自2009年就啟動(dòng)改造的潘家灣小新村城改項(xiàng)目，首批土地終于在本月初完成了交易，拿地公司為碧桂園控股的昆明碧盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。在拿地當(dāng)天，就有業(yè)內(nèi)人士在云南房網(wǎng)微信公號(hào)的相關(guān)報(bào)道后留言說(shuō)：“（潘家灣地塊）附近的版筑翠園二手房都快賣到了3萬(wàn)，碧桂園項(xiàng)目如果不賣到3-4萬(wàn)，都對(duì)不起這么好的地段�！�

碧桂園拿下的潘家灣小新村地塊位置（圖中黃色部分）

這代表了昆明房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)該地塊未來(lái)產(chǎn)品定價(jià)的普遍看法。如果碧桂園潘家灣項(xiàng)目確實(shí)能賣到3-4萬(wàn)一平方，將打破昆明房?jī)r(jià)紀(jì)錄，成為昆明新的樓王。

業(yè)界之所以對(duì)碧桂園潘家灣項(xiàng)目的分析基本一致，是因?yàn)檫@一地塊的確占盡各種優(yōu)質(zhì)資源，名校、大醫(yī)院、地鐵、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、翠湖附近、商圈不遠(yuǎn)，潛在客群也具備強(qiáng)大購(gòu)買力，而地塊本身面積卻不大，只有40多畝，容積率也只有5.0左右，不像昆明一般城改項(xiàng)目一樣達(dá)到6.0以上，可開(kāi)發(fā)面積有限，再加上拿地成本高昂，房?jī)r(jià)肯定低不了。

先來(lái)看看地價(jià)如何。根據(jù)土地交易信息，潘家灣小新村城改一期出讓的土地性質(zhì)為商住混合用地，出讓面積約40畝，碧桂園的拿地價(jià)格為5.52億元，土地單價(jià)約1379.7-1383萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)約3929-4768元/平米。

雖然地塊樓面價(jià)并不是很高，但碧桂園拿下的小新村地塊容積率在4.5-5.28，最大可建筑面積約13萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積只有11.6萬(wàn)平方米，還要配建6.2萬(wàn)平方米的回遷安置房，可用于對(duì)外銷售的商品房實(shí)際上只有5萬(wàn)平方米左右，可售房源并不是很多�？紤]各項(xiàng)建設(shè)成本，土地的實(shí)際樓面價(jià)已在萬(wàn)元左右。

再來(lái)看看項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置和“豪華”配套。碧桂園此次拿下的小新村一期地塊位于昆明一環(huán)內(nèi)的環(huán)城西路旁，地處昆華路和西昌路交匯口，與地塊一路之隔的就是名校昆一中和云大醫(yī)院，到春城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、武成小學(xué)、棕樹(shù)營(yíng)小學(xué)甚至師大附中實(shí)驗(yàn)學(xué)校、師大附小都不遠(yuǎn)，無(wú)疑將是目前昆明最牛的學(xué)區(qū)樓盤(pán)。

另外，該項(xiàng)目周邊還有昆明體育場(chǎng)和體育館，運(yùn)動(dòng)健身不成問(wèn)題；比鄰地鐵3號(hào)線，距離潘家灣站和市體育館站都只有幾百米的距離，一公里左右就有翠湖公園，周邊還小西門商圈、南屏街商圈以及正在興起的人民西路西市區(qū)門戶商圈，周邊配套幾乎集中了昆明的城市精華，地段極其優(yōu)越。

潘家灣項(xiàng)目周邊配套堪稱“豪華”

那在這個(gè)地段內(nèi)，周邊房?jī)r(jià)大概是個(gè)什么情況呢？地理位置比小新村稍微差一點(diǎn)的北大資源博泰城目前毛坯房均價(jià)約1.5萬(wàn)元/平米，最高時(shí)價(jià)格賣到了2萬(wàn)元/平米。周邊的二手房也不便宜，云南房網(wǎng)在安居客上檢索了一下，建成于2012年的版筑翠園二手房?jī)r(jià)格在1.9萬(wàn)元-4萬(wàn)元/平米不等，大部分房源價(jià)格在2.5-3萬(wàn)元/平米上下，房?jī)r(jià)并不低。翠湖周邊的二手房?jī)r(jià)也在2萬(wàn)到3萬(wàn)的樣子。

區(qū)域房?jī)r(jià)這么高，周邊配套如此豪華，潘家灣項(xiàng)目又只有11.6萬(wàn)可建面積（扣除回遷房只有5萬(wàn)平方米），按平均每套房120平方米算，可銷售房源只有400來(lái)套，數(shù)量相當(dāng)有限，而周邊無(wú)論是云大醫(yī)院的醫(yī)生，還是昆一中的老師，都屬于穩(wěn)定的高收入群體，購(gòu)買力非常強(qiáng)，更不用說(shuō)全昆明那么多想到市中心黃金地段安家的人群，三四百套房子根本不夠賣，價(jià)格必然會(huì)創(chuàng)造昆明新高。

目前，昆明的非別墅類住宅，房?jī)r(jià)最高已經(jīng)賣到3萬(wàn)一平方，未來(lái)上市的潘家灣項(xiàng)目，怎么也得從3萬(wàn)起步，甚至有可能像業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)的那樣，摸高到4萬(wàn)一線。

不過(guò)，對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)，潘家灣地塊雖好畢竟面積太小，成本也太高，就算房?jī)r(jià)賣到3萬(wàn)4萬(wàn)，獲利終究有限。碧桂園更大的目標(biāo)，其實(shí)是整個(gè)小新村城改項(xiàng)目，目前拿下來(lái)的40多畝地塊，只是小新村城改的一部分。

根據(jù)昆明市規(guī)劃局去年底發(fā)布的潘家灣小新村規(guī)劃修改公示，小新村城改規(guī)劃面積約105畝，除去此次已經(jīng)出讓的40畝土地，還有65畝可開(kāi)發(fā)用地。由于地理位置優(yōu)越，潘家灣小新村的改造在2009年就開(kāi)始了，可是因?yàn)椴疬w難度大，原來(lái)的社會(huì)投資人華虹投資選擇退出，之后，多家實(shí)力企業(yè)都有意接手繼續(xù)開(kāi)發(fā)，其中不乏招商地產(chǎn)這樣的實(shí)力企業(yè)，但都沒(méi)有下文。此次碧桂園拿下小新村城改一期土地，意味著后續(xù)開(kāi)發(fā)也很有可能由碧桂園完成。

實(shí)際上在上周土地出讓之前，市場(chǎng)上就有傳言稱，碧桂園和藍(lán)光將共同開(kāi)發(fā)潘家灣小新村地塊。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。