今天來講一個網(wǎng)上流行的勵志段子：

一個北京人，1984年為了圓出國夢，賣了鼓樓大街一個四合院的房子，湊了30萬，背井離鄉(xiāng)到意大利淘金…風餐雨宿，大雨送外賣，夜半學(xué)外語，在貧民區(qū)被搶7次被打3次…辛苦節(jié)儉，如今已兩鬢蒼蒼，30年了，終于攢下100萬歐元(人民幣768萬)打算回國養(yǎng)老享受榮華！一回北京，發(fā)現(xiàn)當年賣掉的四合院現(xiàn)中介掛牌8000萬，剎那間崩潰了……

這是一個看似荒唐，但確實在我們身邊不斷上演的真實故事，只是有的人通過房地產(chǎn)投資實現(xiàn)了財富的自由，有的人卻再也買不回自己曾經(jīng)的房子了。而那些錯過投資時機的人都在懊惱，如果有機會回到過去，一定要好好告訴自己，多存錢買房！

北京2001年房價低至2350元/平米（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

不可否認，10多年前，房產(chǎn)投資是國人實現(xiàn)家庭財富增值的主要途徑，在地產(chǎn)投資的黃金時代，很多人通過房產(chǎn)增值實現(xiàn)了財務(wù)自由。隨著房價節(jié)節(jié)上漲，房地產(chǎn)進入“白銀時代”后，相比以往，投資的機會仍然存在，只是如何選準投資對象就成為考驗投資智慧的重要問題。

畢竟房子作為投資品，回報途徑無非租金收益和物業(yè)升值兩方面，理想的房產(chǎn)投資自然應(yīng)當是兩全其美的。

中國的住宅租售比普遍不理想

先說租金收益，去年有研究機構(gòu)根據(jù)國內(nèi)主要城市的住宅租售價格，做了一份《中國城市房屋租售比前20大城市排名》，其中房屋租賃回報周期最長的深圳，租售比高達1:732，這里所說的租售比，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值，也就是說需要出租732個月（61年），才能收回買房的本金，排名中租售比較低的城市的天津，收回買房本金也需要556個月（46年）。雖然昆明沒有上榜，但情況也差不多，根據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，昆明今年住宅租售比平均在1:480，也就是說，即使在昆明，收回買房本金也需要480個月（40年）。

中國各城市的住宅租售比普遍不理想

就昆明市場而言，整個住宅市場，房價在不斷上漲，而住宅物業(yè)租售比越來越高，但租金上漲緩慢，而且很多人買房并不是為了自身居住，當源源不斷的房源進入租房市場，導(dǎo)致供應(yīng)增加、租金下落，住宅產(chǎn)品租售回收周期就越來越長。

商務(wù)公寓具有“低門檻”、“輕資產(chǎn)”具有絕對優(yōu)勢

即使投資房產(chǎn)的資金成本越來越高，但比起其他投資，大部分人依舊認定，不動產(chǎn)依舊是目前最能保值的方式的情況下，有先見之明的投資者將眼光瞄準在商務(wù)公寓上，較于住宅，商務(wù)公寓的“低門檻”、“輕資產(chǎn)”具有絕對優(yōu)勢。

而對于投資公寓的置業(yè)者來說，減少了房款的投入，如何提高租售比就成為了他們最先考慮的問題，例如最近幾年比較火的“雙鑰匙入戶”LOFT，可以算新型商務(wù)公寓的網(wǎng)紅，高空間的利用率，打破常規(guī)實現(xiàn)一房二租，受到了投資置業(yè)者的青睞，可以在同樣的投入上獲得多幾倍的收益。舉個例子，昆明市場上的新城吾悅廣場最先引入的“雙鑰匙”公寓就取得了巨大成功，銷量一路走俏，而且置業(yè)者在同樣的面積上擁有2套房，后期出租亦可坐享雙倍收益。

雙鑰匙入戶實現(xiàn)兩套LOFT公寓

需求推動產(chǎn)品的創(chuàng)新，投資者希望更少的投入獲得更大的收益。在一次次的產(chǎn)品革新與升級迭代后，最近，昆明市場上出現(xiàn)了打破常規(guī)的“四鑰匙”公寓，一張房證里可擁有4套房，在同樣面積的空間上比普通產(chǎn)品多出了3套房，這也意味著同樣的投入比起普通公寓將會多出更大的收益空間。

中南云境一套公寓四套房

這一革命性的公寓產(chǎn)品升級迭代就來自于巫家壩明星樓盤中南云境，在巫家壩新中心十字中軸之上，中南云境首創(chuàng)了“一房四租”的LOFT公寓產(chǎn)品，通過減少剪力墻、戶內(nèi)無梁等顛覆性設(shè)計，不僅為將其打造為雙鑰匙入戶、4鑰匙入戶自由選擇的LOFT公寓產(chǎn)品，在同樣的空間中，也實現(xiàn)了容納百變商住功能的空間設(shè)計。

具體來說，對中南云境LOFT公寓的投資者而言，購買公寓后至少有3種收租方式：整套出租、或商或住皆宜；一套房拆分兩套LOFT，雙鑰匙入戶，雙份租金收益；一套房拆分四套小公寓，則是四份租金收益。

