中國宏泰王建軍：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)間歷練很關(guān)鍵

在國際經(jīng)濟(jì)增長復(fù)蘇、中國城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)，以及政策紅利和科技創(chuàng)新的推動下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正成為房企轉(zhuǎn)型的主要方向及未來增長點(diǎn)。在這方新的天地，所有人都想抓住屬于自己的機(jī)會。

但在中國宏泰發(fā)展董事局主席王建軍看來，（轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）這可不是一蹴而就的事情，不管你有多大的資金能力，或者是有多大的熱情，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一定要經(jīng)過一個(gè)過程，時(shí)間的歷練很關(guān)鍵。

作為國內(nèi)從事產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)、PPP模式的先行者，中國宏泰發(fā)展用13年的時(shí)間譜寫了一段由傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的宏泰模式新樣本。

截至目前，中國宏泰發(fā)展已在全國8個(gè)省市區(qū)、13座城市開展業(yè)務(wù)。在7座城市投資建設(shè)10個(gè)產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)園區(qū)項(xiàng)目，規(guī)劃面積約150平方公里。

1995年，宏泰始創(chuàng)于河北廊坊，專注房地產(chǎn)開發(fā)；開發(fā)建設(shè)新華南小區(qū)、康樂花園、宏泰花園、藍(lán)水灣等優(yōu)質(zhì)小區(qū)，成為廊坊地產(chǎn)業(yè)知名品牌房地產(chǎn)商。

2005年轉(zhuǎn)型實(shí)踐產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)新模式，成為專業(yè)化園區(qū)投資運(yùn)營商。

投資運(yùn)營的第一個(gè)園區(qū)為廊坊龍河高新區(qū)項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于北京和天津之間，一期規(guī)劃占地面積2800萬平方米。產(chǎn)業(yè)主題為IT、高端制造、現(xiàn)代服務(wù)和物業(yè)開發(fā)。

按照2005年宏泰與當(dāng)?shù)卣�府簽署的合作協(xié)定。產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)的一次性收入是在政府通過招拍掛完成產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)內(nèi)每塊土地使用權(quán)的出售時(shí)，以土地價(jià)款為基準(zhǔn)，按照一定比例計(jì)算公司收入。持續(xù)性收入相當(dāng)于，在合作協(xié)議有效期以內(nèi)，按照入園企業(yè)所繳稅款金額的一定比例定期計(jì)算公司應(yīng)獲得收入。

經(jīng)過10多年的發(fā)展，龍河高新區(qū)已進(jìn)入成熟發(fā)展階段，并成為該公司產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)收入的基本來源。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年上半年，龍河高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目所得收入為8.74億元。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，龍河高新區(qū)目前已引進(jìn)富智康、中國建筑、普洛斯、中建材、中核、紅星美凱龍等300余個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1000多億元、納稅100億元。其中2017年納稅27億元，宏泰發(fā)展企業(yè)納稅7億元，提供就業(yè)7萬多人。

廊坊這個(gè)園區(qū)為什么能納稅27個(gè)億？王建軍表示，招商引資是宏泰的核心競爭能力。據(jù)其透露，經(jīng)過十二三年的歷練，宏泰擁有100多人的招商團(tuán)隊(duì)，已經(jīng)很成熟，他們知道怎么去對接，怎么去溝通，所以宏泰能招到商，能夠落地。而對于政府來說，關(guān)鍵就是要落實(shí)。

談及為何會在這么早的時(shí)間想到轉(zhuǎn)型。王建軍表示，要搞房地產(chǎn)，就要征地建一個(gè)小區(qū)，但這個(gè)土地是有限的，國家的耕地紅線是18億畝，這是溫總理定的，不能突破，你要占一點(diǎn)，就要從別的地方還一點(diǎn)，所以那時(shí)候就感覺把握更多的土地資源才踏實(shí)。哪怕這個(gè)片區(qū)沒有土地使用證，但是這個(gè)園區(qū)是我整理的土地，是我做的一級開發(fā)，這樣心里踏實(shí)一些。

以龍河項(xiàng)目為例，目前該園區(qū)待出讓的住宅、商業(yè)用地及工業(yè)用地合計(jì)超過近千萬平米。

至于為何選擇廊坊做第一個(gè)產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目，王建軍說，主要是因?yàn)槭煜ぃ�作為廊坊人，過去10年的資本積累也是來源于廊坊，所以有一種情懷，就是把自己的積累再投入到廊坊。

