陳嘉

華潤(rùn)置地有巢公寓總經(jīng)理

自2016年“租購(gòu)并舉”政策被提出，住房租賃市場(chǎng)就已進(jìn)入全新的發(fā)展階段。華潤(rùn)置地有巢公總經(jīng)理陳嘉表示，華潤(rùn)置地之所以進(jìn)入長(zhǎng)租公領(lǐng)域，是因?yàn)檠肫蟮纳鐣?huì)責(zé)任、未來(lái)整個(gè)住房租賃市場(chǎng)擁有非常非常好的競(jìng)爭(zhēng)潛力。

陳嘉介紹，華潤(rùn)置地進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于運(yùn)營(yíng)集中式的長(zhǎng)租公主要開(kāi)展四大業(yè)務(wù)模式，包括租賃用地/集體用地、存量重資產(chǎn)、城中村改造、中資產(chǎn)包租。目前華潤(rùn)置地布局項(xiàng)目中重資產(chǎn)占近70%。

未來(lái)住房租賃市場(chǎng)是什么樣的?陳嘉認(rèn)為，要觀察三個(gè)重點(diǎn):資源在哪?資金在哪?有沒(méi)有運(yùn)營(yíng)能力?“未來(lái)住房租賃市場(chǎng)是土地存量資產(chǎn)，土地包括集體用地和租賃用地;此外，存量市場(chǎng)城市更新，未來(lái)是很重要的一塊，包括工業(yè)、商業(yè)、辦公等�！�

陳嘉提到，運(yùn)營(yíng)能力是這個(gè)行業(yè)未來(lái)的根基，相信在未來(lái)5年之后，依靠運(yùn)營(yíng)服務(wù)，一定會(huì)有千億級(jí)企業(yè)的誕生。

“從央企來(lái)看，希望回歸三個(gè)方面:一站式的生活社區(qū)打造長(zhǎng)租生態(tài)鏈;不僅是做管理，而是提供伙伴式服務(wù);未來(lái)是科技引領(lǐng)智慧公�！标惣伪硎�。

陳嘉認(rèn)為，做長(zhǎng)租公的每一個(gè)從業(yè)者都是有情懷所在，應(yīng)該從人文的角度去關(guān)注一二線人口的居住需求，從創(chuàng)新的方面去解決居住的痛點(diǎn)，用人文的關(guān)懷打造有溫度的青年社群，作為長(zhǎng)租公不能只是擴(kuò)張，要實(shí)現(xiàn)質(zhì)量增長(zhǎng)和雙效運(yùn)營(yíng)。

長(zhǎng)租公寓如何重塑贏利性增長(zhǎng)

周君強(qiáng)

v領(lǐng)地青年社區(qū)CEO

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控嚴(yán)格，企業(yè)拿地成本高、更多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始將長(zhǎng)租公作為重要戰(zhàn)略布局。2018年，長(zhǎng)租公行業(yè)跌宕起伏，風(fēng)波不斷。進(jìn)入2019年，長(zhǎng)租公市場(chǎng)圈地?cái)U(kuò)張也逐漸趨于平靜。

V領(lǐng)地青年社區(qū)CEO周君強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)行業(yè)情況作出分析，歸結(jié)為六大特征:

第一、租賃平臺(tái)基本都走包租模式，隨著租金被市場(chǎng)拉高，包租模式遇到了瓶頸。

第二、長(zhǎng)租公是需要長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，在模型沒(méi)有建立的情況下全國(guó)布局更多的產(chǎn)品線可能會(huì)給企業(yè)造成壓力，長(zhǎng)租公市場(chǎng)進(jìn)入到了平靜期和調(diào)整期。

第三、國(guó)企做租賃住宅拿地體量較大，還需要兩到三年的建設(shè)期。

第四、與前兩年相，今年的融資難度更大。

第五、長(zhǎng)租公從規(guī)模增長(zhǎng)到盈利增長(zhǎng)過(guò)渡。

第六、租賃企業(yè)除了具備服務(wù)意識(shí)，還應(yīng)該有耐心，目前租賃行業(yè)最大的痛點(diǎn)是銷售。“長(zhǎng)租公行業(yè)的核心是如何把銷

售效率提高，把成本降低。在目前行業(yè)處于初級(jí)階段時(shí)，V領(lǐng)地專注一條產(chǎn)品線‘小空間大社區(qū)’，面積變小，少幾平米的居住空間，租金少付租客消費(fèi)能力會(huì)提高。”周君強(qiáng)表示。

周君強(qiáng)認(rèn)為，長(zhǎng)租公行業(yè)是賽道很寬很長(zhǎng)，有較長(zhǎng)周期的行業(yè)，需要大家對(duì)這個(gè)行業(yè)有一點(diǎn)耐心。未來(lái)租賃市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)從學(xué)生公到青年公到老年公，全場(chǎng)景覆蓋的產(chǎn)品。