中南云境“一房四租”LOFT公寓出租回報率最高可達8.4% 遠超片區(qū)住宅和公寓

如果我們以純投資的角度看，性價比和投資回報率就無疑是我們測算公寓是否值得投資的標準，以中南云境目前推出的最小戶型的50平米公寓為例，按照周邊目前的租金水平兩室2000元/月左右，四室在3500元/月左右，按照目前的租金進行租金回報率測算。

巫家壩片區(qū)周邊租房市場（數(shù)據(jù)來源于租房網(wǎng)站）

若改為兩套，那么中南云境LOFT租金回報率=（2500*12）/（10000*50）=6%，這個收益率水平遠超市場普通公寓，一般公寓的租金回報率，能達到4%以上已是不錯的產(chǎn)品；若改為四套，那么中南云境LOFT租金回報率=（3500*12）/（10000*50）=8.4%。

一旦進入出租市場，住宅和等面積普通公寓就是出租競品，巫家壩片區(qū)住宅單價基本在16000元/平米以上，按照最小住宅89平米計算，若對外出租，租金回報率=（2500*12）/（16000*89）≈2.11%；同等面積的周邊公寓租金回報率=（1500*12）/（10000*50）=3.6%。

同樣是出租，面積只有住宅一半的中南云境公寓獲得更高的租金回報率，即使只改兩套房出租，收益也達到6%，比起更高投入的住宅的租金回報率2.11%和同等投入的普通公寓的3.6%，中南云境公寓無疑具有壓倒性的優(yōu)勢。

中南云境4鑰匙公寓租金覆蓋貸款月月有結(jié)余

若采用貸款購房，50平米的公寓，50萬的房款，首付25萬，貸款25萬，按照計算月供在1326元左右，若對外出租，月租在2500元左右，租金抵消貸款，每個月結(jié)余1200元左右，若改造為4套對外出租，每個月可結(jié)余2200元左右，無論何種方式實際貸款還款為零、都有結(jié)余。

中南云境項目效果圖

這樣前所未有的靈活且高效的公寓投資，對于中南云境的業(yè)主而言，無疑意味著投資的保障大為提高，潛在租戶覆蓋更多人群，投資總收益更高也更穩(wěn)定。

這只是按目前房租水平的靜態(tài)計算，考慮到巫家壩作為金融中心、總部基地、傳媒中心、商業(yè)中心，區(qū)域輻射中心等重要空間實施平臺的未來規(guī)劃，以及片區(qū)對周邊企業(yè)源源不斷的吸引力，未來房租水平其實還會穩(wěn)步上漲。

一個空間N個房間百變設(shè)計酒店居住辦公一樣都不少

此外，中南云境公寓憑借著絕對的區(qū)位優(yōu)勢，周邊總部基地和金融中心環(huán)繞，依托于巫家壩CBD核心區(qū)域的商業(yè)價值對周邊企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者源源不斷的吸引力，作為辦公室也是一個極其不錯的選擇，樓上樓下分區(qū)辦公，比起大面積的寫字樓無論從投入和使用上都更為靈活，從空間百變上完全可以滿足一個小型企業(yè)的辦公需求。

中南云境公寓可滿足小型企業(yè)的辦公需求

處在巫家壩片區(qū)的CBD核心區(qū)，商務(wù)價值決定了它的地位和功能，商業(yè)價值決定它未來的發(fā)展?jié)摿�，產(chǎn)品本身決定了有限的空間也能變得多功能化和格調(diào)化，中南云境公寓注定不是單一的產(chǎn)品，它以其強大的包容性，將不同的功能組織在一起，無論是酒店、居住、辦公皆可滿足。

中南云境公寓物業(yè)升值潛力不容忽視

租金收益是眼前利益，物業(yè)增值是長遠利益，任何資本都存在增值和貶值的可能，在考慮購買房屋時，獲得資本增值是每個購房者的共同目的，從長期來看，買房就是買城市的發(fā)展。

對于中南云境公寓，物業(yè)的升值是毋庸擔心的。從2017年巫家壩區(qū)域控制性規(guī)劃公布之后，巫家壩就憑借著絕無僅有的豪華配套，一躍成為昆明最受矚目的區(qū)域，從去年開始，隨著巫家壩一大批住宅項目的入市熱銷，甚至有的樓盤一度突破3萬元大關(guān)，整體均價較全市均價高出30%以上，而公寓作為投資的風向標，巫家壩片區(qū)正在逐步建成，占據(jù)著“十字中軸”的中南云境公寓目前總價僅50萬左右，只等巫家壩“十字中軸”呈現(xiàn)，屆時中南云境公寓價格又是多少？

在此背景下，買對房就是賭贏未來，而選擇中南云境公寓也就意味著以“輕投資”優(yōu)先搶占了巫家壩片區(qū)的車票，占據(jù)著“十字中軸”的中南云境憑借著項目緊鄰總部基地的區(qū)位優(yōu)勢以及百變的空間設(shè)計，必將引領(lǐng)巫家壩新一輪公寓投資熱潮，勢必將成為巫家壩片區(qū)的明星公寓產(chǎn)品，也將進一步兌現(xiàn)其巨大的價值潛力，在巫家壩“十字中軸”還未呈現(xiàn)之前，中南云境公寓無疑是投資巫家壩片區(qū)公寓最好機會！

