅拿地體量較大，還需要兩到三年的建設(shè)期。

第四、與前兩年相，今年的融資難度更大。

第五、長租公從規(guī)模增長到盈利增長過渡。

第六、租賃企業(yè)除了具備服務(wù)意識，還應(yīng)該有耐心，目前租賃行業(yè)最大的痛點(diǎn)是銷售。“長租公行業(yè)的核心是如何把銷

售效率提高，把成本降低。在目前行業(yè)處于初級階段時，V領(lǐng)地專注一條產(chǎn)品線‘小空間大社區(qū)’，面積變小，少幾平米的居住空間，租金少付租客消費(fèi)能力會提高�！敝芫龔�(qiáng)表示。

周君強(qiáng)認(rèn)為，長租公行業(yè)是賽道很寬很長，有較長周期的行業(yè)，需要大家對這個行業(yè)有一點(diǎn)耐心。未來租賃市場會出現(xiàn)從學(xué)生公到青年公到老年公，全場景覆蓋的產(chǎn)品。

長租公寓面臨資金問題是長期的

霍炳輝

金地草莓社區(qū)總經(jīng)理、金地商置財(cái)務(wù)總經(jīng)理

近日，在第四屆中國房地產(chǎn)租賃行業(yè)峰會——“住房租賃 2.0 時代，資本如何良性賦能”的主題討論環(huán)節(jié)，談及長租公企業(yè)在運(yùn)營過程當(dāng)中面臨虧損的現(xiàn)象，金地草莓社區(qū)總經(jīng)理霍炳輝認(rèn)為，除了計(jì)算企業(yè)運(yùn)營成本之外，更應(yīng)該從行業(yè)的角度思考。

“地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)住宅，也有商辦、產(chǎn)業(yè)園及養(yǎng)老地產(chǎn)，公是其中很重要的一塊。當(dāng)房企拿到政府給的綜合用地后，如果能用綜合的項(xiàng)目滿足綜合用地的要求，這樣成本會得到有效的控制，而不是進(jìn)入到單一平臺的狀況�！被舯x說，房企投資長租公的邏輯，不是單一從公維度來看，應(yīng)該是從大的行業(yè)格局看長租公，也不僅僅簡單算長租公單一的盈利賬，要綜合來看。

長租公“虧損”的現(xiàn)象早已成為業(yè)內(nèi)共識。去年以來，長租公行業(yè)融資難成為一大問題，長租公運(yùn)營機(jī)構(gòu)紛紛借道資產(chǎn)證券化及私募基金。

“資金問題對于所有企業(yè)來說都是挑戰(zhàn)，只不過能不能用金融的力量、資本的力量去抹平短期的需求和鴻溝，這是各個企業(yè)家要去思考的一個問題�！被舯x認(rèn)為，資金的問題是顯性的問題，是企業(yè)家躲不開的問題。

“我覺得這個問題是一直存在的，不存在今年明年容易或者明年今年容易的問題�！被舯x說，對于投資了長租公的基金和機(jī)構(gòu)資本，退出是需要堅(jiān)持靜下心來，要有足夠的容忍度。

長租公寓基本功得學(xué)好算賬

陳波

中海商業(yè)助理總經(jīng)理

中國海外發(fā)展 (00688.HK ) 旗下長租公發(fā)展迅速，旗下設(shè)立“海堂”、“友里”兩大品牌。現(xiàn)階段房源都是自行拿地投資并建造的項(xiàng)目，而不是市面上多見的廠房或老酒店改造。

“中海進(jìn)入這一領(lǐng)域，因?yàn)榫邆湔麄€產(chǎn)業(yè)鏈中，不管是住宅開發(fā)還是商業(yè)配套，還是其他的產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢，并做了全方位的模型測算�！敝泻Ｉ虡I(yè)助理總經(jīng)理陳波說，長租公實(shí)現(xiàn)微利，中海有前端開發(fā)優(yōu)勢，后端有運(yùn)營模式優(yōu)勢，這兩點(diǎn)“開源節(jié)流”是對其最大的體現(xiàn)。

陳波告訴記者，做長租公的基本功首先是要學(xué)會懂得基本的財(cái)務(wù)測算。涉及到三點(diǎn):第一，企業(yè)對長租公產(chǎn)品本身的定位，第二，回歸到產(chǎn)品研發(fā)，以及測算它所有坪效的產(chǎn)出;第三，運(yùn)營能力的體現(xiàn)，運(yùn)營體現(xiàn)經(jīng)營能力�！爸挥谢竟υ鷮�(shí)之后，所有的路都會打通�！�

去年以來，長租公行業(yè)資金告急，在短期的規(guī)模擴(kuò)張與長期的盈利上似乎成為難以兼得的事情。中海商業(yè)助理總經(jīng)理陳波從房企角度分析，長租公的運(yùn)營、資金之困。

