對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，2018可謂歷盡千帆，調(diào)控政策、金融去杠桿、中美貿(mào)易摩擦，這些關(guān)鍵詞給國內(nèi)經(jīng)濟(jì)、A股市場(chǎng)帶來了顯著的影響，房企們面臨著不小的挑戰(zhàn)，同時(shí)暗藏機(jī)遇。

11月末，以“新商業(yè)浪潮：重新連接”為主題的觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)論壇在香港愉景灣酒店舉行，會(huì)后的采訪中，清華大學(xué)貨幣政策與金融穩(wěn)定中心副主任郭杰群與我們分享了商業(yè)地產(chǎn)、金融、貿(mào)易戰(zhàn)下中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展等話題的看法。

今年以來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)，無論是實(shí)體行業(yè)還是房地產(chǎn)都正經(jīng)歷漫長的寒冬，尤其過去兩個(gè)月，A股市場(chǎng)的黯淡表現(xiàn)，令不少人對(duì)中美貿(mào)易摩擦的走勢(shì)及其帶來的影響充滿憂慮。

雖然負(fù)面情緒蔓延，但郭杰群認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)不必過分悲觀。他指出，中國擁有14億人口，這本身就是一個(gè)極大的市場(chǎng)，決策層只要加快改革，擴(kuò)大內(nèi)需，就可以保持一定的發(fā)展增速。

在觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)結(jié)束一周后，阿根廷當(dāng)?shù)貢r(shí)間12月1日晚，中美兩國元首會(huì)晤并達(dá)成共識(shí)，停止加征新的關(guān)稅，并指示兩國經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)加緊磋商，朝著取消所有加征關(guān)稅的方向，達(dá)成互利雙贏的具體協(xié)議。此次會(huì)晤也被認(rèn)為是中美貿(mào)易摩擦告一段落。

郭杰群就指出，國內(nèi)當(dāng)下的金融波動(dòng)和股市大跌，并不能完全歸于中美貿(mào)易戰(zhàn)的結(jié)果，而是自身內(nèi)部在去杠桿、金融整治上的力度過大，脫離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面導(dǎo)致，所以最終還是要靠自身改革以緩解貿(mào)易摩擦帶來的影響。

從數(shù)據(jù)上來看，2018年全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度仍然保持在一個(gè)相對(duì)良好的水平。雖然第三季度，中國GDP增速回落至6.5%，但前三季度GDP同比增長仍達(dá)到6.7%，經(jīng)濟(jì)增速依然運(yùn)行在6.7%-6.9%的中高速區(qū)間。

具體到房地產(chǎn)行業(yè)，2018年1-10月商品房銷售額11.59萬億元，同比增長12.5%；1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.93萬億元，同比增長9.7%。

雖然調(diào)控政策、金融收緊令龍頭房企都喊出了“活下去”的口號(hào)，但在郭杰群看來，大環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響并非一概而論。

一方面，一些細(xì)微的信號(hào)說明政策調(diào)控有可能開始略為放松。例如10月31日舉行的中央政治局會(huì)議上，房地產(chǎn)調(diào)控并未被提及；此外，11月以來，房企境內(nèi)發(fā)債也出現(xiàn)回暖跡象，包括恒大、華夏幸福、萬科、陽光城在內(nèi)多家房企的境內(nèi)外融資計(jì)劃成功獲批或發(fā)行。

對(duì)此，郭杰群分析稱，由于國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)70%的資金流向了房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)不好對(duì)金融機(jī)構(gòu)本身也會(huì)造成沖擊，對(duì)社會(huì)居民的個(gè)人財(cái)富也將產(chǎn)生影響，因此房價(jià)肯定是宜穩(wěn)而不宜跌太快。

但另一方面，目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的同質(zhì)化非常嚴(yán)重，因此不排除一些小房企在當(dāng)下的環(huán)境中會(huì)因?yàn)槟技坏劫Y金而面臨倒閉，或者被吞并的結(jié)果。

事實(shí)上，行至今日，沒有人會(huì)割裂地看待地產(chǎn)與金融的關(guān)系。融資緊縮的大環(huán)境下，房企們?yōu)閷ひ捹Y金費(fèi)盡心思，可供使用的融資工具悉數(shù)登場(chǎng)，金融創(chuàng)新更是無處不在。

作為中國資產(chǎn)證券化論壇執(zhí)行秘書長，郭杰群認(rèn)為，資產(chǎn)證券化是房企融資非常重要的方式，資金更為密集的商業(yè)地產(chǎn)尤其如此。

一直以來，銀行資金都是商業(yè)地產(chǎn)商最主要的融資來源。不過，隨著融資環(huán)境收緊，減少間接融資，擴(kuò)大直接融資將是金融發(fā)展的趨勢(shì)，CMBS就是商業(yè)地產(chǎn)直接融資的一個(gè)渠道。

郭杰群指出，當(dāng)下國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還主要是以項(xiàng)目為導(dǎo)向，有了具體項(xiàng)目才進(jìn)行融資。而一個(gè)被動(dòng)的以項(xiàng)目為主的開發(fā)商，在目前持續(xù)的競爭環(huán)境下是非常難以生存的，要發(fā)展就一定要跟金融相結(jié)合。

為此，郭杰群更以美國為例，他指出，美國證券交易委員會(huì)把商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)放在了一個(gè)大行業(yè)類中，某種程度上是認(rèn)可了商業(yè)地產(chǎn)具有金融的某種屬性，而在國內(nèi)房地產(chǎn)和金融業(yè)仍屬于兩個(gè)不同的行業(yè)。

因此在海外，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)非常積極地介入金融，主動(dòng)地先去募集資金，然后再獲取優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和物業(yè)。

在他看來，出現(xiàn)上述差別的原因在于國內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)還處于增量市場(chǎng)，即強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)、大部分是圍繞具體項(xiàng)目來操作，當(dāng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，就會(huì)更加強(qiáng)調(diào)運(yùn)營管理。

而對(duì)于當(dāng)下的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)而言，一切都需要時(shí)間累積。

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