巫家壩公寓混戰(zhàn)打響，看中南云境公寓如何笑傲江湖

自去年末，熱度極高的巫家壩片區(qū)就集中入市了大量住宅，房價也是隨著時間水漲船高，直至上漲為城市房價的標桿，成為了目前昆明房價最高的片區(qū)之一，而從規(guī)劃來看，核心區(qū)的用地規(guī)劃基本都是商住混合用地，果然從今年后半年開始大量的公寓產(chǎn)品入市，巫家壩也一躍成為昆明公寓產(chǎn)品集中供應(yīng)區(qū)域。

2019年上半年各板塊公寓市場供銷存價情況

據(jù)不完全統(tǒng)計截至目前，巫家壩片區(qū)在售或者即將推出的公寓有中南云境、中國鐵建西派國樾、綠地東南亞中心、中交金地中央公園、保利堂悅、萬科翡翠、中海、金茂等，巫家壩的公寓混戰(zhàn)已經(jīng)打響了，而要在這場競爭中突破重圍，產(chǎn)品和區(qū)位實力就顯得尤為重要，而其中產(chǎn)品和區(qū)位都較強且適合靈活投資的應(yīng)該就屬中南云境的公寓項目了。

而且從產(chǎn)品來看，巫家壩從開發(fā)最初就被大平層高端改善型產(chǎn)品所壟斷，“大面積高總價”的投資門檻，動輒數(shù)百萬的價格將絕大多數(shù)普通客戶拒之門外，“小面積，低總價”投資靈活的公寓產(chǎn)品就成了進入巫家壩，享受核心資源的一塊靈活“敲門磚”。

中南云境公寓無剪力墻、戶內(nèi)無梁革新設(shè)計打造百變的空間

不同于市場上現(xiàn)有的同類LOFT產(chǎn)品，中南云境公寓打破傳統(tǒng)，戶內(nèi)采用無梁設(shè)計，確保4.5米的層高能夠得到充分利用，保證上層空間的使用，不會因有房梁而出現(xiàn)改造困難，而且充分預(yù)留改造條件，增加可變性，走道自然通風采光，外立面窗型設(shè)計充分考慮到改造后二層的開啟，滿足二層開窗采光。

中南云境公寓戶內(nèi)無梁革新設(shè)計打造百變的空間

除了在垂直空間的無梁設(shè)計和為后期預(yù)留的各種改造條件，中南云境公寓還設(shè)計有6.4米的寬闊開間和9.3米的進深，從平面上給予了最大化的面積，為打造百變空間提供了優(yōu)質(zhì)的先決條件。

巫家壩新一輪投資熱潮來襲中南云境公寓占據(jù)十字中軸核心區(qū)

同時，巫家壩片區(qū)作為定位為面向全國、輻射南亞東南亞的金融中心、總部基地、綠色創(chuàng)新傳媒中心、多元生態(tài)商業(yè)中心，5000多畝的中央公園，約1750萬平方米的開發(fā)總建筑量，在城市規(guī)劃層面，如此大體量的投資與開發(fā)可以算得上近年昆明之最。

巫家壩片區(qū)已成為公認的昆明高端人居最密集區(qū)域，片區(qū)建設(shè)整體推進速度很快，飛虎大道北段和春城路延長線都列入了加快推進的名單，各大房企也在積極推進巫家壩十字中軸的呈現(xiàn)，基于整個巫家壩片區(qū)基本都是商住混合用地，在憑借著未來巫家壩CBD所形成的商業(yè)氛圍和消費支撐，目前巫家壩已經(jīng)面市了多個公寓項目的情況下，地段決定增值幅度，是所有購買房產(chǎn)者的共識和終極目標。

中南云境公寓位于巫家壩CBD中心的十字中軸核心區(qū)

中南云境公寓獨占春城路與飛虎大道交匯十字中軸的黃金區(qū)位，周邊總部基地和金融中心環(huán)繞，500米直達中央公園，憑借著“十字中軸”上得天獨厚的地段優(yōu)勢，占據(jù)著巫家壩CBD核心區(qū)域的絕對商業(yè)優(yōu)勢，以及片區(qū)帶來的便捷交通、繁華商業(yè)和完善的生活設(shè)施，蘊藏了大量旅居和商住以及辦公的需求，讓中南云境公寓擁有其他項目難以比擬的優(yōu)勢。

擁有百變的空間，無限改造的可能，同時占據(jù)著巫家壩CBD中心的核心位置，坐擁巫家壩片區(qū)的發(fā)展紅利，對城市資源的全面占有，產(chǎn)品、地段、配套滿足了高投資回報率的所有必要條件，無疑擁有卓越的性價比和投資回報前景，中南云境公寓無疑是巫家壩片區(qū)公寓產(chǎn)品的優(yōu)中之選。

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