長(zhǎng)租公寓面臨資金問(wèn)題是長(zhǎng)期的

霍炳輝

金地草莓社區(qū)總經(jīng)理、金地商置財(cái)務(wù)總經(jīng)理

近日，在第四屆中國(guó)房地產(chǎn)租賃行業(yè)峰會(huì)——“住房租賃 2.0 時(shí)代，資本如何良性賦能”的主題討論環(huán)節(jié)，談及長(zhǎng)租公企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中面臨虧損的現(xiàn)象，金地草莓社區(qū)總經(jīng)理霍炳輝認(rèn)為，除了計(jì)算企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本之外，更應(yīng)該從行業(yè)的角度思考。

“地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)住宅，也有商辦、產(chǎn)業(yè)園及養(yǎng)老地產(chǎn)，公是其中很重要的一塊。當(dāng)房企拿到政府給的綜合用地后，如果能用綜合的項(xiàng)目滿足綜合用地的要求，這樣成本會(huì)得到有效的控制，而不是進(jìn)入到單一平臺(tái)的狀況�！被舯x說(shuō)，房企投資長(zhǎng)租公的邏輯，不是單一從公維度來(lái)看，應(yīng)該是從大的行業(yè)格局看長(zhǎng)租公，也不僅僅簡(jiǎn)單算長(zhǎng)租公單一的盈利賬，要綜合來(lái)看。

長(zhǎng)租公“虧損”的現(xiàn)象早已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。去年以來(lái)，長(zhǎng)租公行業(yè)融資難成為一大問(wèn)題，長(zhǎng)租公運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)紛紛借道資產(chǎn)證券化及私募基金。

“資金問(wèn)題對(duì)于所有企業(yè)來(lái)說(shuō)都是挑戰(zhàn)，只不過(guò)能不能用金融的力量、資本的力量去抹平短期的需求和鴻溝，這是各個(gè)企業(yè)家要去思考的一個(gè)問(wèn)題�！被舯x認(rèn)為，資金的問(wèn)題是顯性的問(wèn)題，是企業(yè)家躲不開(kāi)的問(wèn)題。

“我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題是一直存在的，不存在今年明年容易或者明年今年容易的問(wèn)題。”霍炳輝說(shuō)，對(duì)于投資了長(zhǎng)租公的基金和機(jī)構(gòu)資本，退出是需要堅(jiān)持靜下心來(lái)，要有足夠的容忍度。

長(zhǎng)租公寓基本功得學(xué)好算賬

陳波

中海商業(yè)助理總經(jīng)理

中國(guó)海外發(fā)展 (00688.HK ) 旗下長(zhǎng)租公發(fā)展迅速，旗下設(shè)立“海堂”、“友里”兩大品牌�，F(xiàn)階段房源都是自行拿地投資并建造的項(xiàng)目，而不是市面上多見(jiàn)的廠房或老酒店改造。

“中海進(jìn)入這一領(lǐng)域，因?yàn)榫邆湔麄€(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中，不管是住宅開(kāi)發(fā)還是商業(yè)配套，還是其他的產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)，并做了全方位的模型測(cè)算。”中海商業(yè)助理總經(jīng)理陳波說(shuō)，長(zhǎng)租公實(shí)現(xiàn)微利，中海有前端開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，后端有運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì)，這兩點(diǎn)“開(kāi)源節(jié)流”是對(duì)其最大的體現(xiàn)。

陳波告訴記者，做長(zhǎng)租公的基本功首先是要學(xué)會(huì)懂得基本的財(cái)務(wù)測(cè)算。涉及到三點(diǎn):第一，企業(yè)對(duì)長(zhǎng)租公產(chǎn)品本身的定位，第二，回歸到產(chǎn)品研發(fā)，以及測(cè)算它所有坪效的產(chǎn)出;第三，運(yùn)營(yíng)能力的體現(xiàn)，運(yùn)營(yíng)體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)能力。“只有基本功扎實(shí)之后，所有的路都會(huì)打通�！�

去年以來(lái)，長(zhǎng)租公行業(yè)資金告急，在短期的規(guī)模擴(kuò)張與長(zhǎng)期的盈利上似乎成為難以兼得的事情。中海商業(yè)助理總經(jīng)理陳波從房企角度分析，長(zhǎng)租公的運(yùn)營(yíng)、資金之困。

陳波表示，不同領(lǐng)域不同發(fā)展商、運(yùn)營(yíng)商的困惑各有不同。是否可以利用資產(chǎn)證券化形式打通長(zhǎng)租公融資通道，他認(rèn)為目前還不具備條件，還需要三到五年或者更長(zhǎng)時(shí)間去穩(wěn)步發(fā)展。

截至今年 5 月，中海長(zhǎng)租公已布局于北京、上海、深圳、成都、杭州等 10 座核心城市共 16 個(gè)在建項(xiàng)目，戰(zhàn)略布局全國(guó)一、二線城市。

