赴港IPO的房企依舊熙熙攘攘。在向香港聯(lián)合交易所遞交IPO招股書的近三個月之后，11月29日復(fù)星旅文召開了IPO發(fā)布會。

董事長、執(zhí)行董事及首席執(zhí)行官錢建農(nóng)，副董事長、執(zhí)行董事及副首席執(zhí)行官亨利·吉斯卡爾·德斯坦，執(zhí)行董事、副總裁及首席財務(wù)官王文平，在媒體的陣陣閃光燈中，出席了現(xiàn)場。

復(fù)星旅文將此次IPO定價及掛牌日期定為12月7日和12月14日。全球發(fā)行共2.14億股，約占發(fā)行后總股本的17.5%，其中國際配售占90%，香港公開發(fā)售10%，價格區(qū)間為15.6-20港幣，以中位數(shù)計算復(fù)星旅文可獲得款項凈額約為36.69億港元。

IPO募集資金用途方面，觀點地產(chǎn)新媒體從現(xiàn)場獲悉，復(fù)星旅文預(yù)計將資金的約19%用于擴展現(xiàn)有業(yè)務(wù)；52%用于開發(fā)麗江項目、太倉項目以及發(fā)掘新旅游目的地；26%用于償還部分未償還的銀行貸款；3%將用于公司營運資金及一般企業(yè)用途。

值得注意的是，此次IPO的基石投資人為信德集團(tuán)、蘇創(chuàng)燃?xì)夤煞菀约鞍⒗锇桶图瘓F(tuán)。錢建農(nóng)表示，復(fù)星旅文希望通過引入這些基石投資者，為公司未來的協(xié)同發(fā)展做準(zhǔn)備。

同時，相較于其他房企的分拆上市，復(fù)星旅文的聯(lián)席保薦人和協(xié)調(diào)人隊伍似乎要強大一些，小摩、花旗、中信里昂和匯豐銀行都名列其中，會議的主持人也由這些國際機構(gòu)派人擔(dān)任。

錢建農(nóng)在長達(dá)二十分鐘的對復(fù)星文旅的宣傳介紹中，似乎也表現(xiàn)得頗為自信。用他的說法是，按照2017年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，復(fù)星旅文已經(jīng)成為了“全球最大的休閑度假村集團(tuán)”。

但近幾年的虧損是復(fù)星旅文無法避開的，也是被人們廣泛關(guān)注的話題。根據(jù)財報，2015、2016、2017、2018年上半年其凈虧損分別為9.54億元、4.73億元、2.95億元及1.35億元。

快速擴張與閃電上市

觀點地產(chǎn)新媒體了解，截至6月30日，復(fù)星旅文在26個國家和地區(qū)擁有69個休閑度假村，業(yè)務(wù)范圍達(dá)到40個國家和地區(qū)。

地中海俱樂部Club Med是復(fù)星旅文的主體部分。錢建農(nóng)表示，復(fù)星旅文在收購Club Med后，從六個方面進(jìn)行了整理，制定輕資產(chǎn)快速擴張的計劃，讓其切入中國市場，提升價格和利潤率，推行管理層激勵機制以及優(yōu)化營銷管理與采購。

在2016年，復(fù)星旅文收購Club Med的第二年，度假村業(yè)務(wù)已經(jīng)錄得營業(yè)收入2.09億元人民幣，2017年這個數(shù)字已經(jīng)達(dá)到了4.64億元。

據(jù)王文平介紹，從2015年2月收購Club Med到2018年上半年，復(fù)星旅文已經(jīng)開業(yè)了8個度假村。預(yù)計2018年-2020年，復(fù)星旅文將再開業(yè)12個度假村，將使可售房/晚增加280萬。

2018年上半年，復(fù)星旅文在三亞開業(yè)了亞特蘭蒂斯項目。5月份亞特蘭蒂斯的營業(yè)額為4600萬元人民幣，7月份營業(yè)額超過了1億元，而7、8、9三個月的營業(yè)額合計為2.9億元人民幣。入住率也從5月份的42%提升到了三季度平均的73%。

對擴張發(fā)展的雄心，讓復(fù)星旅文無視了近期赴港IPO企業(yè)頻頻破發(fā)的現(xiàn)象，僅在遞交招股書后不到三個月，就在諸多國際大牌機構(gòu)的加持下，宣布了上市。