當(dāng)時(shí)廊坊政府想推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在北城建一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，那時(shí)候已經(jīng)沒有地了，區(qū)域經(jīng)濟(jì)需要增長，就要搞產(chǎn)業(yè)集聚，就辦園區(qū)。當(dāng)時(shí)也有香港、國外的一些老板也想投資建設(shè)這個(gè)園區(qū)，但是政府經(jīng)過幾輪的篩選、招標(biāo)，最終選中了宏泰。

經(jīng)過10多年的發(fā)展，中國宏泰發(fā)展已經(jīng)形成了四種核心能力，包括產(chǎn)業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資能力；產(chǎn)業(yè)形成、招商引資能力；運(yùn)營管理能力。

以下為中國宏泰發(fā)展董事局主席王建軍采訪實(shí)錄：

現(xiàn)場提問：是不是住宅項(xiàng)目只會是園區(qū)項(xiàng)目的配套，在園區(qū)附近才有住宅的項(xiàng)目？

王建軍：對。比如我們要招到一些千人計(jì)劃專家、博士、院士，在這里搞創(chuàng)新，人家要求要在廊坊住，原來他在北京住，那要把別墅、商業(yè)、購物建好，我就根據(jù)這個(gè)項(xiàng)目的需要給你搞好配套，要不他不來，這樣的項(xiàng)目你給別的開發(fā)商，他可能不干，基本上也沒有利潤，要求品質(zhì)還特別好。剛才我說富智康對面的那個(gè)公寓，都是我們開發(fā)的，都是幾十平米的公寓，就是滿足富智康的小年輕下班以后，他們幾個(gè)人可以租一套房，比他住單身宿舍方便一些，可以洗浴，也可以做點(diǎn)飯。我們就按照這個(gè)項(xiàng)目的要求做一些配套，占我們總的比例不大。

現(xiàn)場提問：現(xiàn)在有沒有園區(qū)以外的一些住宅項(xiàng)目？不是靠近園區(qū)的。

王建軍：沒有，1995年到2005年是做房地產(chǎn)，2006年到現(xiàn)在是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

現(xiàn)場提問：為什么會在這么早的時(shí)間內(nèi)想到轉(zhuǎn)型呢？2005年應(yīng)該說房地產(chǎn)還是比較火的階段。

王建軍：第一，我是農(nóng)民的后代，農(nóng)民靠什么？靠土地。農(nóng)民走到自己的自留地上去，或者是到自己的莊稼地上走一走，他就覺得特別踏實(shí)。

要搞房地產(chǎn)，就要征地建一個(gè)小區(qū)，它這個(gè)土地是有限的，國家的耕地紅線是18億畝，這是溫總理定的，你不能突破。你要占一點(diǎn)，就要從別的地方還一點(diǎn)，所以那時(shí)候我感覺最好把握更多的土地資源才踏實(shí)。哪怕是我整理的土地，雖然這個(gè)片區(qū)沒有土地使用證，但是是我做的一級開發(fā)。

第二是情懷。大家是搞房地產(chǎn)研究的可能更清楚，兩三年開發(fā)一個(gè)小區(qū)，可能一開盤的時(shí)候就把資金收回來了，因?yàn)楝F(xiàn)在還有預(yù)售。但預(yù)售早晚都要取消，將來就是一個(gè)精裝修的房子建好之后賣給你，不能預(yù)售。

另外，房地產(chǎn)來得快，現(xiàn)金流快，賺錢也快，但是最終你是把更多的包袱留給了社會，留給了這個(gè)城市。我說的情懷就是要關(guān)心區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長，就像龍河這個(gè)39.7平方公里的大園區(qū)，我整理好了，配套好了，招來了項(xiàng)目，直接給政府帶來27億的稅收，而且我還不走，這都是滾動開發(fā)的。所以我覺得這是一種社會責(zé)任的擔(dān)當(dāng)，能為政府、為社會做更多的貢獻(xiàn)。

這里面的老百姓是非常滿意的，他滿意了就等于對政府滿意了。原來沒有柏油馬路，沒有綠化美化，現(xiàn)在有了馬路，還有天然氣。我又招到了項(xiàng)目，讓他們的子女就到園區(qū)里面的項(xiàng)目單位上班，走路就可以上班，騎自行車就可以到崗，早晨可以送自己的孩子上學(xué)，晚上回來可以陪老人吃飯，共享天倫之樂，不用特別辛苦的，否則今年到北京，明年到深圳去找工作，還沒有保障。

