中國寫字樓市場正持續(xù)發(fā)展和演變。第一太平戴維斯于近日發(fā)布2018年中國寫字樓市場報告，以市場需求端為聚焦，同時研判了市場基本面和未來趨勢，并對表現(xiàn)搶眼或處于轉(zhuǎn)折點的熱門市場進行了重點剖析。

重點增長行業(yè)：金融繼續(xù)占主力，IT和聯(lián)合辦公齊發(fā)力

金融業(yè)仍是甲級寫字樓最主要的租戶類別，在四座一線城市的平均占比高達34%。近年，新興金融科技和P2P公司面臨監(jiān)管壓力攀升，令需求端的不確定性因素增加。但隨著中國加快推進金融業(yè)改革和對外開放，推動資管行業(yè)專業(yè)化，金融業(yè)對辦公空間的需求預(yù)期也將有所回升。

IT行業(yè)占比國內(nèi)GDP的3.9%，但在過去三年中始終保持兩位數(shù)增長。行業(yè)發(fā)展有望為北京中關(guān)村、上海張江、武漢光谷等IT聚集區(qū)域帶來需求動力。

上海和北京是目前國內(nèi)最大的聯(lián)合辦公市場，2018年門店數(shù)量占比分別達到33%和32%。而伴隨聯(lián)合辦公逐步進入洗牌與整合，市場熱議的焦點已從新店開張轉(zhuǎn)為對市場健康發(fā)展的擔(dān)憂。鑒于聯(lián)合辦公長期融資負(fù)債與短期營業(yè)收益的經(jīng)營模式，如何提高出租率、如何在市場經(jīng)濟低迷時盈利成為了運營商關(guān)注的重點。

上升市場：大灣區(qū)規(guī)劃提振廣深市場，成都高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展搶眼

自2017年政府宣布設(shè)立粵港澳大灣區(qū)以來，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟和城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展顯著提速。2019年2月，中央出臺《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》。在總體規(guī)劃的提振下，國內(nèi)外投資者加大對房地產(chǎn)的投資。此外，廣深兩地的辦公和生活成本低于同為一線城市的北京和上海，這也是吸引公司落戶的一大重要因素。強勁需求帶動2018年廣深兩地市場空置率同比分別下跌4.3個百分點和0.7個百分點。

作為中國西部三大國家中心城市之一，成都擁有強大的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，其中金融服務(wù)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展尤為出眾。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)亦迅速崛起，成為甲級寫字樓的重要租戶之一，存量占比自2013年的4%增長至2018年的16%。聯(lián)合辦公是成都寫字樓吸納的另一大新動力。除本土運營商的擴張，許多國內(nèi)運營商更是將成都作為拓展二線城市業(yè)務(wù)的第一站。

房地產(chǎn)科技對物業(yè)管理行業(yè)提出新要求

科技正在改變著人們的日常生活，房地產(chǎn)與科技的結(jié)合也已將中國房地產(chǎn)市場推入一個新紀(jì)元。人臉識別、智慧照明、空氣質(zhì)量監(jiān)測、無人機安保和無人保潔等高新技術(shù)的應(yīng)用，將進一步節(jié)約成本和資源；定制移動應(yīng)用將促進租戶、管理人員與供應(yīng)商之間的高效溝通；建筑信息模型（BIM）的運用也有助優(yōu)化物業(yè)管理水平。

在對重點城市的標(biāo)桿寫字樓項目進行租金和物業(yè)管理費追蹤后，我們發(fā)現(xiàn)，上海和北京等城市甲級寫字樓的物業(yè)管理費增長快于租金。一些項目即使租金有所下調(diào)，其物業(yè)管理費仍只漲不跌。隨著市場競爭加劇，尤其是當(dāng)下聯(lián)合辦公一同參與爭奪戰(zhàn)，提升物業(yè)管理質(zhì)量是助力辦公樓宇脫穎而出的一大法寶。

新形勢下，業(yè)主和租戶應(yīng)如何應(yīng)對？

中國寫字樓市場仍面臨諸多挑戰(zhàn)，面對新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)需求的崛起，及時調(diào)整策略才是生存之道。

傳統(tǒng)寫字樓業(yè)主應(yīng)當(dāng)對租戶進行資質(zhì)評級，多元化租戶配比，降低金融行業(yè)風(fēng)險的影響，以維持長期穩(wěn)定運營。另一方面，聯(lián)合辦公對業(yè)主而言是機遇，但風(fēng)險猶在，即意味著更高的租戶流動率和更為復(fù)雜的租戶結(jié)構(gòu)，切不可盲目“跟風(fēng)”。在市場傾向租戶方的城市，企業(yè)應(yīng)抓住契機，以較低或至少同等成本將辦公場所升級至性價比更高的新樓宇。面對諸多選擇，租戶可考慮聘請專業(yè)代理機構(gòu)，以獲得最適合、性價比最高的租賃方案。

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