前不久，昆明多個原本自稱是公寓的項目出于風控考慮，暫停了在宣傳中使用“公寓”字樣，而是采用“商辦”這種陌生名稱。這種突如其來的轉變，一定程度上暴露了在商業(yè)用地上開發(fā)公寓面臨的政策風險，也會對公寓銷售造成不利影響。
公寓實際上在如今的設計規(guī)范中并沒有明確的定義，可以簡單理解為商業(yè)地產中的一種居住形式。開發(fā)商一般是在取得商業(yè)地塊后，以酒店或寫字樓的名義報批，銷售時改裝成公寓。以寫字樓報規(guī)的公寓，為了滿足每個房間都有獨立的排水系統，還得通過后期改造裝修的方式安裝管道，工程量較大。在產品宣傳時，為了避免違規(guī)，開發(fā)商還會打出“類住宅”、“商改住”之類的用詞。因此，嚴格來說作為住宅的公寓其實已經違背了土地用途，也和報建內容不符，其實是在打“擦邊球”，相關機構對此一向睜一只眼閉一只眼，但近年來國內多個城市有收緊政策的趨勢。
2018年各區(qū)域公寓市場供銷存價情況（數據來源于銳理）
2018年，杭州市規(guī)劃局發(fā)布了《關于擬出讓商業(yè)商務用地規(guī)劃條件增加類住宅限制要求的函》，其中提到：“對規(guī)劃條件未明確允許建設酒店式公寓等類住宅的，規(guī)劃條件中增加‘不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產權分割單元不小于300平方米�！�
類似的規(guī)定在濟南也已出臺。去年底，濟南多個部門聯合發(fā)布的廢止《關于規(guī)范居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地中公寓建設管理有關問題的通知》的文件中要求：“原《通知》廢止后，禁止在商業(yè)金融用地中設計所謂“商務公寓”房屋類型，對于住宅用地中不滿足日照（樓盤）等居住條件要求的建筑物部分，其類別應根據有關設計規(guī)范嚴格界定�！�
昆明目前還沒有這樣的政策，而且從昆明房地產市場的實際情況看，住宅暢銷但商業(yè)物業(yè)滯銷，去庫存壓力大，因此開發(fā)公寓也被看成是消化商業(yè)物業(yè)的一種有效手段，嚴格控制的可能性不大，不過，以酒店、寫字樓的名義開發(fā)公寓，至少面臨虛假宣傳的風險，這也正是部分公寓項目緊急更換宣傳用語主要原因。
公寓面積不大功能齊全，尤其是精裝LOFT公寓在市場上頗受歡迎
雖然“出身不純”，但最近幾年由于公寓項目大量增加，公寓已經成為昆明房地產市場上供應量頗大的特殊住宅產品，購買人數眾多，市場認同度頗高，如果開發(fā)商處于風險考慮回避使用“公寓”的名字，可能會帶來新的推廣與銷售障礙，所以目前昆明大部分公寓項目并未改變宣傳口徑。從去年到今年初，昆明公寓項目的推盤高峰暫時已經過去，近幾個月市場 上新推的公寓較少，大部分是去年的老項目，但接下來巫家壩區(qū)域將有大批公寓上市，叫什么名字也成為考驗開發(fā)商的一個關鍵問題。
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