現(xiàn)在在這個(gè)園區(qū)，我們300個(gè)項(xiàng)目，加起來一共7萬名產(chǎn)業(yè)工人，一共9個(gè)村莊，所有人都上班還不夠，還要到外省去招。所以這里真正解決了國家應(yīng)該負(fù)責(zé)的問題，解決了就業(yè)問題，生活條件改善的問題。

如果真正想做好產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的角色，要有擔(dān)當(dāng)、要有奉獻(xiàn)、要有胸懷，不能急功近利，不能圖眼前，要有科技創(chuàng)新。

我們有一個(gè)科技成果孵化園，2015年就建成的，還有一個(gè)20萬平米的慧谷項(xiàng)目，是供給北京的小型科技公司在這里做研發(fā)、創(chuàng)新、孵化，給他們免租三年，成功之后，第四年就給我租金，你把前面免租的錢算成股權(quán)，我跟投，如果沒有成功，我繼續(xù)免租。目的是吸引更多的高科技人才，高科技的團(tuán)隊(duì)在這里搞創(chuàng)新、孵化，一旦成功、成熟了、產(chǎn)業(yè)化了，他一定會在周邊買地、建廠房、上項(xiàng)目、貢獻(xiàn)稅收。這也是招商引資的一個(gè)辦法。

所以科技創(chuàng)新是運(yùn)營商一個(gè)永久的話題�？萍汲晒�孵化園，加上慧谷中國這兩個(gè)項(xiàng)目，我們投了幾十億人民幣，5年、10年都回不來本，因?yàn)槎际敲庾獾�，我們搭建了這個(gè)創(chuàng)新的平臺。

我們還跟投了十幾個(gè)項(xiàng)目，看好了它有發(fā)展前景的，我給它投資幾百萬，然后給一個(gè)5000平米的車間，免費(fèi)給它使用，參股5%、10%，跟投了幾個(gè)，現(xiàn)在有幾個(gè)已經(jīng)開始產(chǎn)業(yè)化了。這就是科技創(chuàng)新的一種突破，他們將來要有稅收了，政府有收入了，我就有服務(wù)費(fèi)了。

你不能說我投了30億搞科技創(chuàng)新，5年之內(nèi)沒收入。你5年之內(nèi)沒收入，第6年就有收入了，你要是貪圖兩三年的收入，你就別做這個(gè)。所以作為民營企業(yè)家，作為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商，我們在創(chuàng)新方面做了很大的投入。

除去這兩個(gè)項(xiàng)目以外，宏泰在北京的中關(guān)村有自己的孵化器，叫泰智會，在深圳南山科技園有1萬多平米的泰智會，在上海張江、福建漳州、廣東惠州、德國杜塞爾多夫、成都武侯區(qū)都有泰智會，都是我們在那里當(dāng)二房東，租過來租出去，搞創(chuàng)新孵化，這種創(chuàng)新也是前期很大投入的，也要燒錢的，但是今年我們可以創(chuàng)收1000萬，而且已經(jīng)有了很好的品牌，這也是政府最歡迎的項(xiàng)目。

第三個(gè)是專業(yè)的人要研究專業(yè)的事情。過去搞產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商成功了，你不能保證以后永遠(yuǎn)都成功，所以也在轉(zhuǎn)型升級。

不是說大面積的片區(qū)開發(fā)，我們現(xiàn)在是和有產(chǎn)業(yè)資源的公司合資，我們和中國電子信息集團(tuán)成立大健康數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園，成立合資公司，它受國家衛(wèi)健委的委托，要在咱們國家搞醫(yī)療試點(diǎn)，要做1+N個(gè)大健康數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園，我們一塊打造，5平方公里投幾十個(gè)億，年創(chuàng)稅幾億，有這樣的項(xiàng)目我們就可以跟它一塊去當(dāng)?shù)卣�府找市長匯報(bào)，我們有這樣的產(chǎn)業(yè)資源，你要嗎？如果要，你給我什么政策，我們簽協(xié)議，這個(gè)線條更清晰，它知道我能給它帶來什么，我也知道它給我什么政策。

