規(guī)模奔跑路上的陽(yáng)光城最近陷入了問(wèn)號(hào)漩渦。

在大股東陽(yáng)光控股將幾乎全部股份質(zhì)押，又公開(kāi)號(hào)召全體員工增持陽(yáng)光城股份后，關(guān)于陽(yáng)光城股價(jià)、資金、負(fù)債等一系列問(wèn)題再次被提起。

面對(duì)外界各種問(wèn)題，10月26日，陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌帶領(lǐng)CFO陳霓在其總部接受了媒體采訪，就三季度公司經(jīng)營(yíng)情況、以及外界普遍存在的關(guān)注一一回應(yīng)。

當(dāng)日晚間發(fā)布的第三季度報(bào)告顯示，2018年1-9月，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入259.39億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)15.81億元，分別同比增長(zhǎng)67.13%及155.55%。

另?yè)?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，陽(yáng)光城前九月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1090.02億元，其中權(quán)益銷(xiāo)售金額約838.03億元；銷(xiāo)售面積為812.75萬(wàn)平米，權(quán)益銷(xiāo)售面積約為602.58萬(wàn)平米。

吳建斌特意補(bǔ)充道，陽(yáng)光城的財(cái)務(wù)情況其實(shí)一直在改善，其中有息負(fù)債較比2017年底減少約20億，而整體負(fù)債降低了2.3%，另外短期負(fù)債比例也在降低，目前陽(yáng)光城的凈現(xiàn)金流也達(dá)到113億。

談凈借貸比：太低不利于擴(kuò)大規(guī)模

事實(shí)上，自履新陽(yáng)光城以來(lái)，吳建斌就一直致力于降杠桿，馬不停蹄地進(jìn)行各種融資。

繼去年發(fā)行30億永續(xù)債后，進(jìn)入2018年后，隨著國(guó)家整體金融環(huán)境趨緊，企業(yè)非標(biāo)融資受到限制，陽(yáng)光城融資的工具也呈現(xiàn)多元化。除傳統(tǒng)發(fā)債渠道外，吳建斌也嘗試了不少資產(chǎn)證券化手段，包括辦公物業(yè)、長(zhǎng)租公寓、供應(yīng)鏈ABS等。

其中9月20日，陽(yáng)光城12.1億元長(zhǎng)租公寓類(lèi)1號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃成功設(shè)立，作為承租人，陽(yáng)光城擬以上海盈標(biāo)企業(yè)管理有限公司持有的上海馨樂(lè)庭物業(yè)為底層資產(chǎn)整體包租。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，吳建斌在接受采訪時(shí)透露，目前長(zhǎng)租公寓融資都需要有實(shí)際資產(chǎn)才能融到，陽(yáng)光城的長(zhǎng)租公寓即將面市，首批將在深圳和上海市場(chǎng)進(jìn)行招租。

此外，陽(yáng)光城還為自己找到了不少外援。

3月12日，陽(yáng)光城曾與平安信托達(dá)成合作協(xié)議，擬就房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、新型產(chǎn)業(yè)方向及其他資本項(xiàng)下投資開(kāi)展全面合作，預(yù)計(jì)在2年內(nèi)完成360億資金合作規(guī)模。5月18日，陽(yáng)光城簽約浙金信托，擬在1年內(nèi)完成50億資金合作規(guī)模的規(guī)劃。

盡管融資不斷，但在大手筆買(mǎi)地沖規(guī)模的狀態(tài)下，陽(yáng)光城的凈借貸比仍舊處于高位。

對(duì)此，吳建斌坦承，受到大環(huán)境的影響，陽(yáng)光城財(cái)務(wù)狀況的改善確實(shí)不如預(yù)期。據(jù)其透露，前三季度，陽(yáng)光城的凈借貸比為208%，較2017年底的252%有所降低，融資成本卻提高至7.9%。

對(duì)此，吳建斌希望在今年底將凈借貸比降至200%。在他看來(lái)，100%對(duì)陽(yáng)光城來(lái)說(shuō)是最佳的水平。

“我在中海時(shí)，為它設(shè)定的凈借貸比是40%。在碧桂園時(shí)（設(shè)定的）是70%。陽(yáng)光城目前規(guī)模還需要跑快一點(diǎn)，太低的凈借貸比不利于企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模。至于降杠桿則是個(gè)長(zhǎng)期任務(wù)�！�

他同時(shí)提到，港股平臺(tái)有利的一點(diǎn)在于允許以債轉(zhuǎn)股，不少內(nèi)房企利用這一手段，可以迅速降低負(fù)債率。但在A股市場(chǎng)，這一方式暫時(shí)還不能實(shí)現(xiàn)，對(duì)上市公司改善財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)更多的挑戰(zhàn)。

另一方面，在融資環(huán)境趨緊，以及市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入下行狀態(tài)時(shí)，加強(qiáng)回款成為房企最重要的資金來(lái)源。

為此，吳建斌將“加大去化量、保證供貨量、追回款”列為了陽(yáng)光城的發(fā)展重點(diǎn)，并且要求補(bǔ)充更多短平快的土地。

CFO陳霓透露，1-9月，陽(yáng)光城合計(jì)回款590億，回款率在80%左右，第四季度將繼續(xù)專(zhuān)注抓回款，提高全年的回款率。

談拿地：既要規(guī)模，也要利潤(rùn)

