隨著年關(guān)的臨近，土地拍賣市場(chǎng)迎來(lái)了高峰，國(guó)企也迎來(lái)了屬于它們的土地盛宴。

在中鐵置業(yè)以54.06億加注廣州城2天后即12月13日，廣東保利以底價(jià)53.84億元競(jìng)得廣州市白云區(qū)的一宗商住用地，繼續(xù)推高國(guó)企在土地招拍掛市場(chǎng)的競(jìng)得比例。

這宗土地位于三元里大道，宗地面積為9.97萬(wàn)平方米，一共含有9幅地塊。其中的2幅二類居住用地和3幅商住混合用地可建設(shè)用地面積將近4.75萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積則為28.19萬(wàn)平方米。

由于地處廣州中心城區(qū)，加之體量不小，盡管上述項(xiàng)目以底價(jià)成交，但在市場(chǎng)下行、資金荒的背景下，以超過50億元的自有資金承擔(dān)土地出讓價(jià)款，對(duì)民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)并非易事，資金相對(duì)寬松的國(guó)企們正在成為公開土地市場(chǎng)的主角。

以廣州市場(chǎng)為例，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)得知，截至12月13日，12月份廣州通過掛牌的方式出讓的16宗住宅用地之中，11宗由國(guó)企競(jìng)得，均為低溢價(jià)或底價(jià)成交。

這11宗里保利便占去了兩宗，三元里項(xiàng)目是本月保利在廣州公開土地市場(chǎng)獲取的第二宗土地。對(duì)于誓回行業(yè)前三的保利來(lái)說(shuō)，現(xiàn)下逆市拿地?zé)o疑是積蓄糧草的時(shí)機(jī)。

保利54億再投土拍市場(chǎng)

12月6日，廣東保利同樣以底價(jià)16.53億元競(jìng)得廣州外圍城區(qū)番禺的一宗居住用地，宗地面積為12.48萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積不超過21.67萬(wàn)平方米。

地塊位于廣州番禺智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車產(chǎn)業(yè)園，將作為番禺汽車城配套服務(wù)的居住、商業(yè)、教育用地，因此出讓條件限定居住用途物業(yè)的70%銷售對(duì)象必須為汽車城內(nèi)注冊(cè)企業(yè)員工，并且銷售均價(jià)不得高于16450元/平方米。

僅僅一個(gè)星期后，保利從廣州外圍“攻入”城心。12月13日，廣東保利以底價(jià)53.84億元競(jìng)得廣州市白云區(qū)三元里大道的商住用地，宗地面積為9.97萬(wàn)平方米，其中5幅涉宅地塊的計(jì)容建筑面積合計(jì)28.19萬(wàn)平方米。

該土地沿用市場(chǎng)大熱時(shí)常見的“限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”條件來(lái)確定最終競(jìng)得人，但競(jìng)價(jià)記錄顯示僅有保利一家報(bào)價(jià)并最終以底價(jià)成交，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未觸及78.06億元的最高限制地價(jià)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場(chǎng)普遍出現(xiàn)低溢價(jià)乃至底價(jià)成交的現(xiàn)象，但在市場(chǎng)下行房企銷售放緩以及融資渠道受阻出現(xiàn)資金荒的背景下，資金鏈緊張是目前企業(yè)或多或少都存在的問題，特別是招拍掛市場(chǎng)的土地往往要求競(jìng)得者以自有資金償付土地出讓價(jià)款，因此房企特別是民營(yíng)企業(yè)表現(xiàn)出拿地意愿不強(qiáng)，即便是諸如碧桂園、恒大、萬(wàn)科等龍頭企業(yè)也是如此。

實(shí)際上，在土地價(jià)格高企、流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)的年中已有民營(yíng)房企向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，其預(yù)期年末無(wú)論是并購(gòu)還是招拍掛，土地價(jià)格和投資回報(bào)率將更具吸引力，但并購(gòu)依然是它們興趣更大的方式。

如今市場(chǎng)正在驗(yàn)證這種說(shuō)法，以碧桂園為例，其上下半年僅從公開土地市場(chǎng)獲取了一宗土地，即以13.4億獲得佛山北滘一宗占地超23萬(wàn)平的綜合用地。

