很多人都以為富城車(chē)世界是富城商界2期，事實(shí)上，富城車(chē)世界并非富城商界2期，而使脫胎于富城商界其中3萬(wàn)平米的商鋪，通過(guò)業(yè)態(tài)改造而來(lái)。一個(gè)在半年前就宣稱銷售已過(guò)80%的商業(yè)項(xiàng)目（本文單純指該項(xiàng)目商業(yè)部分，住宅不在討論范圍之內(nèi)，事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商的主要利潤(rùn)點(diǎn)也是來(lái)自商業(yè)，否則這個(gè)商住一體的新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目也不會(huì)起“富城商界”這么商業(yè)化的名稱了），為何在交房時(shí)改旗易幟，將宣傳了1年多的4大業(yè)態(tài)變更為專業(yè)汽車(chē)裝飾市場(chǎng)？該項(xiàng)目的改變，又反映了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一些什么問(wèn)題？

炒鋪炒了富城魷魚(yú)

從業(yè)主的構(gòu)成來(lái)看，富城商界中大概有130多個(gè)鋪面是被螺螄灣的商戶很早就拿下來(lái)的。商戶們看好南市區(qū)缺乏商業(yè)的機(jī)遇，紛紛表示了要做經(jīng)營(yíng)的想法，這無(wú)疑給開(kāi)發(fā)商打了一劑強(qiáng)心針——這里將來(lái)的經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)會(huì)非常好！于是，開(kāi)發(fā)商就費(fèi)心費(fèi)神弄出了茶葉、購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)4大業(yè)態(tài)。

但到商鋪交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商忽然發(fā)現(xiàn)，這130多個(gè)商戶延續(xù)了螺螄灣的光榮傳統(tǒng)——大多是來(lái)炒鋪?zhàn)拥�，他們更希望自己的鋪�(zhàn)佑?房東、3房東甚至4房東。相反，業(yè)主們?cè)敢庾约鹤鼋?jīng)營(yíng)的很少，這根本無(wú)法支撐商業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)此以往，富城商界垮掉是必然的。

業(yè)主炒鋪的問(wèn)題告訴我們，做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，規(guī)劃并不能代表項(xiàng)目的最終形態(tài)，必須得先做招商。如果期待業(yè)主們按業(yè)態(tài)規(guī)劃自發(fā)的將商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作起來(lái)，只會(huì)延長(zhǎng)甚至無(wú)限期延長(zhǎng)商業(yè)市場(chǎng)的培育期。

開(kāi)發(fā)商富城地產(chǎn)也并非兩眼一抹黑地做開(kāi)發(fā)，富城商界總經(jīng)理何波說(shuō)：“我們意識(shí)到有問(wèn)題，但還沒(méi)有勇氣去改變�！彼麄�?cè)诖杭痉拷粫?huì)時(shí)就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了這一問(wèn)題，但80%的銷售量，使開(kāi)發(fā)商不敢、也不能重新做業(yè)態(tài)調(diào)整，一旦調(diào)整，就意味著會(huì)得罪一部分業(yè)主，甚至可能被退房，所以富城商界就只能期待交房時(shí)出現(xiàn)奇跡。

定位不到位

奇跡當(dāng)然沒(méi)有出現(xiàn)。如果富城的商業(yè)規(guī)劃夠科學(xué)，或許業(yè)主進(jìn)場(chǎng)的可能性會(huì)增大，市場(chǎng)培育期會(huì)相對(duì)縮短。但富城商界的商業(yè)是先被市場(chǎng)拋棄，后被業(yè)主拋棄的。

富城商界當(dāng)初做的4大業(yè)態(tài)定位，有一定的市場(chǎng)觀和科學(xué)性。例如在規(guī)劃占45%比例的茶葉經(jīng)營(yíng)區(qū)時(shí)，云南的普洱茶市場(chǎng)正紅得發(fā)紫；購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲3大業(yè)態(tài)，又是針對(duì)周邊50萬(wàn)人群沒(méi)有很集中的消費(fèi)場(chǎng)所。因此，茶葉的“風(fēng)”跟了，沒(méi)有“消費(fèi)場(chǎng)所”的空子也鉆了，加之商鋪賣(mài)的只是20年的租賃權(quán)，投資門(mén)檻不高，對(duì)于商鋪投資者來(lái)說(shuō)，這樣的商業(yè)項(xiàng)目就有了投資價(jià)值。

