如果從房地產(chǎn)銷(xiāo)售額來(lái)看，綠地或許與房企第一陣營(yíng)漸行漸遠(yuǎn)，當(dāng)碧萬(wàn)恒紛紛邁過(guò)5000億關(guān)口時(shí)，綠地還在朝著4000億努力。

不過(guò)，作為一家典型的多元化房企，單一地產(chǎn)業(yè)務(wù)已不足以看清綠地的全貌，過(guò)去幾年間，張玉良逐漸打造出不同于傳統(tǒng)房企的綠地結(jié)構(gòu)，當(dāng)然，其中有得也有失。

4月22日，綠地控股發(fā)布2018年年度報(bào)告及一季度報(bào)告。不停地加大多元化業(yè)務(wù)，對(duì)外擴(kuò)張仍是其主旋律，與此同時(shí)，居高的負(fù)債、盈利能力，以及兩者如何平衡也受到資本市場(chǎng)的審視。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年，綠地全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3484億元，同比增長(zhǎng)20%；利潤(rùn)總額243億元，同比增長(zhǎng)26%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)114億元，同比增長(zhǎng)26%；凈資產(chǎn)收益率增至17.14%，同比增加13%。

財(cái)務(wù)方面，截至2018年末，綠地的有息負(fù)債余額為2689億元，較年初減少71億元，同時(shí)期內(nèi)綠地持有貨幣資金約810億元，凈負(fù)債率為171.83%，較2017年的206%有所回落；另外，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)兩年回正，達(dá)到422億元。

地產(chǎn)營(yíng)收占比低于50%

無(wú)論是早期的汽車(chē)、能源業(yè)務(wù)，還是如今的基建、商貿(mào)業(yè)務(wù)，不斷變化的多元化常常令外界對(duì)綠地充滿質(zhì)疑。而從數(shù)據(jù)直觀來(lái)看，2018年，作為綠地主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)板塊營(yíng)收占比已低于五成。

年報(bào)顯示，2018年綠地全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額3875億元，同比增長(zhǎng)26%，實(shí)現(xiàn)回款2968億元，回款率77%。其中，9個(gè)區(qū)域事業(yè)部銷(xiāo)售金額突破200億元，其中3個(gè)突破300億元，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率24.5%。

同時(shí)，期內(nèi)綠地房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入1615億元，同比增長(zhǎng)不到兩位數(shù)，僅有7.30%，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入3443.46億元的比例為46.89%。

另一方面，綠地的大基建產(chǎn)業(yè)則保持快速發(fā)展勢(shì)頭，報(bào)告期內(nèi)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1481億元，同比增長(zhǎng)41.33%，新簽合同金額3162億元，同比增長(zhǎng)63%。

而在綠地2018年終提出的戰(zhàn)略規(guī)劃中，2020年大基建產(chǎn)業(yè)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)4000億元，占據(jù)整個(gè)集團(tuán)的半壁江山。

盡管營(yíng)收表現(xiàn)相當(dāng)，但就毛利率而言，基建依舊是綠地整體業(yè)務(wù)中相對(duì)較差的一部分。

數(shù)據(jù)指出，2018年綠地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率提升至27.01%，而基建毛利率僅為3.72%，同比減少0.03%。

其他多元板塊中，隨著近幾年大金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，2018年綠地金融實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額25億，同比增長(zhǎng)25%，毛利率達(dá)到100%。

按區(qū)域來(lái)看，華東仍是綠地營(yíng)收的主要貢獻(xiàn)區(qū)域，達(dá)到2017億元，此外，西南、西北、華南、華中、華北則分別貢獻(xiàn)707億元、301億元、248億元、228億元和103億元。

值得一提的是，盡管2018年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)處于寒冬，但土地市場(chǎng)回歸理性，對(duì)房企而言也是擴(kuò)大規(guī)模的重要時(shí)機(jī)。

報(bào)告期內(nèi)，綠地全年累計(jì)新增118個(gè)項(xiàng)目，新進(jìn)城市30個(gè)，新增權(quán)益土地面積2149萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積4337萬(wàn)平方米，權(quán)益土地款814億元。

另外據(jù)年報(bào)披露，截至2018年末，綠地尚有5977.39億元的存貨余額，以及預(yù)收賬款3382億元。

盡管如此，綠地2019年的目標(biāo)卻顯得相對(duì)保守，營(yíng)業(yè)收入超過(guò)3950億元，利潤(rùn)總額超過(guò)267億元，同比僅分別增長(zhǎng)13%和10%。

入局董家渡與規(guī)模之渴

雖然目標(biāo)保守，但無(wú)論在拿地還是銷(xiāo)售上，綠地的擴(kuò)張趨勢(shì)延續(xù)至2019年，規(guī)模仍是懸在房企頭上的達(dá)摩克利斯之劍。

一季報(bào)顯示，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額694億元，同比大幅增長(zhǎng)43%；合同銷(xiāo)售面積599萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45%；回款563億元，回款率81%。

不過(guò)從過(guò)往的表現(xiàn)來(lái)看，綠地一季度的表現(xiàn)往往是全年最差的時(shí)期。報(bào)告顯示，2018年1-4季度，綠地分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售486億、1141.21億、1042億和1205.41億，其中一季度的回款率更是高達(dá)120%。

增量方面，期內(nèi)綠地累計(jì)新增項(xiàng)目25個(gè)，計(jì)容建筑面積902萬(wàn)平方米；總地價(jià)284億元，新增貨值近1350億元，按貨值計(jì)算，約64%的項(xiàng)目位于一二線城市及其周邊直接輻射區(qū)域。

其中，綠地最重要的一筆投資來(lái)自上海市場(chǎng)。

2月14日晚間，綠地宣布正式接手中民投董家渡地王項(xiàng)目50%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)，交易對(duì)價(jià)最終定為121億元。

資料顯示，該項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住辦，占地面積12.67萬(wàn)平方米，容積率5.54，總建筑面積119.9萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積為76.2萬(wàn)平方米，地下建筑面積為43.75萬(wàn)平方米。

最終，這項(xiàng)年內(nèi)最大交易令綠地重回上海主城區(qū)，更緩解了綠地在上海許久未有土地進(jìn)賬的尷尬。

4月22日，綠地更宣布，為了確保董家渡項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)，公司擬在不超過(guò)300億元的額度范圍內(nèi)為董家渡項(xiàng)目公司向金融機(jī)構(gòu)的融資提供擔(dān)保。

多元業(yè)務(wù)方面，綠地也罕有披露了大基建業(yè)務(wù)的利潤(rùn)表現(xiàn)。一季度，公司大基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額9.4億元，營(yíng)業(yè)收入459億元，新簽合同金額901億元，同比增長(zhǎng)47%。

此外，隨著金融環(huán)境放松以及股市的上漲，綠地金融一季度的表現(xiàn)也尤為突出。期內(nèi)，綠地大金融產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額11億元，同比增長(zhǎng)超100%。

另?yè)?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，4月18日，綠地金融于中華（澳門(mén)）金融資產(chǎn)交易股份有限公司發(fā)行2億美元企業(yè)債，這是綠地金融首次在境外獨(dú)立發(fā)債及上市交易。

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