放平心態(tài)，做好運(yùn)營(yíng)的活

曾添

麥家公寓董事長(zhǎng)

“整體來(lái)看長(zhǎng)租公行業(yè)肯定是好的行業(yè)，短期來(lái)看碰到一些沖擊、遇到一些瓶頸。從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，已經(jīng)過(guò)了賺快錢的階段，長(zhǎng)租公屬于產(chǎn)業(yè)升級(jí)，從做增量變成做存量，本來(lái)就是由賺快錢來(lái)回歸房屋的屬性，這是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程大家確實(shí)要守得住�！丙溂夜麻L(zhǎng)曾添在第四屆中國(guó)房地產(chǎn)租賃行業(yè)峰會(huì)上表示。

長(zhǎng)租公行業(yè)“薄利”的特征行業(yè)逐漸達(dá)成一個(gè)共識(shí)，這個(gè)行業(yè)薄利有沒(méi)有利潤(rùn)?曾添說(shuō)，從運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看，如果一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目拆開(kāi)來(lái)看肯定是盈利的，拆開(kāi)來(lái)看每一個(gè)項(xiàng)目盈利三個(gè)點(diǎn)也好、五個(gè)點(diǎn)也好，多多少少有一些盈利。

“把一個(gè)個(gè)項(xiàng)目做好形成盈利的體系，再疊加上未來(lái)賦能的事情�！痹肀硎�，在未來(lái)5—8年的時(shí)間，放平心態(tài)，把運(yùn)營(yíng)的活干好。所以整體來(lái)看，長(zhǎng)租公核心工作應(yīng)該交給運(yùn)營(yíng)去做，盈利交給財(cái)務(wù)去算賬，肯定能算出盈利來(lái)。

“做長(zhǎng)租公，我們心態(tài)要放平一些，市場(chǎng)上資金充裕就多拿擴(kuò)張一些，資金緊張了就少擴(kuò)張，最主要的是要回歸運(yùn)營(yíng)本身�！痹碚f(shuō)。

此外，曾添提到在當(dāng)前“去杠桿”的背景下，長(zhǎng)租公行業(yè)應(yīng)該看到一些趨勢(shì)。如，政策層面，房地產(chǎn)相關(guān)政策回歸居住屬性，強(qiáng)調(diào)房住不炒，這個(gè)背景下就會(huì)有大量的機(jī)構(gòu)去做資產(chǎn)持有的工作，這對(duì)長(zhǎng)租公發(fā)展來(lái)講是好事情。

長(zhǎng)租公寓供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)型大勢(shì)所趨

吳迪

小租配齊聯(lián)合創(chuàng)始人

“目前，長(zhǎng)租公行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了生態(tài)共建和生態(tài)共贏的階段。”小租配齊聯(lián)合創(chuàng)始人吳迪表示，長(zhǎng)租公行業(yè)經(jīng)歷了摸索、快速發(fā)展期，到現(xiàn)今的轉(zhuǎn)型階段，面臨角色再定位、輕重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等重大轉(zhuǎn)型。

吳迪認(rèn)為，從供應(yīng)鏈角度出發(fā)，縱觀長(zhǎng)租公和租住行業(yè)現(xiàn)狀，仍存在諸多痛點(diǎn):

一是，產(chǎn)品設(shè)計(jì)配套的不合理，產(chǎn)品線繁多且散亂，成本高昂;二是，供應(yīng)鏈運(yùn)轉(zhuǎn)效率低，項(xiàng)目周期難把控，管理成本高;三是，供應(yīng)商管理機(jī)制不完善，落地服務(wù)能力不足，管理缺位;四是，前期資金投入大，回報(bào)周期長(zhǎng);五是，供應(yīng)鏈管理體系不完善，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化缺失。

長(zhǎng)租公寓企業(yè)進(jìn)入新城市開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，所有供應(yīng)商的篩選和供應(yīng)鏈的打造都面臨重新來(lái)過(guò)，費(fèi)時(shí)費(fèi)力且容易工期延誤。

吳迪提出，“要做到高效管理，首先必搭建一個(gè)供應(yīng)商庫(kù)，及與之匹配的大數(shù)據(jù)產(chǎn)品庫(kù)，把所有產(chǎn)品信息以及能夠有效配合且能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效率的供應(yīng)商，通過(guò)數(shù)據(jù)化自動(dòng)篩選入庫(kù)，把產(chǎn)品進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)能進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，來(lái)統(tǒng)一管理輸出，優(yōu)化提高供應(yīng)端的成本降低和效能提升的能力”。

吳迪希望小租配齊能夠在整個(gè)長(zhǎng)租公未來(lái)的供應(yīng)鏈端建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一方面滿足客戶個(gè)性化需求，另一方面使成本持續(xù)優(yōu)化，并且又能做到綠色環(huán)保，真正成為長(zhǎng)租公運(yùn)營(yíng)商的長(zhǎng)跑助力者和發(fā)展加速器，實(shí)現(xiàn)雙贏。

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