雖然交流過(guò)程中，吳建斌一直強(qiáng)調(diào)對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)信心，但當(dāng)下并不樂(lè)觀的市場(chǎng)環(huán)境已然反應(yīng)在陽(yáng)光城的投資拿地上。

2017年年報(bào)顯示，陽(yáng)光城2017全年共新增120個(gè)項(xiàng)目，新增計(jì)容面積2021.63萬(wàn)平方米，新增權(quán)益貨值1407.12億元，整體土地的開(kāi)支為650億左右。

而2018年上半年，陽(yáng)光城新增43個(gè)土地項(xiàng)目，新增計(jì)容面積551.85萬(wàn)平方米，總價(jià)196億元。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，陽(yáng)光城管理層提及，1-9月公司的買(mǎi)地金額為216億元，預(yù)計(jì)全年為350億元，與2017年相比幾近腰斬。

吳建斌也表示，2018年陽(yáng)光城原計(jì)劃的買(mǎi)地預(yù)算為800億元，占年度銷(xiāo)售額的50%-60%左右。但今年整體的市場(chǎng)環(huán)境確實(shí)變了，3月份公司開(kāi)始調(diào)整買(mǎi)地策略，把標(biāo)準(zhǔn)提高了，項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率不低于15%，所以買(mǎi)到的地也相應(yīng)變少。

對(duì)于因資金緊張導(dǎo)致買(mǎi)地減少的疑問(wèn)，吳建斌并不認(rèn)同。他解釋稱(chēng)，“如果想通過(guò)融資繼續(xù)去拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)，是相對(duì)容易的，但管理層在克制。首先要保證經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)方面做絕對(duì)的優(yōu)化，既要規(guī)模，也要利潤(rùn)�！�

截至目前，陽(yáng)光城的貨值儲(chǔ)備在5800億元左右，可以保證未來(lái)2-3年發(fā)展。另?yè)?jù)計(jì)劃，第四季度可供貨值在500-600億元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售400億元左右，加上前9月1090億元的銷(xiāo)售金額，2018年全年完成1400億元銷(xiāo)售將是大概率事件。

對(duì)于未來(lái)幾年陽(yáng)光城的增速，吳建斌則設(shè)定在30-40%，利潤(rùn)增長(zhǎng)35%，這也是此前陽(yáng)光城發(fā)布的股權(quán)激勵(lì)中所要求的業(yè)績(jī)考核指標(biāo)。

但他也坦承陽(yáng)光城在運(yùn)營(yíng)上存在的一些壓力，包括保貨值，以及此前并購(gòu)的資產(chǎn)包中的囤貨管理。

談股價(jià)：?jiǎn)T工增持是好事

值得注意的是，與三季報(bào)一同發(fā)布的還股份有一份回購(gòu)計(jì)劃。

公告顯示，陽(yáng)光城計(jì)劃以自有資金回購(gòu)公司股份用于后續(xù)員工持股計(jì)劃的股份來(lái)源�；刭�(gòu)股份的價(jià)格不超過(guò)8.42元/股（含），不超過(guò)董事局決議前十個(gè)交易日或者三十個(gè)交易日公司股票平均收盤(pán)價(jià)的150%，回購(gòu)股份數(shù)量不少于當(dāng)前公司總股本的0.6%（2430.04萬(wàn)股）且不超過(guò)當(dāng)前公司總股本的1.2%。

按回購(gòu)數(shù)量及價(jià)格上限測(cè)算，陽(yáng)光城預(yù)計(jì)回購(gòu)的資金總額最高為4.09億元。

事實(shí)上，在管理層提出公司員工增持股份的倡議后，關(guān)于陽(yáng)光城股價(jià)的問(wèn)題市場(chǎng)就一直討論不止。

有分析指出，今年以來(lái)，在內(nèi)部和外部的多重因素影響下，陽(yáng)光城的股價(jià)已較年初最高點(diǎn)的10.77元下跌超過(guò)50%，在大股東將全部股份質(zhì)押后，才號(hào)召員工持股以保證股價(jià)。

作為董事會(huì)成員，吳建斌認(rèn)為，員工現(xiàn)在增持是件好事。在他看來(lái)，陽(yáng)光城目前的股價(jià)并沒(méi)有完全體現(xiàn)公司的價(jià)值，隨著未來(lái)公司業(yè)績(jī)提升、指標(biāo)改善，持有的股份是會(huì)有可觀回報(bào)。另外他強(qiáng)調(diào)，員工持股并非強(qiáng)制的，只是號(hào)召性。

至于大股東的大比例質(zhì)押，吳建斌指出，大股東股份質(zhì)押比例相對(duì)較高，但沒(méi)有到補(bǔ)倉(cāng)的水準(zhǔn)。

對(duì)于這筆錢(qián)，大股東也很重視，有專(zhuān)門(mén)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行很好的投資，比如入股一些銀行，目前并沒(méi)有太大的流動(dòng)壓力。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。