但問(wèn)題先出在普洱茶市場(chǎng)上。07年下半年普洱茶的暴跌，使富城商界規(guī)劃的45%的茶葉區(qū)成了泡影，就算這45%的商鋪都賣(mài)了出去，也沒(méi)人敢在一個(gè)非專業(yè)茶葉市場(chǎng)繼續(xù)做經(jīng)營(yíng)。

更關(guān)鍵的問(wèn)題來(lái)自項(xiàng)目本身。做為一個(gè)新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目，富城商界明顯受開(kāi)發(fā)條件的制約,4萬(wàn)平米的商業(yè)只能由住宅的1層底商構(gòu)成，這說(shuō)明許多需要2層甚至多層以上經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的商家無(wú)法進(jìn)駐。而項(xiàng)目的住宅部分，幾乎全部由鄔大村村民居住，這意味著富城商界2樓以上可能不會(huì)有很好的風(fēng)景，甚至不會(huì)形成良好的社區(qū)文化。鑒于此，購(gòu)物、娛樂(lè)兩大業(yè)態(tài)走中、高端路線的可能性極其細(xì)微，而低端商品，卻又無(wú)法吸引周邊50萬(wàn)中高端消費(fèi)人群。

富城商界做不起來(lái)的關(guān)鍵原因就浮出水面——沒(méi)有做出與市場(chǎng)環(huán)境、與項(xiàng)目本身相適應(yīng)的業(yè)態(tài)定位。

變則通

或許是開(kāi)發(fā)商的對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，或許是利潤(rùn)更多來(lái)自尚未銷售的20%鋪面，開(kāi)發(fā)商一心要把富城商界的商業(yè)做起來(lái)。論及要做什么樣的商業(yè)，何波說(shuō)道：“商家對(duì)硬件環(huán)境要求不能太高，消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)環(huán)境要求也不能太高的商業(yè)，恐怕還得將目光瞄向?qū)I(yè)市場(chǎng)。最早就有人提過(guò)要做汽車(chē)相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)，但我們沒(méi)有做，現(xiàn)在繞了1圈回來(lái)，我們發(fā)現(xiàn)還是汽車(chē)專業(yè)市場(chǎng)最適合�！�

首先，“昆明唯一的汽車(chē)汽車(chē)裝飾專業(yè)市場(chǎng)車(chē)行天下被拆，80%會(huì)轉(zhuǎn)移到東三環(huán)、繞城高速附近，富城商界可以形成目前昆明市內(nèi)唯一的汽車(chē)汽車(chē)裝飾市場(chǎng)。”其次，在富城商界2公里范圍內(nèi)，有21家4s店，構(gòu)成了巨大汽車(chē)裝飾消費(fèi)市場(chǎng)。第三點(diǎn)，十里長(zhǎng)街是城市快速交通干道，車(chē)流量大。最后，滇池片區(qū)擁有巨大的私家車(chē)主，汽車(chē)裝飾養(yǎng)護(hù)需求極大。

再?gòu)钠?chē)裝飾行業(yè)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)車(chē)行天下的商家對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、硬件設(shè)施的需求，富城商界也可以實(shí)現(xiàn)，做整體業(yè)態(tài)調(diào)整，只需將鋪面打通，擴(kuò)大面積，不需要投入龐大的金錢(qián)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目改造。因此，富城地產(chǎn)將富城商界的2/3改為富城車(chē)世界，其余的1/3則用來(lái)做餐飲、便利店以及賣(mài)場(chǎng)，以滿足居民的生活居住需求。

富城商界的改變卓越成效。目前，富城車(chē)世界已經(jīng)完成了45%的招商工作，尚未賣(mài)出的20%的商鋪中，已經(jīng)有幾千平米可以帶租約銷售。關(guān)于富城車(chē)世界的詳細(xì)狀況，近來(lái)媒體多有評(píng)述，《售樓部》也就不做文字的復(fù)制粘貼工作了。

富城商界變身車(chē)世界，我們多論前因，只想以此證明：如果做商業(yè)地產(chǎn)又不打算自己持有，起碼得把統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)抓在手中，也就是招商必須先行，否則絕難成事。而招商的對(duì)象，一定要符合項(xiàng)目自身硬件環(huán)境，商業(yè)的定位也要與市場(chǎng)大環(huán)境相得益彰。

富城商界，敗也招商與定位，成也招商與定位。

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