年初業(yè)績(jī)會(huì)上房企們一致表現(xiàn)低調(diào)，表示不再設(shè)立2018全年目標(biāo)，或者已經(jīng)可以窺探出今年房企在規(guī)模問(wèn)題上的一些細(xì)微心理變化。

剛過(guò)去的8月21日，碧桂園總裁莫斌在中期業(yè)績(jī)會(huì)上提到公司銷(xiāo)售指標(biāo)時(shí)再次提及，會(huì)相對(duì)放慢發(fā)展速度，騰出空間抓好管控。根據(jù)最新發(fā)布的中期業(yè)績(jī)也可觀察到，2018年上半年，無(wú)論是碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利、融創(chuàng)、新城控股、龍湖，這些TOP10以?xún)?nèi)的房企，在利潤(rùn)方面均保持一定程度的提升。

可以看出，經(jīng)歷了規(guī)模上的一輪狂奔后，房地產(chǎn)企業(yè)更有意識(shí)要在項(xiàng)目把控、平衡負(fù)債和利潤(rùn)這些財(cái)務(wù)指標(biāo)方面有所“修復(fù)”。

當(dāng)然，政策還在嚴(yán)控、融資環(huán)境還在進(jìn)一步收緊的大環(huán)境下，這些變化無(wú)不給前8月房企的TOP100銷(xiāo)售榜單增添了幾許“神秘”。

根據(jù)“觀點(diǎn)指數(shù)·2018年1-8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP100”的數(shù)據(jù)分析來(lái)看，1-8月，TOP5的起跑線(xiàn)超過(guò)2600億元，具體到TOP10也從去年同期的878億元上升到1316.4億元。這表明，雖然房企已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變發(fā)展方向，注重負(fù)債和利潤(rùn)平衡，但在經(jīng)歷過(guò)高度集中的市場(chǎng)面前，規(guī)模的“滾輪”有所放緩，但仍在前進(jìn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

1-8月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP30、TOP50在前100的市場(chǎng)占有率分別為20.52%、29.1%、41.85%、68.75%以及83.14%。相比較之下，2018年前8月的TOP3、TOP5、TOP10、TOP30、TOP50在市場(chǎng)占有率方面，同比2017年分別下降了3.44%、2.89%、3.67%、2.55%、1.22%。

進(jìn)入今年前八月，雖然龍頭房企們還占據(jù)著市場(chǎng)的“大頭”，但是相對(duì)來(lái)說(shuō)，行業(yè)集中度已有所減緩，這些數(shù)據(jù)也都進(jìn)一步表明，排名前50的房企，在市場(chǎng)占有額方面已經(jīng)明顯呈下降趨勢(shì)。

今年以來(lái)，融創(chuàng)憑借著上半年的良好銷(xiāo)量領(lǐng)先綠地、中海，保持在TOP5的位置。而綠地因前期發(fā)力不足，曾一度跌落第七，在今年5月以1066億元的總銷(xiāo)量成功超越中海，上位TOP6。但根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)最新發(fā)布的排行榜單，綠地前8月的銷(xiāo)售與處于TOP5位置的融創(chuàng)還是有所差距。

綜合7月、8月兩個(gè)月房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，它們中更多表現(xiàn)出一種緩和的趨勢(shì)，這種調(diào)整或是為了即將到來(lái)的傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”做準(zhǔn)備。相比6月均達(dá)到六七百億元的單月銷(xiāo)售規(guī)模，排行前三的碧、萬(wàn)、恒在7、8月的單月銷(xiāo)售只在400億元至500億元之間徘徊，或許可以看作是經(jīng)歷年中沖刺以后的“休養(yǎng)生息”。

全行業(yè)來(lái)看，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局1-7月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積89990萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.2%；商品房銷(xiāo)售額78300億元，同比增長(zhǎng)14.4%。

然而，在行業(yè)規(guī)模不斷上升，一片欣欣向榮的表象背后，房企也在承受著巨大的負(fù)債和現(xiàn)金流壓力。以往的融資渠道被一堵再堵，房企拿地以及規(guī)模的擴(kuò)張變得小心翼翼。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為93308億元.其中，國(guó)內(nèi)貸款14045億元，下降6.9%；利用外資33億元，下降70.1%；自籌資金30187億元，增長(zhǎng)10.4%；定金及預(yù)收款31013億元，增長(zhǎng)15.1%；個(gè)人按揭貸款13655億元，下降1.4%。

這些數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，可以依賴(lài)的外部資金來(lái)源正逐步減弱，而內(nèi)部的資金比重在進(jìn)一步提升，那些平時(shí)更注重內(nèi)生性資金來(lái)源的房企，在往后的發(fā)展中將變得更具優(yōu)勢(shì)。

“壓抑”的理性，土地寒流中投資增幅止跌

政策的嚴(yán)控，融資受阻，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流繃緊，同時(shí)為避免糾纏上限價(jià)“包袱”，行業(yè)內(nèi)寧愿“錯(cuò)過(guò)”也不愿意“拿錯(cuò)”成為共識(shí)，土地交易市場(chǎng)遭遇了寒流。

根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，前7個(gè)月，全國(guó)土地流標(biāo)共計(jì)796宗，具體分城市來(lái)看，一線(xiàn)城市土地流標(biāo)13宗，二線(xiàn)城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營(yíng)性土地154宗，三四線(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)性土地合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗。

可以看出之前一段時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)“紅了眼”都要進(jìn)入三四線(xiàn)城市，現(xiàn)在因?yàn)榕锔牡牟淮_定性，加之缺乏實(shí)際經(jīng)濟(jì)體量和人口支撐，只能把戰(zhàn)線(xiàn)暫時(shí)撤回到一二線(xiàn)。

