昆明的房價地圖里藏著大秘密。

經(jīng)歷了連續(xù)34個月的上漲后，昆明的房價雖然總體還是在漲，但漲幅逐漸趨于穩(wěn)定，從主城各區(qū)域的成交均價來看，不同板塊也呈現(xiàn)出價格的差異，一張房價地圖最直觀地體現(xiàn)出了不同區(qū)域的價值高下。在昆明銳理發(fā)布的樓市熱度地圖當(dāng)中，昆明主城共被劃分為12個板塊，住宅價格呈現(xiàn)出了明顯的階梯狀分布，可大致分為三個梯隊。

昆明房價地圖（源于昆明銳理）

第一梯隊集中分布在二環(huán)內(nèi)傳統(tǒng)核心區(qū)和南市區(qū)，包含市中心（一環(huán)內(nèi)）、次中心（一環(huán)到二環(huán)之間）、滇池（主要為度假區(qū)）、官南（含滇池會展片區(qū)和巫家壩片區(qū)）、西山（主要為草海片區(qū)）5個板塊，價格處于最高位，成交均價約在15000—25000元/平米。

第二梯隊包含高新（含高新區(qū)和西北新城）、東市區(qū)、東南市區(qū)、北市區(qū)、世博5個板塊，價格較第一梯隊低了1000元以上，均價集中在13000-14000元/平米。

第三梯隊包含呈貢、空港新區(qū)2個板塊，均價大約在7500—10000元/平米。

昆明樓市熱度地圖中的三個梯隊（數(shù)據(jù)源于昆明銳理）

在第一梯隊當(dāng)中，一環(huán)內(nèi)市中心住宅均價為25315元/平米，毫無懸念領(lǐng)跑全城。地位僅次于市中心的二環(huán)內(nèi)次中心區(qū)域住宅均價為14821元/平米，而官南、滇池、西山板塊的住宅均價分別達到15958元/平米、15691元/平米和15668元/平米，超過了次中心的14821元/平米，成為第一梯隊中住宅均價僅次于市中心的區(qū)域。

在第一梯隊中，雖然市中心的住宅均價最高，可由于中心區(qū)開發(fā)空間極小，新樓盤寥寥無幾，月成交量也是最低的，僅有0.35萬方。南市區(qū)的滇池、官南和西山板塊的月成交量最高，分別達到了7.42萬方、4.67萬方和3.49萬方，

然而有意思的是，滇池、官南板塊并不屬于昆明傳統(tǒng)意義上的主城區(qū)，從環(huán)線角度來說更是大部分區(qū)域都處于三環(huán)之外，全部都屬于昆明的南市區(qū)。為何房價卻能僅排在一環(huán)核心區(qū)之后，傲視包括二環(huán)次中心在內(nèi)的其他區(qū)域？而且成交量也領(lǐng)先于其他區(qū)域？

在昆明房價地圖中，南市區(qū)的房價和成交量的突出表現(xiàn)，其實暗示著昆明這些年在城市能級上的巨大變化——城市向南，滇池板塊迅速崛起，會展片區(qū)振翅，凸顯出滇池中心區(qū)與日俱增的價值。直接造成了昆明房價以往的環(huán)線定價規(guī)律已經(jīng)失效。

從某種意義上來說，這折射出滇池水域與會展產(chǎn)業(yè)之于昆明的重要性。

這樣的關(guān)系在國內(nèi)外幾個著名灣區(qū)可以得到證明，除了新興產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動之外，水域與城市的格局構(gòu)建和戰(zhàn)略布局密不可分，紐約、舊金山、東京世界三大灣區(qū)的崛起如此，列入國家戰(zhàn)略的粵港澳大灣區(qū)更是如此。

作為粵港澳大灣區(qū)的核心，深圳的前海正是由于近海的地理區(qū)位，由于金融、高新產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在深圳異軍突起，來看一張深圳的房價地圖：

深圳房價地圖（源于中國房價行情網(wǎng)）

從最新的房價數(shù)據(jù)看，深圳總體均價為6.25萬/平米，各區(qū)中房價最高的是前海自貿(mào)區(qū)所在的南山區(qū)，8.85萬的單價比排在第二第三的福田區(qū)和羅湖區(qū)高出1到3萬，也就是說，作為深圳新區(qū)的南山已經(jīng)在房價上遠超傳統(tǒng)主城區(qū)。

深圳前海二手房價碾壓羅湖區(qū)（信息源于安居客）

二手房方面也同樣如此，安居客近期發(fā)布的房源信息顯示，深圳前海2011年建造的銘筑荔苑，二手房每平米價格突破10萬元，2015年建造的前海時代，二手房每平米價格突破12萬元。而羅湖區(qū)作為深圳開發(fā)較早的老城區(qū)，二手房每平米價格最多也不過7萬元，足以看出在城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策與區(qū)位優(yōu)勢的支撐下，前海這樣的新區(qū)物業(yè)驚人的價值漲幅與增值潛力。