但當(dāng)被問及為何選擇這樣的赴港IPO時機時，錢建農(nóng)并沒有正面回答這個問題，而是談到了全球廣闊的市場，上市對企業(yè)發(fā)展的促進(jìn)，以及公司對上市后拓展業(yè)務(wù)的信心。

“全球最大的休閑度假村集團(tuán)”的故事，成為復(fù)星旅文自信的主要源頭。

按照錢建農(nóng)的說法，全球休閑度假市場規(guī)模占全球旅游市場的份額為58.8%，而目前的中國的休閑度假市場發(fā)展還處于初級階段，何況中國有全球近乎最便宜的人力資源。因此他十分看好中國未來休閑旅游行業(yè)。

從復(fù)星自身的業(yè)務(wù)角度來看，該公司推進(jìn)的另一項IPO工作同樣面臨不確定性。觀點地產(chǎn)新媒體了解，母嬰類社區(qū)平臺寶寶樹集團(tuán)11月14日在香港召開全球發(fā)售新聞發(fā)布會，披露最大募資規(guī)模約22.03億港元。這與此前傳聞寶寶樹集資10美元總額相比，削減達(dá)八成。

虧損與亞特蘭蒂斯

近幾年的虧損是復(fù)星旅文無法避開的，也是被人們廣泛關(guān)注的話題。根據(jù)財報，2015、2016、2017、2018年上半年其凈虧損分別為9.54億元、4.73億元、2.95億元及1.35億元。

在發(fā)布會中，王文平并沒有對復(fù)星旅文的凈利潤虧損進(jìn)行解釋，外界解讀的原因則是業(yè)務(wù)擴張過快、負(fù)債過大導(dǎo)致。他轉(zhuǎn)而解釋了亞特蘭蒂斯經(jīng)營虧損的情況和原因。

亞特蘭蒂斯是復(fù)星文旅的拳頭項目，由于處于開業(yè)籌備期，2016年錄得1.4億的經(jīng)營虧損；2017年虧損為3.8億元，其中包含8000萬元的一次性品牌使用費，和1.5億元的開業(yè)籌備成本費用；2018年上半年有3.6億元的經(jīng)營虧損，其中包含1.8億元的開業(yè)籌備成本費用。這些合計近4.1億元的一次性費用今后將不會繼續(xù)產(chǎn)生。

同時，亞特蘭蒂斯有一部分未確認(rèn)的物業(yè)銷售，暫時記在合同負(fù)債項中，會隨著物業(yè)的交付，在2018年下半年和之后確認(rèn)為收入。

王文平介紹，復(fù)星旅文將其收入劃分為三部分，第一部分是Club Med的度假村，第二部分是亞特蘭蒂斯及其他將開業(yè)的旅游目的地，休閑場景服務(wù)方案則作為第三部分。經(jīng)營利潤方面，Club Med的經(jīng)營利潤從2015年的-9500萬元，上升到4.64億元人民幣。

2018年上半年，度假村及目的地運營收入金額為，增速為10.9%，其中亞特蘭蒂斯的收入貢獻(xiàn)是2億元，除此之外基本都來源于Club Med的運營收入。

據(jù)財報披露，復(fù)星旅文2015年、2016年、2017年、2017及2018上半年的融資成本分別為4.26億元、4.97億元、4.33億元、2.5億元及1.99億元。

而對于融資成本高的疑慮聲音，王文平解釋稱，有些是重組之前的貸款，需要支付利息，Club Med被收購前的相關(guān)優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)換債券，也同樣需要支付利息。但在2018年下半年之后，將幾乎不再會有這樣的成本。

另外，據(jù)招股書披露，其“杠桿比率”（凈負(fù)債除以總資產(chǎn)）為16.4%。王文平認(rèn)為這個數(shù)據(jù)也表明了復(fù)星旅文健康的財務(wù)狀況。

復(fù)星旅文已經(jīng)是擁有較大體量的旅游文化集團(tuán)，快速的擴張和不錯的營業(yè)收入增長，讓其在港交所上市的時候備受矚目。但最終能否受到投資者的青睞，還是個未知數(shù)。

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