我們還和中航工業(yè)成立合資公司，做通用航空產(chǎn)業(yè)園；和中科院成立了合資公司，做健康小鎮(zhèn)；和中青旅做文旅小鎮(zhèn)；和北理工做工業(yè)設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)，這些都是宏泰自己的產(chǎn)業(yè)資源。

宏泰還利用香港的上市公司平臺，和建銀國際探討成立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金。用這個(gè)產(chǎn)業(yè)基金，已經(jīng)在捷克、日本、美國、德國、法國、意大利、新加坡設(shè)立了招商辦事處，去梳理當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)資源，看看有沒有適合中國的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

利用產(chǎn)業(yè)基金，利用資本的杠桿去招商，能夠招到大項(xiàng)目，招到航母級項(xiàng)目。

當(dāng)然大的項(xiàng)目政府也會拿出基金，跟我一塊兒去參股、控股、投資那個(gè)項(xiàng)目。比如以色列的IAI，它有一個(gè)波音777客改貨項(xiàng)目，我們正在探討，就是客機(jī)到了一定的年頭，它不允許再載客了，就要通過一種技術(shù)改成貨運(yùn)機(jī)，一旦改成貨運(yùn)機(jī)，順豐、韻達(dá)這些搞倉儲物流的就會買它的客機(jī)來運(yùn)輸。怎么改？以色列IAI的技術(shù)是全球第一。但是你要把這個(gè)客改貨的項(xiàng)目招進(jìn)來，以色列不投資，要靠運(yùn)營商和政府拿基金去投它才來。這都是用基金撬動產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的一個(gè)辦法。

所以未來的路不是賣地招商，一定要是利用資本的杠桿招商，才能招到好項(xiàng)目，才能帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。

現(xiàn)場提問：這是不是因?yàn)槿绻�用傳統(tǒng)的方式，它的投資比較大，現(xiàn)在用這個(gè)新的方式去做，可能比較輕資產(chǎn)一點(diǎn)？還有沒有其它的原因？

王建軍：看上去好像是要用資金參股、控股，好像是輕資產(chǎn)，實(shí)際是重資產(chǎn)，你如果不這么招，第一你招不到，第二，如果你在國內(nèi)招，比如生產(chǎn)汽車、生產(chǎn)飛機(jī)，國內(nèi)有這么好的項(xiàng)目，大家都想招，它的條件就苛刻了，代價(jià)更高，你要跟投，你要返稅，你要零地價(jià)，好像是沒有直接給它投現(xiàn)金，其實(shí)那個(gè)條件更苛刻。

所以我們在這些先進(jìn)的國家招更好的產(chǎn)業(yè)資源，回來給更好的政策，我們也用不了更大的代價(jià)，輕資產(chǎn)運(yùn)營，這是很好的辦法。

現(xiàn)場提問：經(jīng)過你們?nèi)フ猩桃院�，房地產(chǎn)用地的地價(jià)相比原來是什么樣的？

王建軍：那沒法比了，地價(jià)差異太大了。

我們在2005年的時(shí)候是幾十萬一畝；2014年上市的時(shí)候是一百多萬一畝；到2015年4月，中央第一次提出了京津冀一體化， 2016年北京二機(jī)場說2019年通航，2017年，中央正式提出了雄安千年大計(jì)之后，成交的地價(jià)又再度提升，這主要是因?yàn)檎�策的紅利與我們多年引入產(chǎn)業(yè)讓園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚的疊加。

現(xiàn)場提問：就是你們開始受益于這個(gè)政策方面的發(fā)展？

王建軍：這個(gè)地價(jià)的漲幅大的方面和京津冀協(xié)同發(fā)展有關(guān)系，小的方面和我們招商引資有關(guān)系。因?yàn)橛?萬名產(chǎn)業(yè)工人，再加上北京的消費(fèi)者購買這里的房子，如果沒有產(chǎn)業(yè)工人，原先基礎(chǔ)設(shè)施也沒有完善，房價(jià)沒那么高，反過來地價(jià)也高不上去。

現(xiàn)場提問：現(xiàn)在可能你們給他們提供服務(wù)，然后可能透過稅收達(dá)到一個(gè)目標(biāo)之后，可以拿到一定的收入，將來的收入方式會不會有一些改變？

王建軍：我們這片區(qū)從2005年和政府簽署的是獨(dú)一的、排他的、單一的使用權(quán)和收益權(quán)的權(quán)利，我們是有50年經(jīng)營權(quán)的，未來我們會長期運(yùn)營園區(qū)，持續(xù)引入產(chǎn)業(yè)，夯實(shí)公司的盈利能力。