與深圳的前海極為相似，滇池會展板塊正處于城市拓展推進的主力方向，是昆明擁抱滇池的新中軸前端，依山面海，擁有西山、滇池兩大生態(tài)景觀，區(qū)位及自然資源條件獨一無二，與生俱來的湖居稟賦無可復(fù)制。因此，類似深圳前海房價超越傳統(tǒng)城區(qū)的一幕也開始上演，只不過與其他區(qū)域的差距并沒有深圳那么大，但趨勢非常明顯，預(yù)示著會展片區(qū)作為滇池新中心的無限可能。

新中心的地位需要各方面城市基礎(chǔ)設(shè)施配套的跟進，據(jù)昆明市發(fā)布2018年上半年昆明軌道交通建設(shè)情況，昆明目前共有5條地鐵線路同時建設(shè)，其中與滇池會展板塊有關(guān)的就有2號線和5 號線兩條，規(guī)劃的8號線也列入了昆明第三輪軌道交通報批計劃，三條地鐵線無一例外都開往滇池邊，匯聚在滇池新中心。

如果說滇池新中心是昆明奔向滇池的最前沿和先頭部隊，那么巫家壩就是繼之而來的后續(xù)大軍，沿著飛虎大道，一條城市向南的新中軸嶄露頭角，飛虎大道南段早已建成通車，隨著北段建設(shè)提上日程，未來可直接串聯(lián)起滇池會展片區(qū)與巫家壩副中心，另外，昆明規(guī)劃的南北大道同樣可以起到加強新中軸的輔助力量，北接北京路，南至滇池半島，形成一條從松花壩到滇池邊，長約 30 公里的昆明南北中軸大道。

如此一來，滇池會展板塊北接發(fā)展醇熟的主城區(qū)和蓄勢待發(fā)的巫家壩，東西連接環(huán)滇池開發(fā)帶，處在昆明城南延的地理核心，滇池新中心的戰(zhàn)略區(qū)位價值凸顯。

滇池會展板塊成為昆明向南的滇池新中心，正是會展產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)下的產(chǎn)城融合趨勢的最佳體現(xiàn)，會展產(chǎn)業(yè)對城市發(fā)展的貢獻已有不少成功范例。

以世界上會展業(yè)最發(fā)達的德國為例，一直將展覽業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持，興建大規(guī)模展館，塑造出法蘭克福、漢諾威等全球公認的會展中心城市。據(jù)德國展覽業(yè)協(xié)會（AUMA）2011年發(fā)布報告顯示，2010年德國共舉辦大型貿(mào)易展157次，觀展人數(shù)逾千萬，其中境外觀展人數(shù)達到250萬，有力推動了城市乃至整個國家的經(jīng)濟發(fā)展。

與國際知名的會展城市極為相似，滇池會展中心已經(jīng)確立了云南會展業(yè)制高點的地位，加上會展CBD集群、旅游小鎮(zhèn)、海洋公園、五星級酒店群等強勁的巨型會展配套，400億的戰(zhàn)略級投資，不僅為區(qū)域帶來了成熟的交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等全面資源，也為區(qū)域提供了強有力的產(chǎn)業(yè)支撐。

在“一湖四片”環(huán)滇池開發(fā)日益清晰的輪廓下，滇池會展板塊在近年來早已脫穎而出，成為品牌房企的逐鹿之地，多個高端項目在產(chǎn)品升級方面也足以代表昆明新富階層對品質(zhì)宜居生活的需求，直追主城的房價和可觀的成交量便是最好的證明。

優(yōu)秀的品牌房企憑借豐富的開發(fā)經(jīng)驗成就了戰(zhàn)略布局的高瞻遠矚，其中萬科表現(xiàn)的最為突出，率先布局，重倉于此，成為了滇池新中心的最大“玩家”。在板塊價值扶搖直上的發(fā)展態(tài)勢下，萬科500里、萬科銀海泊岸、萬科翡翠濱江三盤聯(lián)動，站位滇池千畝絕版一線湖居資源，依托強大會展配套，見證著整個滇池會展片區(qū)的騰飛。

萬科500里是滇池會展片區(qū)的代表作

作為萬科入滇十年的全新力作，萬科500里以片區(qū)少見的84萬方大盤體量，升級的產(chǎn)品設(shè)計，優(yōu)越的社區(qū)配套，以及毗鄰滇池會展中心、直面滇池湖岸的核心區(qū)位，在滇池會展片區(qū)豎起“燈塔之作”的美譽，據(jù)了解，項目近期即將開放營銷中心，敬請期待。

美國經(jīng)濟學(xué)家劉易斯·芒福德曾說過，“任何公道的城市規(guī)劃都是區(qū)域規(guī)劃�！睂ッ鱽碚f滇池作為城市發(fā)展不可回避的重點，由于會展中心的建成，配合昆明面向南亞東南亞國際門戶的國際性城市愿景，整個滇池會展片區(qū)將發(fā)揮出提升城市能級的巨大作用。而會展業(yè)、文化旅游業(yè)作為區(qū)域內(nèi)的支撐產(chǎn)業(yè)，將吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)進駐，促進高端人口聚集，加速高檔社區(qū)的落地，構(gòu)建起一個推動城市產(chǎn)業(yè)與人居升級的全新滇池中心區(qū)。

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