平安不動產(chǎn)8月份在昆明58億元底價拿下的千畝地塊，在小伙伴中國金茂的一紙公告下，牽引出了新的合作進展。

12月26日，中國金茂發(fā)布公告，其全資附屬公司金茂天津與昆明華僑城、深圳創(chuàng)啟、中鐵房地產(chǎn)及項目公司簽訂協(xié)議，以就標的地塊的開發(fā)開展合作，各自持股量分別為34%、32.97%、23.03%及10%。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，深圳創(chuàng)啟即為平安不動產(chǎn)子公司，今年8月17日，其以57.89億元底價競得云南昆明呈貢東部13宗地塊。深圳創(chuàng)啟此后設(shè)立項目公司開發(fā)地塊，并先后引入三家央企。

按照簽約各方的意向，地塊劃分為標的項目A及標的項目B，其中，標的項目A由深圳創(chuàng)啟、昆明華僑城及中鐵房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，并由中鐵房地產(chǎn)負責操盤；標的項目B占地面積為41.9萬平方米，規(guī)劃建筑面積為59.6萬平方米，由金茂天津及昆明華僑城聯(lián)合開發(fā)，并由金茂天津負責操盤。

對于此次合作，截止發(fā)稿時，金茂、華僑城等相關(guān)人士并未回應觀點地產(chǎn)新媒體。

事實上，轉(zhuǎn)讓股權(quán)引入第三方合作已經(jīng)成為平安不動產(chǎn)拿地之后的慣常操作。作為平安集團旗下的不動產(chǎn)資產(chǎn)開發(fā)管理平臺，除了承接平安旗下大量商業(yè)寫字樓進行資產(chǎn)管理外，在越來越多的時候，這個不動產(chǎn)資管平臺都在化身財務投資者，參與到項目的開發(fā)中。

昆明土地朋友圈

今年8月17日，是昆明呈貢土拍市場全年最引人矚目的時刻。這一天，呈貢將通過網(wǎng)上競拍的方式，一次性出讓位于高鐵旁的超千畝建設(shè)用地。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，地塊位于呈貢吳家營片區(qū)東部、高鐵站旁，土地編號為KCC2017-9-A1——KCC2017-9-A13，包括10宗城鎮(zhèn)住宅用地和3宗零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館、商務金融、娛樂用地，總土地面積1258畝，含1190畝住宅用地和68畝商業(yè)用地。

在業(yè)內(nèi)人士看來，呈貢近年來樓市供應量偏低，千畝土地放閘，加之附近有高鐵站加持，地塊理應受到熱捧。但奇怪的是，當天競拍者寥寥無幾，僅有的3名競拍人參與，最后只有深圳創(chuàng)啟一家出價。

因此，僅一輪競拍，平安不動產(chǎn)便已底價將地塊收入囊中。

拍賣過程波瀾不驚，但對市場造成的影響并不少，57.89億元的拿地總價，超過昆明上半年全市土地成交總價的四分之一，也刷新了2018年昆明土地最高總價。

市場的熱議在競得者平安不動產(chǎn)的刻意低調(diào)下逐漸退潮。直至四個月后，中國金茂的一紙公告才讓云南許多業(yè)內(nèi)人士意識到，那一天平靜的拍地結(jié)果背后，有數(shù)家央企已萌生介入開發(fā)的想法。

據(jù)中國金茂12月27日公告，其全資附屬公司金茂天津與深圳創(chuàng)啟（平安不動產(chǎn)）、昆明華僑城、中鐵房地產(chǎn)及項目公司簽訂該協(xié)議，以就標的地塊的開發(fā)開展合作。

根據(jù)該協(xié)議，標的地塊占地面積為83.89萬平方米，規(guī)劃建筑面積為112.69萬平方米。各方同意將其劃分為標的項目A及標的項目B。其中，標的項目A占地面積應為41.99萬平方米，規(guī)劃建筑面積約為53.09萬平方米，由深圳創(chuàng)啟、昆明華僑城及中鐵房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，并由中鐵房地產(chǎn)負責操盤。

標的項目B占地面積為41.9萬平方米，規(guī)劃建筑面積為59.6萬平方米，由金茂天津及昆明華僑城聯(lián)合開發(fā)，并由金茂天津負責操盤。

交易對價方面，標的項目B的土地成本為人民幣28.91億元。根據(jù)金茂天津于標的項目B的權(quán)益比例，金茂天津應向項目公司提供金額為19.08億元的股東貸款，按照每年8%計息，以支付標的項目B的土地成本。