現(xiàn)場提問：不用購買土地、也不用租金，純粹是運(yùn)營？

王建軍：沒錯(cuò)，宏泰只有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)，這些土地并不在公司的帳面價(jià)值里面，所以如果從財(cái)務(wù)報(bào)表來看，我們和其它的房地產(chǎn)公司根本就不同，房地產(chǎn)公司是有很大的存貨，可是我們是沒有的，我們是一個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營公司，輸出的是產(chǎn)業(yè)整合能力和招商能力。

現(xiàn)場提問：從2005年開始想要轉(zhuǎn)型做這個(gè)產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)，當(dāng)時(shí)是出于什么原因，第一個(gè)項(xiàng)目選擇廊坊這個(gè)位置？

王建軍：那還是熟悉，房地產(chǎn)過去更多也是在廊坊的，本身我也是廊坊人。我之前當(dāng)了10年記者（1984年到1993年），這10年記者給我最大的收獲就是有一個(gè)很好的理念，你要想成功就要老老實(shí)實(shí)做人、扎扎實(shí)實(shí)做事。

1993年下海，1995年自己成立公司，1995年到2005年這10年是做房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的經(jīng)營理念就是我剛才說的，政府怎么批的規(guī)劃，我交給老百姓的住宅小區(qū)都是一模一樣的，包括綠化覆蓋率、物業(yè)服務(wù)。

這個(gè)時(shí)候廊坊想推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在廊坊的北城有一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，那時(shí)候已經(jīng)沒有地了，這個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)還需要增長，就要搞產(chǎn)業(yè)集聚，就辦園區(qū)。當(dāng)時(shí)也有香港、國外的一些老板也想投資建設(shè)這個(gè)園區(qū)，但是政府經(jīng)過幾輪的篩選、招標(biāo)，最終選中了我們。

另外，我本身是廊坊人，過去10年的資本積累也是來源于廊坊，所以我有一種情懷，就是把我的積累再投入到廊坊。

現(xiàn)場提問：想問一下關(guān)于融資方面，產(chǎn)業(yè)園的融資跟傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)相比有沒有什么差別？

王建軍：那完全不一樣，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資，沒有土地使用證、沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，宏泰是PPP的模式，我們所有的園區(qū)都要加入到財(cái)政部的那個(gè)庫里面去。只要是PPP模式，銀行、金融機(jī)構(gòu)都可以支持我們貸款。比如我們修路，就是一個(gè)PPP模式，沒有土地使用證。

現(xiàn)場提問：請問一下關(guān)于這個(gè)債務(wù)的杠桿情況，你說跟內(nèi)房有很大的不同，你們在借貸和債務(wù)方面的處理有沒有一個(gè)指標(biāo)？控制在什么樣的水平？

王建軍：公司為了保持一個(gè)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，力求希望爭取到的，第一是現(xiàn)金流為正。第二是負(fù)債率盡量保持在65%以下。這比起很多比我們市值大很多的房地產(chǎn)公司來說，我們的杠桿率真的是低很多。而且我們的利息覆蓋率是在5倍左右，從上市到現(xiàn)在以來，可以看到我們財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示的公司利息覆蓋率是逐年上升的，也印證公司從上市以來，我們雖然有很好的資源，有很好的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，也打造了成功的樣板，但是我們并沒有盲目擴(kuò)張，這才導(dǎo)致我們的負(fù)債率持續(xù)下降，而我們的利息覆蓋率持續(xù)上升。

現(xiàn)場提問：剛才提到有一些商住的土地儲備是集中在什么地方？

王建軍：我們都有，現(xiàn)在因?yàn)閳@區(qū)陸續(xù)都成熟了，（龍河）這是最成熟的，儲備占比較大。 

現(xiàn)場提問：所以這個(gè)概念就跟房地產(chǎn)的土地儲備就不一樣了，房地產(chǎn)是自己買那個(gè)土地來儲備。

王建軍：我們在石家莊有三個(gè)園區(qū)，每個(gè)園區(qū)都有商住用地，鄂州、武漢這兩個(gè)園區(qū)也有商住用地，南京的項(xiàng)目也有商住用地，但是我們自己不開發(fā)，都是土地出讓給開發(fā)商。