相較過去兩三年，公開的土地市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)變，如今即便是稀有的市中心土地，總價(jià)較高也會(huì)造成鮮人問津的局面。此時(shí)，保利在內(nèi)的國(guó)企融資成本較低的優(yōu)勢(shì)凸顯，外界可以看到的現(xiàn)象不僅僅是保利，其余國(guó)企也在公開土地市場(chǎng)上頗有收獲。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指出，今年前10個(gè)月，廣州出讓的31宗地里，有21宗地塊的競(jìng)得者其后有著政府或國(guó)企的背景。11月份出讓的12宗出讓地塊里，綠城中交聯(lián)合體、華潤(rùn)、中鐵建、五礦以及廣州地鐵等企業(yè)均有落子。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)的最新數(shù)據(jù)顯示，截至12月13日，12月份廣州通過掛牌的方式出讓的16宗住宅用地之中，11宗由綠地、五礦、保利、越秀、廣州地鐵集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、中國(guó)鐵建、中鐵置業(yè)等國(guó)企競(jìng)得，比例高達(dá)68.75%。

重回前三與規(guī)模之渴

對(duì)于保利自身而言，除了外部環(huán)境在刺激著它的“拿地神經(jīng)”，對(duì)于規(guī)模的渴求是一股更大的內(nèi)部驅(qū)動(dòng)力量。

對(duì)比碧、恒、萬(wàn)的增長(zhǎng)速度，保利在近幾年的發(fā)展顯得緩慢。2017年，其實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3092億元，被“年度黑馬”融創(chuàng)以3620.1億元億元的合約銷售額反超，名列碧桂園、恒大、萬(wàn)科和融創(chuàng)之后，位居第五名。

實(shí)際上，已經(jīng)意識(shí)到問題的保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊，在2017年12月的股東大會(huì)上，明確表示未來(lái)兩至三年公司要重回行業(yè)前三，外界也能看到保利地產(chǎn)的改變，無(wú)論是銷售進(jìn)度還是拿地節(jié)奏。

從銷售額來(lái)看，今年保利的合約銷售額僅僅保持了7個(gè)月的第四名之后，在8月繼續(xù)被融創(chuàng)反超。從11月的銷售數(shù)據(jù)看來(lái)，保利與第四名融創(chuàng)的差距已擴(kuò)大至479億元，而與第三名恒大則有1669億元的更大距離。

從歷年的年報(bào)來(lái)看，盡管保利在十年前便已提出布局多元化產(chǎn)業(yè)，其他業(yè)務(wù)收入也在慢慢增加，但房地產(chǎn)銷售收入依然是這家企業(yè)的主要收入來(lái)源。2018年上半年，保利地產(chǎn)營(yíng)收539.37億元，但占比依然達(dá)90.86%。因此，“重回前三”的前提是更積極地獲取土地。

“前三是我們的奮斗目標(biāo)，這也是我們?nèi)ネ七M(jìn)的，未來(lái)2-3年肯定還會(huì)有很多變數(shù)。實(shí)現(xiàn)的路徑很多，一個(gè)是常規(guī)的擴(kuò)展，另一個(gè)是收購(gòu)兼并整合。我相信人只要有夢(mèng)想，總會(huì)實(shí)現(xiàn)的，請(qǐng)相信保利地產(chǎn)整個(gè)團(tuán)隊(duì)。”在今年五月份舉行的年度股東大會(huì)上，宋廣菊曾經(jīng)如此表示。

保利近年來(lái)一直保持積極的擴(kuò)儲(chǔ)狀態(tài)，2017全年，保利拿地?cái)?shù)量168宗，新增土地建筑總面積2298.34萬(wàn)平方米，累計(jì)土地金額高達(dá)1597億元。2018年前11月，保利斥資將近1362億元獲取超過124宗土地，這其中通過掛牌方式獲取的土地達(dá)到46宗，其余方式主要包括合作和拍賣。

盡管37.09%的土地通過掛牌方式獲取，但相較民營(yíng)企業(yè)這一比例更高，它也是保利的拿地方式中一個(gè)更加通透和更具優(yōu)勢(shì)的渠道。對(duì)于誓回行業(yè)前三且與前四名差距保持較大差距的保利來(lái)說(shuō)，現(xiàn)下在公開市場(chǎng)逆市拿地?zé)o疑是其積蓄糧草追趕規(guī)模的時(shí)機(jī)。

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