具體管理層方面，項目公司設(shè)一名總經(jīng)理及一名財務總監(jiān)，均由昆明華僑城委派，負責總體開發(fā)建設(shè)及日常經(jīng)營事項的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。同時設(shè)兩名聯(lián)席總經(jīng)理，中鐵房地產(chǎn)及金茂天津各有權(quán)委派一名，分別負責標的項目A及標的項目B的開發(fā)建設(shè)及日常經(jīng)營事項。項目公司設(shè)三名聯(lián)席財務總監(jiān)，深圳創(chuàng)啟、中鐵房地產(chǎn)及金茂天津各有權(quán)委派一名。

云南資深地產(chǎn)人士康兵猜測，上述合作應該是華僑城推動的，因為華僑城此前曾宣布要在云南投資2000億元，但不進行一級開發(fā)，二級開發(fā)也不介入。

同時，對于金茂作為操盤手，康兵亦不感到意外，“金茂在昆明巫家壩談了幾宗地塊，但大部分都還沒有掛出來，之前拿了一塊地，在前期推進�！�

康兵指出，目前呈貢高層樓價大概在1.1萬-1.2萬之間，但住宅產(chǎn)品供應量比較小，按照地塊樓面價來看，由金茂開發(fā)成中高端別墅，還是比較合理的。

平安不動產(chǎn)投資局

在昆明呈貢千畝地塊的歸屬騰挪過程中，平安不動產(chǎn)基本扮演了這樣的角色——

平安不動產(chǎn)底價57.89億元競得超千畝建設(shè)用地，此后成立地塊分成A、B項目。其中A地塊引入中鐵、華僑城，自己保留近半股權(quán)；B地塊引入華僑城、金茂，自己則退出。最終地塊分別由華僑城、金茂操盤，平安不動產(chǎn)推至財務投資角色。

這幾乎是平安不動產(chǎn)最常用的投資模式之一。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，作為不動產(chǎn)管理與投資的主要平臺，平安不動產(chǎn)承擔起為平安集團旗下資產(chǎn)提供資產(chǎn)管理服務的角色，同時也化身財務投資者，通過入股或者拿地引入第三方參與項目開發(fā)。

平安不動產(chǎn)財報顯示，2017年末，公司旗下資產(chǎn)管理規(guī)模突破3000億元，同比增長36.1%；營業(yè)收入44.58億元，同比增長44.3%。

具體來看，在資產(chǎn)管理方面，平安不動產(chǎn)接受平安集團其他子公司的委托進行土地和物業(yè)的收購，并在其中獲取相應的投資顧問費；同時承接平安集團旗下包括包括上海金融大廈、深圳平安金融中心等商業(yè)寫字樓的的資產(chǎn)運營管理。

一份來自上海新世紀的評級報告顯示，2017年，上述兩項業(yè)務共計為平安不動產(chǎn)帶來11.11億元的收入，聯(lián)合獲得其他咨詢、管理費用，平安不動產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務2017年的總營收為16.12億元，占比36.15%。

近年來，在平安不動產(chǎn)的資產(chǎn)版圖中，增添了更多住宅地產(chǎn)的身影。在拿地之后，通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)引入第三方共同開發(fā)，已經(jīng)成為平安不動產(chǎn)以財務投資者的身份坐收投資之利的一貫套路。

觀點地產(chǎn)新媒體此前曾報道，去年斥資逾百億拿下的武漢楊泗港地塊，外界就已經(jīng)傳言平安不動產(chǎn)通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)引入了龍湖、金茂、越秀合作。

實際上，平安不動產(chǎn)的房企朋友圈并不止于此。

上述評級報告顯示，截至2017年末，通過“債權(quán)+股權(quán)”的形式，平安不動產(chǎn)相繼投資了包括龍湖、金地、萬科、綠城等眾多房企的項目開發(fā)。其中，投資占比最大為龍湖，債權(quán)投資規(guī)模為108.48億元，股權(quán)投資規(guī)模為87.5億元，項目達22個。

該報告還顯示，由于加大對與房地產(chǎn)企業(yè)共同設(shè)立的項目公司的投資，平安不動產(chǎn)多項投資指標呈現(xiàn)出上升態(tài)勢。

譬如2017年末，平安不動產(chǎn)長期股權(quán)投資81億元，較2016年末增長9.59%；應收應收賬項類投資26.38億元，較2016年末增長126.92%，主要為對項目公司的債權(quán)投資和夾層投資。

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