現(xiàn)場提問：還是土地熟化了之后通過招拍掛賣出去？

王建軍：對，然后我們都是收招商運(yùn)營的服務(wù)費(fèi)。服務(wù)費(fèi)的來源就是你貢獻(xiàn)的稅收，土地出讓純收益加起來，你貢獻(xiàn)的稅收越多，你的服務(wù)費(fèi)比例越高，如果沒有稅收，一分收益都沒有，貢獻(xiàn)得少你就少分，它是一種激勵(lì)機(jī)制。為什么我們要不待揚(yáng)鞭自奮蹄呢？因?yàn)槲覀冇胸?zé)任引資，如果招不到商就沒有回報(bào)。

我們現(xiàn)在其實(shí)是到了收獲的季節(jié)，我們在龍河通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的打造和引入，造福了當(dāng)?shù)匕傩�，服�?wù)與當(dāng)?shù)卣�府，我們的盈利能力也因�(yàn)閳@區(qū)的日臻成熟而逐步提升。 

現(xiàn)場提問：這個(gè)土地收益的比例是固定的嗎？公司收多少比例？

王建軍：固定的。

現(xiàn)場提問：按成交價(jià)的80%？

王建軍：這個(gè)事情，要這么理解，比如說第一個(gè)層面我先招商，我先投基礎(chǔ)設(shè)施，你招的產(chǎn)業(yè)工人沒有，房子沒人買，地價(jià)也上不去；你招的產(chǎn)業(yè)工人多了，房子就有人買了，房子有人買，單價(jià)就高了，單價(jià)一高地價(jià)就高了，地價(jià)高了我們分的就多了，是這么一個(gè)激勵(lì)。如果沒有京津冀，在這里的價(jià)格也不會那么高。所以這個(gè)要激勵(lì)我們基礎(chǔ)設(shè)施投資到位，招商到位，才會有服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)能力。

現(xiàn)場提問：除了服務(wù)費(fèi)之外有沒有其它的收費(fèi)？

王建軍：當(dāng)然都有，除去這兩個(gè)以外，我們還有日常的現(xiàn)金流。比如這么大的片區(qū)，這是大概四五十平方公里，原來是一片荒蕪，完全是由我們打造成的。我打造出來以后，天然氣公司要供給這個(gè)園區(qū)項(xiàng)目的天然氣，他一立方米收大概7塊5開口費(fèi)，我們會收取一定比例。因?yàn)楣芫W(wǎng)、道路都是宏泰修的，項(xiàng)目也是宏泰招來的，天然氣、聯(lián)通、電信、自來水等我們都會有一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。

而且這種收費(fèi)，園區(qū)越多收費(fèi)越大，入園項(xiàng)目越多，收費(fèi)越多，而且是每天都有現(xiàn)金流，電話誰都要打的，自來水誰都要喝的，我們和北京京能還投資了熱力，就在這個(gè)園區(qū)，就是為這里供熱、供暖，現(xiàn)在也開始盈利了，因?yàn)槿雸@項(xiàng)目多了，所以運(yùn)營管理的收入也不少。

現(xiàn)場提問：這個(gè)占比多少？

王建軍：目前占比不大，將來園區(qū)多了，入園項(xiàng)目多了，這個(gè)收入會越來越高。

現(xiàn)場提問：大部分還是以服務(wù)費(fèi)為主？

王建軍：對，差不多百分之八九十。

我們下一步還要有新的動作、新的轉(zhuǎn)型。我們下一步要有工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的概念，工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)+的概念。我本身是全國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟主席，中新集團(tuán)操作的蘇州工業(yè)園、武漢的東湖高新、深圳的天安數(shù)碼、深圳科技園，都是我們的聯(lián)盟單位。

我下一步要探討什么呢？包括我們?nèi)雸@的項(xiàng)目，在這里是300個(gè)大項(xiàng)目，如果都加起來，這里就有上千個(gè)項(xiàng)目單位，全國的園區(qū)加起來將近1萬個(gè)大大小小的項(xiàng)目，這1萬個(gè)項(xiàng)目我不是招到了就不管了，下一步我要提供給他們的服務(wù)，就是給他們提供那些物理空間，比如他要租廠房，我蓋好標(biāo)準(zhǔn)廠房，你可以拎包入住，你需要倉儲物流，我給你招倉儲物流的公司，讓他給你配套，然后我這里也給你提供一些大數(shù)據(jù)，也包括我給你提供一些創(chuàng)新的基金，我們和深創(chuàng)投搞了一些創(chuàng)投基金，你如果在起步階段、創(chuàng)新階段，我們給你投一些基金。