陳波表示，不同領(lǐng)域不同發(fā)展商、運(yùn)營商的困惑各有不同。是否可以利用資產(chǎn)證券化形式打通長租公融資通道，他認(rèn)為目前還不具備條件，還需要三到五年或者更長時間去穩(wěn)步發(fā)展。

截至今年 5 月，中海長租公已布局于北京、上海、深圳、成都、杭州等 10 座核心城市共 16 個在建項(xiàng)目，戰(zhàn)略布局全國一、二線城市。

放平心態(tài)，做好運(yùn)營的活

曾添

麥家公寓董事長

“整體來看長租公行業(yè)肯定是好的行業(yè)，短期來看碰到一些沖擊、遇到一些瓶頸。從整個房地產(chǎn)行業(yè)來看，已經(jīng)過了賺快錢的階段，長租公屬于產(chǎn)業(yè)升級，從做增量變成做存量，本來就是由賺快錢來回歸房屋的屬性，這是一個長期的過程，這個過程大家確實(shí)要守得住�！丙溂夜麻L曾添在第四屆中國房地產(chǎn)租賃行業(yè)峰會上表示。

長租公行業(yè)“薄利”的特征行業(yè)逐漸達(dá)成一個共識，這個行業(yè)薄利有沒有利潤?曾添說，從運(yùn)營的角度來看，如果一個項(xiàng)目一個項(xiàng)目拆開來看肯定是盈利的，拆開來看每一個項(xiàng)目盈利三個點(diǎn)也好、五個點(diǎn)也好，多多少少有一些盈利。

“把一個個項(xiàng)目做好形成盈利的體系，再疊加上未來賦能的事情�！痹肀硎�，在未來5—8年的時間，放平心態(tài)，把運(yùn)營的活干好。所以整體來看，長租公核心工作應(yīng)該交給運(yùn)營去做，盈利交給財(cái)務(wù)去算賬，肯定能算出盈利來。

“做長租公，我們心態(tài)要放平一些，市場上資金充裕就多拿擴(kuò)張一些，資金緊張了就少擴(kuò)張，最主要的是要回歸運(yùn)營本身�！痹碚f。

此外，曾添提到在當(dāng)前“去杠桿”的背景下，長租公行業(yè)應(yīng)該看到一些趨勢。如，政策層面，房地產(chǎn)相關(guān)政策回歸居住屬性，強(qiáng)調(diào)房住不炒，這個背景下就會有大量的機(jī)構(gòu)去做資產(chǎn)持有的工作，這對長租公發(fā)展來講是好事情。

長租公寓供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)型大勢所趨

吳迪

小租配齊聯(lián)合創(chuàng)始人

“目前，長租公行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了生態(tài)共建和生態(tài)共贏的階段�！毙∽馀潺R聯(lián)合創(chuàng)始人吳迪表示，長租公行業(yè)經(jīng)歷了摸索、快速發(fā)展期，到現(xiàn)今的轉(zhuǎn)型階段，面臨角色再定位、輕重資產(chǎn)運(yùn)營等重大轉(zhuǎn)型。

吳迪認(rèn)為，從供應(yīng)鏈角度出發(fā)，縱觀長租公和租住行業(yè)現(xiàn)狀，仍存在諸多痛點(diǎn):

一是，產(chǎn)品設(shè)計(jì)配套的不合理，產(chǎn)品線繁多且散亂，成本高昂;二是，供應(yīng)鏈運(yùn)轉(zhuǎn)效率低，項(xiàng)目周期難把控，管理成本高;三是，供應(yīng)商管理機(jī)制不完善，落地服務(wù)能力不足，管理缺位;四是，前期資金投入大，回報(bào)周期長;五是，供應(yīng)鏈管理體系不完善，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化缺失。

長租公寓企業(yè)進(jìn)入新城市開發(fā)新項(xiàng)目時，所有供應(yīng)商的篩選和供應(yīng)鏈的打造都面臨重新來過，費(fèi)時費(fèi)力且容易工期延誤。

吳迪提出，“要做到高效管理，首先必搭建一個供應(yīng)商庫，及與之匹配的大數(shù)據(jù)產(chǎn)品庫，把所有產(chǎn)品信息以及能夠有效配合且能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效率的供應(yīng)商，通過數(shù)據(jù)化自動篩選入庫，把產(chǎn)品進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)能進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，來統(tǒng)一管理輸出，優(yōu)化提高供應(yīng)端的成本降低和效能提升的能力”。

吳迪希望小租配齊能夠在整個長租公未來的供應(yīng)鏈端建立一個標(biāo)準(zhǔn)，一方面滿足客戶個性化需求，另一方面使成本持續(xù)優(yōu)化，并且又能做到綠色環(huán)保，真正成為長租公運(yùn)營商的長跑助力者和發(fā)展加速器，實(shí)現(xiàn)雙贏。

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