“對(duì)地產(chǎn)沒(méi)理由不樂(lè)觀”、“未來(lái)兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的”......董事長(zhǎng)宋廣菊在股東大會(huì)上總是信心滿滿。

2018年，對(duì)于正式更名的保利發(fā)展是具有特殊意義的一年。多元化的發(fā)展策略背后，從最新發(fā)布的年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，保利發(fā)展在求變。

4月15日晚間，保利發(fā)展公布2018年年度報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1945.14億元，同比增長(zhǎng)32.66%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)261.49億元，同比增長(zhǎng)32.78%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)189.04億元，同比增長(zhǎng)20.92%。

2018年，保利發(fā)展的毛利率提升1.45個(gè)百分點(diǎn)至32.49%，得益于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上升，房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率也提升至32.68%；凈利率則為13.44%，與2017年的13.45%相比，基本持平。

增速放緩與布局調(diào)整

2018年全年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額4048.17億元，同比增長(zhǎng)30.91%，市場(chǎng)占有率提升至2.70%；簽約面積2766.11萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.36%。其中，2018年6月份，保利發(fā)展錄得全年最高銷(xiāo)售額601.93億元，銷(xiāo)售面積427.94萬(wàn)平方米。

據(jù)保利發(fā)展的財(cái)報(bào)顯示，去年，該公司的簽約銷(xiāo)售仍舊以一二線城市與核心城市群為主，其在一二線城市及六大核心城市群銷(xiāo)售貢獻(xiàn)均達(dá)77%。其中，保利發(fā)展2018年全年在珠三角實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售1170億元，較去年同期增長(zhǎng)24%。

具體來(lái)看，保利發(fā)展在廣州實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售400億元，佛山、北京超過(guò)250億元，東莞、中山等首次突破100億元，保利發(fā)展在年報(bào)中披露，去年全年，其單城簽約過(guò)百億城市達(dá)到12個(gè)。

銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)、最高銷(xiāo)售破600億、百億城市12個(gè)......在一系列亮麗的數(shù)據(jù)背后，銷(xiāo)售增速卻呈現(xiàn)下滑的狀態(tài)。

2018年首月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門(mén)紅”，錄得簽約銷(xiāo)售額316.49億元，同比增長(zhǎng)106.41%，簽約銷(xiāo)售面積217.86萬(wàn)平方米。但這種銷(xiāo)售增速并沒(méi)有一直延續(xù)下去。

2月份，保利發(fā)展的銷(xiāo)售增速錄得負(fù)值，為-31.60%，隨后的日子，保利發(fā)展的銷(xiāo)售增速出現(xiàn)“正負(fù)交加”的狀態(tài)，整體來(lái)看，則呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢(shì)。

銷(xiāo)售增速不穩(wěn)定的同時(shí)，保利發(fā)展的銷(xiāo)售均價(jià)亦出現(xiàn)了波動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，2018年首月，保利發(fā)展的銷(xiāo)售均價(jià)為1.45萬(wàn)元/平方米，期間，5月份銷(xiāo)售均達(dá)到1.60萬(wàn)元/平方米，8月份更是達(dá)到了1.66萬(wàn)元/平方米的高峰，隨后均價(jià)一路下跌至12月僅為1.23萬(wàn)元/平方米。

保利發(fā)展的銷(xiāo)售增速整體下滑與銷(xiāo)售均價(jià)的不穩(wěn)定性讓其再次與前四失之交臂，與第三名更是存在近2000億元的差距。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)公布的《2018中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額TOP100》榜單中，保利發(fā)展位列碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)之后，排名第五。

值得注意的是，近幾年來(lái)，保利發(fā)展不斷在調(diào)整城市的布局情況。從保利發(fā)展年報(bào)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，其不斷降低一二線城市的儲(chǔ)備面積，同時(shí)加大三四線城市的儲(chǔ)備，或許，宋廣菊正式寄希望于平衡一二線與三四線城市之間的儲(chǔ)備面積，來(lái)實(shí)現(xiàn)“重回前三”的愿望。

截至2014年末，保利發(fā)展待開(kāi)發(fā)面積為5069萬(wàn)平方米，其中，一、二線城市占比約為73.2%；到2015年末，該公司的待開(kāi)發(fā)土地總建筑面積5482萬(wàn)平方米，其中一二線城市占比約為74%；2016年、2017年，該公司一、二線城市待開(kāi)發(fā)面積占比分別為68%、63%。

根據(jù)最新的數(shù)據(jù)，截至2018年末，公司待開(kāi)發(fā)面積9154萬(wàn)平方米，其中一二線城市占比60%，六大城市群合計(jì)占比69%。

凈負(fù)債率下降與百億永續(xù)債

回首2018年全年，完成收購(gòu)中航地產(chǎn)、整合保利置業(yè)，都為保利發(fā)展增添了不少籌碼。

實(shí)際上，除了資產(chǎn)整合，保利發(fā)展也在擴(kuò)寬融資渠道。2018年，保利發(fā)展發(fā)行了15億元的永續(xù)債。

去年11月27日晚間，保利發(fā)展宣布，該公司收到中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)出具的《接受注冊(cè)通知書(shū)》，同意接受該公司永續(xù)中期票據(jù)注冊(cè)。

公告指出，本次中期票據(jù)注冊(cè)金額為100億元，注冊(cè)額度自《接受注冊(cè)通知書(shū)》落款之日起2年內(nèi)有效，由中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司和興業(yè)銀行股份有限公司聯(lián)席主承銷(xiāo)。

隨后，保利發(fā)展成功發(fā)行15億元的永續(xù)中票。

永續(xù)債有著“債權(quán)期限長(zhǎng)”的鮮明特點(diǎn)，這種債券類(lèi)型沒(méi)有明確的到期期限，但其利率會(huì)偏高一些。一般來(lái)說(shuō)，永續(xù)債的利率設(shè)計(jì)為2+N模式，即在存續(xù)期的前兩年公司所需支付的利息較低，但從第三年開(kāi)始，融資利率就會(huì)大幅跳升。

值得一提的是，永續(xù)債券可以計(jì)為發(fā)行主體的權(quán)益資本，而不用增加負(fù)債數(shù)字。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，截至2018年末，保利發(fā)展錄得的其他權(quán)益65億元，而2017年，這一數(shù)字僅為50億，保利發(fā)展在財(cái)報(bào)中也坦誠(chéng)說(shuō)道，這一數(shù)字的增加是由于公司發(fā)行了永續(xù)中票。

至于負(fù)債方面，截至2018年末，保利發(fā)展的負(fù)債總額為6600億元，資產(chǎn)負(fù)債率77.97%，與往年基本持平。此外，2018年末，該公司有息負(fù)債總額2637億元，其中直接融資占比超15%，有息負(fù)債綜合成本僅5.03%。凈負(fù)債方面，保利發(fā)展的這一比率為80.55%，同比降低5.82個(gè)百分點(diǎn)。

但細(xì)看2018年的融資情況，保利發(fā)展通過(guò)股權(quán)融資、直接債務(wù)融資、資產(chǎn)證券化等多種融資方面，累計(jì)發(fā)行權(quán)益融資工具326億元、各類(lèi)直接債務(wù)融資工具約510億元。報(bào)告期末，該公司的融資總額為2636.57億元。

盡管如此，保利發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率僅比2017年上升0.89%，且凈負(fù)債率同比降低5.82個(gè)百分點(diǎn)。

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