你要是需要高端人才，我們可以幫你招聘，我們要提供給入園企業(yè)更多的服務(wù)，提供的內(nèi)容多，包括信用，銀行給他們提供的服務(wù)，我把園區(qū)里面的項(xiàng)目單位一個(gè)一個(gè)梳理，提供給銀行，讓銀行聽取匯報(bào)，分別給他們授信，然后有可能給他們貸款，這都屬于金融方面的支持。

將來這個(gè)做的規(guī)模大了，我們也都有一些管理費(fèi)或者收費(fèi)，對入園的企業(yè)，對項(xiàng)目單位，我們從運(yùn)營商的角度也增加服務(wù)的概念，這樣的話現(xiàn)金流會更多，入園企業(yè)會更開心，將來我們要把這個(gè)服務(wù)提升上去。

現(xiàn)場提問：從哪個(gè)時(shí)期開始提供這些服務(wù)？

王建軍：今年開始。我們專門成立了一個(gè)宏泰云商的部門，這個(gè)部門就專門要研究互聯(lián)網(wǎng)+的服務(wù)，就為所有能服務(wù)的企業(yè)提供服務(wù)，這才剛開始，這比原來的運(yùn)營服務(wù)要高端一些，將來的故事更好講，我們也在聘請更專業(yè)的人才，也在探討參股或者控股一些專業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)公司，在另選更專業(yè)的人才加盟。

現(xiàn)場提問：這個(gè)工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)園區(qū)也是在廊坊？

王建軍：這是一個(gè)大概念，它不是一個(gè)園區(qū)，是一個(gè)服務(wù)，是一種功能。園區(qū)里面的企業(yè)是我們必須要提供服務(wù)的，有1萬家企業(yè)，我還是園區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的主席，我可以找中新集團(tuán)，蘇州工業(yè)園需不需要我服務(wù)，上海張江需不需要我服務(wù)，我給他提供服務(wù)，你給我回報(bào)，談不成就拉倒，談成了我就給你服務(wù)。至少我跟這些園區(qū)熟悉，我可以跟他們?nèi)フ�。如果這個(gè)做大了、做多了，也不可小覷。

現(xiàn)場提問：就是跟全國聯(lián)網(wǎng)對接？

王建軍：都連起來，也包括我們和全國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟探討成立400億的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，這個(gè)基金就支持運(yùn)營商做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的拓展，支持入園企業(yè)的生產(chǎn)需求，我們已經(jīng)簽了協(xié)議，就是在選址，看這個(gè)公司注冊在哪兒，哪個(gè)省政府給我們政策好，他多一些配比給我們，給我們的稅收政策更好，我們就把這個(gè)基金注冊在哪兒，這也是我們的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)想服務(wù)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的功能。

現(xiàn)場提問：那它的互聯(lián)網(wǎng)+的概念是體現(xiàn)在什么地方？

王建軍：就是互聯(lián)互動，把他的優(yōu)勢加上銀行的優(yōu)勢，加上人才推薦的優(yōu)勢。

現(xiàn)場提問：等于說一個(gè)企業(yè)進(jìn)來的時(shí)候，有很多需要服務(wù)，你可以一條龍給他配套。

王建軍：對。

現(xiàn)場提問：那你需要找一些合作方。

王建軍：是，我們找戰(zhàn)略合作者一塊兒幫助他。

現(xiàn)場提問：現(xiàn)在順豐是不是就是這個(gè)概念？

王建軍：是的，順豐是我們的戰(zhàn)略合作伙伴，它在我們上市公司占9.9%的股權(quán)。順豐在鄂州投幾百億建一個(gè)貨運(yùn)機(jī)場，我跟它在這個(gè)機(jī)場周邊約10平方公里做一個(gè)臨空產(chǎn)業(yè)城。

