1月12日，王健林說，萬達已經不是房地產企業(yè)。

萬達集團轉型不做住宅開發(fā)的房地產公司，早已不是新話題，近年來不斷縮減的房地產收入占比也說明了這一點，但現(xiàn)在似乎已經達到了王健林心中的轉型標準。

王健林此次在萬達集團的年度工作總結大會上還說，2018年，外界很多時候只看到他們在賣賣賣，但背后的邏輯卻不易看破，“話又說回來，要是萬達的買賣所有人都能看明白，那我們這些人就沒價值了�！�

“對于其它現(xiàn)在沒有競爭優(yōu)勢，今后也很難做到競爭優(yōu)勢的產業(yè)，要逐步有序退出�？傊f達要瘦身，要有舍有得。這就是萬達過去、現(xiàn)在和今后處置一些資產的邏輯�！�

王健林不否認這些買賣背后的轉型艱難，他說，這種戰(zhàn)略調整肯定不舒服，甚至是痛苦的。

在成立30周年時，王健林宣布萬達集團已經不是房地產企業(yè)，地產集團就是為商管而存在。地產集團不被完全“取締”，只是因為商業(yè)項目不可能完全離開住宅項目而獨立發(fā)展，所以“地產集團還要存在，每年還要有幾百億銷售額”。

地產集團“邊緣化”

近年來的年度工作大會上，王健林發(fā)言時強調最多的就是轉型，而且屢屢對外表示不再做住宅開發(fā)的房地產企業(yè)。

到2019年1月12日，王健林表示，應該說萬達已經不是房地產企業(yè)，而是以服務業(yè)為主、有房地產業(yè)務的綜合性企業(yè)集團。

萬達的地產集團，至此似乎已經完成了被“邊緣化”的過程。

觀點地產新媒體查看數(shù)據了解，2018年，萬達集團實際實現(xiàn)收入2512.7億元，將其中已簽訂項目轉讓協(xié)議、但還沒辦理完手續(xù)部分的370億元收入從年度計劃及統(tǒng)計中減去，萬達2018年收入為2142.8億元，完成年計劃的101.6%，同比下降5.7%。

其中，萬達商管集團收入376.5億元，租金收入328.8億元；酒店管理公司收入14億元；文化集團收入692.4億元（其中影視公司收入580.6億元，體育公司收入88.3億元，寶貝王公司收入20.8億元，文旅公司（不含轉讓文旅項目）收入2.7億元）。

地產集團收入540.2億元，完成年計劃105.8%，同比減少34.9%；回款610.4億元，完成年計劃的102.5%，同比減少3.3%。

金融集團收入433.6億元，完成年計劃101%，同比增加28.6%；其它收入100.1億元，完成年計劃101.8%。

據此，王健林指出，2018年萬達服務業(yè)收入1609億元，占總收入的75.1%，房地產收入僅占24.9%。

來源：萬達集團公布、觀點指數(shù)整理

從上述數(shù)據也可以看出，萬達將租金收入劃歸為服務業(yè)收入，而且成為接替地產開發(fā)業(yè)務的一大收入來源。王健林介紹，2018年的服務業(yè)收入中，有穩(wěn)定增長預期的租金收入達328.8億元，占總收入的15.3%�！斑@是集團收入中，我們最希望看到增長的部分，也是最可靠的部分�！�

他預期，再過幾年，萬達租金收入如達到千億，單憑這一條，我們就能“任憑風浪起，穩(wěn)坐釣魚臺”。

很顯然，王健林對于未來租金收入寄望極高。據其介紹，集團2018年租金收入328.8億元，完成計劃100.7%，同比增長28.8%，連續(xù)10年租金環(huán)比增長超過20%；租金收繳率100%。

若按照以前20%增長率計算，萬達的租金收入將在6年后接近千億。不過王健林又透露，從今年起，租金收入增幅比前幾年略低，但凈租金增幅差不多。

“2019年，萬達集團計劃收入2326億元。其中，商管集團收入438.3億元，包含租金收入386.2億元。從今年起，租金收入增幅比前幾年略低，但凈租金增幅差不多�！彼忉專磥碜饨鹗杖朐龇缘�，原因在于輕資產項目增多，輕資產項目收入扣除所得稅后就是利潤，重資產項目租金雖然全歸自己，但要扣除各種費用。

但王健林相信，雖則增速減緩，但不變的結果是：“萬達商管越往后，租金收入含金量會越高。”

與備受重視的租金收入和商管集團相比，地產集團已從主營業(yè)務之一變?yōu)楸ＷC商管業(yè)務而存在的“陪襯”，之所以未被拋棄，似乎也只是因為商業(yè)項目本身帶有住宅開發(fā)所致。

王健林：“在這里我要強調，地產集團為了保證商管每年開業(yè)50個廣場，每年還需要力爭上10到15個重資產項目，地產集團不追求銷售額，追求每年保多少萬達廣場開業(yè)，地產集團就是為商管而存在�！�

據王健林介紹，2018年，開業(yè)萬達廣場49個（不含轉讓資產項目）；新增持有物業(yè)452萬平方米，累計持有物業(yè)3586萬平方米。

“一是為了資本市場的需要，徹底把商業(yè)管理和地產業(yè)務剝離。二是一些商業(yè)項目本身帶有住宅開發(fā)，我們不能因為不做住宅舍棄項目。三是做輕資產，需要團隊指導業(yè)主建設。所以地產集團還要存在，每年還要有幾百億銷售額�！�

