住房需求作為居民家庭最重要的消費需求，始終是社會關(guān)注的焦點，持續(xù)的高房價也讓城市居民苦不堪言。經(jīng)歷了2017年以來嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控，“房住不炒”的政策基調(diào)基本確立，多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度加速形成。但是隨著城市化加速和居民消費需求的不斷提升，房價上漲的勢頭依然難以遏制，城市居民購房壓力依然巨大。

房價收入比是反映居民購房壓力的重要指標。為了更真實地反映我國居民購房租房負擔，中房智庫以35個大中城市（4個直轄市，22個省會城市，4個自治區(qū)首府，5個計劃單列市）為樣本，根據(jù)各城市公布的2018年底城鎮(zhèn)居民可支配收入，以及中國房價行情網(wǎng)統(tǒng)計的2019年4月份房價、房租數(shù)據(jù)，得出35個城市購房壓力榜和租房壓力榜。從統(tǒng)計結(jié)果可以看出，盡管絕大多數(shù)城市房價上漲，但隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，35個城市中半數(shù)以上房價收入比下降，有29個城市房租收入比下降，其中一線城市表現(xiàn)最為明顯。根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果分析：一線城市購房壓力逐步回落，部分二線城市壓力加大；租房壓力普遍下降，租購并舉的住房制度初步顯效。

東部壓力大中西部漲幅高

在我國房地產(chǎn)市場進入存量房時代的大背景下，二手房價格能夠更真實地反映市場價格，因此我們選取了“中國房價行情”網(wǎng)站公布的35個大中城市的二手房交易價格作為房價統(tǒng)計指標，以2019年4月份為統(tǒng)計節(jié)點。居民收入數(shù)據(jù)以各地統(tǒng)計局公布的2018年末城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為依據(jù)。

中房智庫統(tǒng)計的35個大中城市房價收入比顯示，深圳、北京、廈門、上海、福州、天津、廣州、杭州、南京和青島分列前十位，其中深圳和北京房價收入比分別達到39.76和34.54。也就是說按照我國人均36.6平方米的住房面積計算，深圳和北京家庭分別需要奮斗近40年和近35年時間。

根據(jù)國際通行的房價收入比標準，合理區(qū)間應該在6到7之間，列入統(tǒng)計的35個大中城市幾乎全部超出了這一標準范圍。雖然我們與成熟的發(fā)達國家社會發(fā)展所處的階段不同，不能簡單地以國際標準做類比，并以此判斷房地產(chǎn)市場泡沫，但這一數(shù)據(jù)也大體反映出居民購房壓力的現(xiàn)實狀況。

從房價收入比統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以明顯發(fā)現(xiàn)，購房壓力總體呈現(xiàn)東高西低的格局。房價收入比TOP10無一例外地是東部發(fā)達城市，位列后十名的城市分別是銀川、烏魯木齊、長沙、沈陽、呼和浩特、西寧、長春、哈爾濱、貴陽和昆明，除了東北城市長春和哈爾濱、中部城市長沙外，均為西部城市。從各城市2018年末城鎮(zhèn)居民人均可支配收入亦可看出，排名前十的除長沙外，均為東部沿海發(fā)達城市。由此可見，生活在越發(fā)達的城市，面對的購房壓力也越大。

房價收入比的靜態(tài)值反映了城市居民購房壓力現(xiàn)狀，而房價收入比也在隨著房價的漲跌和居民可支配收入的增長有所變化。從總的變動趨勢看，35個大中城市中有18個城市房價收入比下降，意味著這些城市的購房壓力在減弱。降幅榜前十分別為北京、深圳、廈門、上海、天津、石家莊、廣州、南京、南寧和福州，其中也多集中在沿海發(fā)達城市。房價收入比同比增加的城市有17個，增幅最為明顯的是太原、貴陽、成都、重慶、寧波、西安、呼和浩特、杭州、西寧和長春，也就是說這些城市的人均可支配收入漲幅落后于房價漲幅。從房價漲幅看，這10個城市房價同比漲幅都超過了15%，根據(jù)“一城一策”的原則應重點加強樓市調(diào)控。

深圳北京上海領(lǐng)銜

城市越發(fā)達租房壓力越大

除了“房住不炒”外，“租購并舉”成為最近兩年來房地產(chǎn)市場的另一個關(guān)鍵詞。2017年7月，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣布將北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市確定為試點城市，之后又擴容到福州、南昌、青島、�？�、貴陽等5個城市。一系列“租購并舉”的政策相繼出臺，各大城市在租賃住房供應、長效機制建立、市場監(jiān)管等方面加大力度，開發(fā)商和中介機構(gòu)也將長租公寓市場作為新的利潤增長點，租賃市場形成了多主體供應的新格局。租賃市場的發(fā)展為滿足居住需求提供了更寬的渠道，供需矛盾有所緩解。

房租收入比是反映居民租房壓力的重要指標。根據(jù)中房智庫的統(tǒng)計，同樣按照人均住房面積36.6平方米計算，房租收入比排在前十位的分別是深圳、北京、上海、�？�、杭州、天津、廣州、蘭州、福州和南寧。除蘭州和南寧外，其他8個城市均為東部及沿海城市。其中深圳和北京的租房壓力最大，分別達到0.62和0.60，意味著在深圳或北京租房，房租成本將占到可支配收入的60%以上。房租收入比達到或超過0.3的城市有23個。如果將0.25作為標準值的話，有30個城市超過標準值，35個大中城市總體租金價格偏高。

單純從租金水平看，租金排名前十的分別是北京、深圳、上海、杭州、廣州、廈門、南京、天津、福州、寧波，全部來自東部及沿海城市，與房價水平相吻合，東部發(fā)達城市租金水平同樣遙遙領(lǐng)先。

從租金漲幅看，位于前十的城市分別為天津（漲16.24%）、深圳（漲13.34%）、南昌（漲11.59）、上海（漲9.29）、廣州（漲7.18%）、成都（漲6.68%）、西安（漲6.52%）、北京（漲5.5%）、西寧（漲5.49%）、石家莊（漲5.15%）。

房屋租金上漲有多種原因，比如房價上漲帶動房租上漲，人口的流入，租房市場供應不足等，其中人口流入是最大的推動因素。以房租漲幅第二的深圳為例，在房價榜上，深圳以6.25萬元/平方米位列第二；在人口流入方面，2018年末城鎮(zhèn)常住人口增長49.83萬，增幅居首。盡管深圳采取了多種措施加大人才住房的供應，仍然難以滿足人口聚集帶來巨大的住房需求。同樣城鎮(zhèn)常住人口流入巨大的還有廣州、西安和成都，2018年末凈流入分別達到40.6萬、38.7萬和29萬。

雖然房租收入比絕對值較高，但與去年同期相比，房租收入比普遍有所下降。根據(jù)中房智庫統(tǒng)計，35個樣本城市中有29個城市房租收入比下降，2個城市持平，3個城市微幅上漲。房租收入比下降最明顯的是哈爾濱、�？凇⒋筮B、太原、南京、鄭州、重慶、福州、青島和烏魯木齊。排在首位的哈爾濱，2018年末人口凈流入為-26.4萬，屬于人口嚴重流出城市。

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