現(xiàn)場提問：你們會在那附近做一個(gè)產(chǎn)業(yè)城？

王建軍：是的。目前尚處于規(guī)劃階段，我們雙方已經(jīng)成立了合資公司，有了這方面的規(guī)劃。將來我們還會有更多的戰(zhàn)略合作伙伴。

現(xiàn)場提問：大概這個(gè)概念如果全部落實(shí)的話，需要多長時(shí)間？

王建軍：我們明年就把這個(gè)服務(wù)的概念、互聯(lián)網(wǎng)的概念完善，現(xiàn)在已經(jīng)開始布局，開始做相關(guān)的準(zhǔn)備。我們也就是自己加壓，也不斷地轉(zhuǎn)型升級。雖然這種模式市場特別大，現(xiàn)在京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、中國的中西部給的政策都非常好，但是如果我的服務(wù)能力沒那么強(qiáng)，我就一步一個(gè)腳印，現(xiàn)在我們的形勢特別好，我要是每個(gè)城市都做了也不行。

馬云也說過，要在陽光燦爛的日子修房頂，時(shí)刻準(zhǔn)備著過冬的棉衣，這是很重要的，要健康、謹(jǐn)慎前行。

現(xiàn)場提問：你們做產(chǎn)業(yè)園跟內(nèi)地其它同行相比有什么樣的區(qū)別？有沒有專門做的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，你們會做得比較專業(yè)還是怎么樣？

王建軍：你們問的這個(gè)題目特別有道理，問得也非常對，我剛才說尊重規(guī)律。我覺得在民營企業(yè)里面，一心一意做園區(qū)最成功的就是宏泰。我們是區(qū)域開發(fā)，不是蓋幾套標(biāo)準(zhǔn)廠房，然后出租、出售，一做就是多少平方公里。做區(qū)域開發(fā)的公司，目前最成熟的只有宏泰。

這是因?yàn)樵?005年的時(shí)候我們就要做園區(qū)，我的提法就是專業(yè)的人干專業(yè)的事情。我們從天津泰達(dá)、上海金橋開發(fā)區(qū)聘用了專業(yè)的園區(qū)管理人員。我原來是做開發(fā)的，要做園區(qū)，就要請專業(yè)人員來做，這一點(diǎn)很關(guān)鍵。

他們給我們的要求是什么呢？他說你別著急，你先把園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位搞好，你要做什么樣的園區(qū)，不是說又做生物制藥，又做電子信息，請了工信部的賽迪顧問公司，我們那時(shí)候斥資大幾百萬請他們給我們科學(xué)地搞產(chǎn)業(yè)定位。他們把周邊的20個(gè)園區(qū)都做了調(diào)研，最后把我們這里確定為以電子信息為主，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為輔的園區(qū)。之后才有了富士康等等電子項(xiàng)目陸續(xù)入園，它這個(gè)產(chǎn)業(yè)定位特別關(guān)鍵，有了科學(xué)的產(chǎn)業(yè)定位以后，才有一個(gè)合理的概念規(guī)劃。

還請了新加坡裕廊給我們搞了這個(gè)園區(qū)的規(guī)劃，2005年的時(shí)候，裕廊就給中國的70個(gè)城市搞了工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃，蘇州工業(yè)園也是他們的規(guī)劃，這兩個(gè)舉措就注定了我們龍河能健康成長。

一直到現(xiàn)在，我們始終處于不敗之地，每年都有一個(gè)很好的增長。第一年我們的創(chuàng)稅能力大概才1個(gè)億左右，去年到27個(gè)億，每年增長將近兩三億，前年增長了5億，就因?yàn)槟愕漠a(chǎn)業(yè)定位是科學(xué)的，后來的規(guī)劃也是準(zhǔn)確的。

現(xiàn)在有更多的企業(yè)說我想轉(zhuǎn)型，或者我想做房地產(chǎn)同時(shí)又做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，找我們的有很多，但是他們很難搞成功，這不是短期能搞成的，我們有十二三年的歷史，這個(gè)時(shí)間的歷練很關(guān)鍵。打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确�，那些學(xué)醫(yī)的大學(xué)生都是5年、7年才畢業(yè)，他不是在那里玩，這期間他在學(xué)知識，他出來之后絕對敢上手術(shù)臺、敢治病。我們這十二三年的歷練是最寶貴的，別人想超我們不容易。

最后我想跟各位匯報(bào)，宏泰做園區(qū)的十六字箴言：對政府要“高效服從”、對百姓要“真金白銀”、對投資者要“感天動地”、對企業(yè)自身要“主動提高”，這是我自己總結(jié)的，用這個(gè)理念到哪兒做園區(qū)都能夠獲得成功。

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