“賣賣賣”與輕資產

對于轉型方向，王健林說要聚焦優(yōu)勢產業(yè)。

回看2017與2018年，萬達的出售動作從未停止，從文旅城到海外資產、金融業(yè)務，或許就是王健林的“邏輯”。

“只看到我們在賣賣賣，卻沒有看到我們還在投新的項目。話又說回來，要是萬達的買賣所有人都能看明白，那我們這些人就沒價值了�！�

在聚焦優(yōu)勢產業(yè)的同時，萬達的輕資產轉型也不輕松，“這種戰(zhàn)略調整肯定不舒服，甚至是痛苦的�！�

出售資產列表

數(shù)據來源：觀點指數(shù)整理

被定義“已經不是房地產企業(yè)”的萬達集團，2019年，計劃收入2326億元。

其中，商管集團收入438.3億元，其中租金收入386.2億元；酒店管理公司收入15億元；新開業(yè)萬達廣場43個（未含萬達茂），其中輕資產29個。據稱，2018年未達到開業(yè)50個廣場，原因在于輕資產的個別投資方不像萬達有執(zhí)行力，這是輕資產帶來的新課題。

王健林表示：“過去計劃模塊管理只針對萬達內部，從今年開始，計劃模塊要延伸到所有輕資產項目業(yè)主。從明年開始，每年開業(yè)計劃要有富余量，至少增加10%，確保每年不低于50個廣場開業(yè)�！�

2019年文化集團計劃收入743.1億元；地產集團收入521.9億元，回款457億元，竣工入伙497億元；金融集團收入496.4億元；萬達其它公司收入101億元。

按照2019年的計劃，萬達地產集團的收入只減不增，品牌、管理輸出為主的輕資產成重點。這與現(xiàn)時房地產行業(yè)降杠桿的趨勢一致。

“萬達是強調輕資產為主，不是完全放棄重資產，是在有息負債總體逐年減少的情況下做重資產。今年以后，新開業(yè)萬達廣場至少70%以上是輕資產，新開業(yè)酒店原則上全是輕資產。”

王健林又說，萬達目標是2020年完成企業(yè)轉型。

為什么折騰？

王健林說，萬達初始轉型始于20年前，從單純住宅開發(fā)轉向持有商業(yè)中心開發(fā)運營，4年前集團又提出全面轉型現(xiàn)代服務業(yè)，2018年，我們堅持轉型見到明顯效果。

“萬達為什么要從房地產轉型？為什么否定自己已經成熟、做得不錯的商業(yè)模式？為什么折騰自己？”他拋出一串問句后解釋道，“因為房地產行業(yè)有兩個比較大的缺陷�！�

“一是房地產是強周期性行業(yè)，好幾年差幾年，在周期變化中很多企業(yè)死掉。大型企業(yè)通過開發(fā)比較多的項目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全擺脫周期。二是房地產現(xiàn)金流不長遠。房子不是快銷品，即使比起汽車這樣的耐用消費品，更新速度也慢得多。”

“基于這兩點原因，萬達一定要堅決轉型，發(fā)展擁有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流、有科技含量的產業(yè)。”王健林表示：“前兩年對集團轉型現(xiàn)代服務業(yè)，部分管理層還有疑慮。2018年看到國家對房地產行業(yè)政策的調整和整個行業(yè)的變化，萬達同仁特別是管理層對萬達轉型現(xiàn)代服務業(yè)的認識更趨一致�！�

事實上，轉型早已是房地產行業(yè)的潮流，不少企業(yè)給自己的定義也不再是單純的房地產開發(fā)商。尤其在調控與市場皆不甚景氣的2018年，更名也成一時潮流。只是很多企業(yè)依然以房地產為主業(yè)，而萬達則將地產業(yè)務踢出了主業(yè)范疇。

如萬科于2012年轉型“城市配套服務商”后，2018年3月再次表態(tài)，全面轉型城鄉(xiāng)建設與生活服務商。與萬達一樣，萬科也更為突出“服務”的理念。

此外，保利則在去年9月將“地產”二字去掉，理由為是為了體現(xiàn)公司多元化發(fā)展方向，進一步加快兩翼業(yè)務市場化發(fā)展；龍湖中文名稱也在同年6月更改為“龍湖集團控股有限公司”，標志著龍湖集團除了地產板塊業(yè)務外，更加快多元化業(yè)務布局的決心。

其余還有中駿、合景泰富、奧園等，無不為業(yè)務發(fā)展而去地產化，但與萬達更為相似的或者要數(shù)綠地集團。2018年10月，綠地宣布改變過去以房地產為主業(yè)，大基建、大金融、大消費協(xié)同發(fā)展的“一主三大”的戰(zhàn)略，重組成立大基建、商貿、酒店旅游三大產業(yè)集團。

從收入構成來看，綠地也不能算是一家純粹的房地產企業(yè)。2018年三季報顯示，期內，綠地房地產營收和基建業(yè)務營收幾乎持平，分別為1041億元和1009億元；2018半年報中，基建的營收甚至一度超過地產。

只是相較于上述轉型企業(yè)，王健林似乎更早將轉型付諸實踐。

“對大型企業(yè)來說，轉型知易行難。前兩天我看了一篇文章，說房地產轉型是偽命題，那是因為他們轉不了才這么說。不僅房地產行業(yè)，任何行業(yè)轉型都不容易，轉型是極其痛苦、需要長時間才能完成的過程。”他隨即又表示，隨著租金收入不斷增加，新生現(xiàn)代服務業(yè)產業(yè)的成長，萬達一定會越來越健康，運行越來越良好。

王健林如是評價萬達集團的轉型：“其實現(xiàn)在說萬達轉型已經成功不算為過，因為萬達收入結構已經改變，主要收入來源已經不是房地產。但我們還在轉型過程中，最終完成目標是2020年。萬達已走在正確道路上，我們一定會成為中國大型房企、大型民企、大型企業(yè)轉型成功的典范�！�

本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網"的文章未經本站授權，不得轉載。爆料、授權：news@ynhouse.com。