同時(shí)，通過(guò)對(duì)比去年同期土地成交和推出土地?cái)?shù)量，可以發(fā)現(xiàn)，今年1-7月成交的土地相比去年有明顯下降，表現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商對(duì)于地價(jià)的“紅線(xiàn)”不再敢于觸碰。這種變化還多少表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商與土地市場(chǎng)的微妙關(guān)系之中。

8月22日，合肥發(fā)布《關(guān)于廬江縣和巢湖市居住用地拍賣(mài)有關(guān)事項(xiàng)的公告》，公告中提到：競(jìng)得人可一次性付清全部土地成交價(jià)款，也可選擇分期付款。對(duì)此，有市場(chǎng)人士分析，這意味著官方降低了對(duì)土拍市場(chǎng)的預(yù)期，“土地降溫將有望讓土地在定價(jià)層面變得更為合理”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積13818萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，增速比1-6月份提高4.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6619億元，增長(zhǎng)21.9%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

另外在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，今年前7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資65886億元，同比增長(zhǎng)10.2%，增速比1-6月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束了進(jìn)入今年以來(lái)的三連跌態(tài)勢(shì)。觀點(diǎn)指數(shù)了解到，1-3月，1-4月，1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速分別為10.4%、10.3%及9.7%。

1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積728593萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.0%，增速比1-6月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開(kāi)工面積114781萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.4%，增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積42067萬(wàn)平方米，下降10.5%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

如果具體到四個(gè)一線(xiàn)城市，根據(jù)最新披露的投資數(shù)據(jù)，北京1-7月施工面積同比增加9.1%，深圳和廣州1-6月住宅施工面積分別增加1%和9.6%，上海則處在下降通道。

中央定調(diào)，房?jī)r(jià)上升通道被阻斷

7月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，并部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。其中，會(huì)議內(nèi)容關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)部分的表述引發(fā)了市場(chǎng)的高度關(guān)注。

會(huì)議提到，要“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制�！�

這表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)還將會(huì)以金融性緊縮的調(diào)控為主，當(dāng)中的“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”字眼，也被市場(chǎng)人士認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)一段時(shí)間的基本定調(diào)。

可以看出，經(jīng)歷了2015、2016年房?jī)r(jià)的斷崖式增長(zhǎng)，在目前微妙的樓市、金融環(huán)境下，持續(xù)的調(diào)控?zé)o可避免。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，在住建部發(fā)布30城市巡查整頓房地產(chǎn)通知后，截至7月底，已經(jīng)有40個(gè)城市發(fā)布累計(jì)超過(guò)40次房地產(chǎn)調(diào)控。

8月7日，住建部還專(zhuān)門(mén)召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，對(duì)各城市未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控工作提出進(jìn)一步要求稱(chēng)，將建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。

為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，8月13日，南京市下發(fā)《關(guān)于調(diào)整我市企事業(yè)單位住房限購(gòu)政策的通知》，明確在南京全市范圍內(nèi)暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品住房。至此，南京也成為繼江陰之后，第7個(gè)宣布限制企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)品房的城市。

而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的“2018年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”可以看到，各地在經(jīng)歷了接連不斷的調(diào)控政策后，收獲了一定的效果。

數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比6月來(lái)看，7月份，一二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅有所回落，當(dāng)中北、上、廣、深四個(gè)一線(xiàn)城市價(jià)格上漲0.2%，漲幅比6月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。另外，31個(gè)二線(xiàn)城市價(jià)格上漲1.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

另一方面，在房地產(chǎn)持續(xù)的去庫(kù)存壓力下，效果逐漸顯現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)披露，7月末，全國(guó)商品房待售面積54428萬(wàn)平方米，比6月末減少656萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少544萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少40萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少48萬(wàn)平方米。

規(guī)范與秩序，長(zhǎng)租的春風(fēng)要吹向何處？

一二線(xiàn)城市中亟待盤(pán)活的存量市場(chǎng)，加上政策的春風(fēng)，使得長(zhǎng)租公寓勢(shì)頭迅猛，以不可阻擋的趨勢(shì)在全國(guó)鋪排開(kāi)來(lái)，而大好的行情也引得資金紛紛入局。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自今年上半年以來(lái)，1月份，自如完成了40億元A輪融資；2月，蛋殼公寓完成1億美元B輪融資；5月，優(yōu)客逸家進(jìn)行了10億元C1輪融資。

與之相對(duì)應(yīng)的是，房地產(chǎn)企業(yè)在住房租賃公司債方面得到的支持也不逞多讓。即使今年以來(lái)，多家房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債曾一度遭到中止，但與住房租賃相關(guān)的債券發(fā)行卻并沒(méi)有受到太大影響。據(jù)悉，僅5月以來(lái)，先后就有首創(chuàng)置業(yè)、泰禾集團(tuán)、富力、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利置業(yè)、龍湖、花樣年宣布了發(fā)行住房租賃相關(guān)公司債。

另外，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2018年初至今，就有超過(guò)12家公司提交了發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債申請(qǐng)，該部分申請(qǐng)總發(fā)行規(guī)模達(dá)618.8億元。

大量資金的進(jìn)入，使得這一領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈起來(lái)，許多租賃企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)資金全面趨緊、土地市場(chǎng)冷卻的背景下，卻逆市而行，以高溢價(jià)競(jìng)搶起房源，長(zhǎng)租公寓成為了砸錢(qián)的“游戲”。

然而，這種蠻荒式的發(fā)展所引發(fā)的企業(yè)間惡性競(jìng)爭(zhēng)，也將其再次帶向了輿論的風(fēng)口浪尖。

8月17日，我愛(ài)我家副總裁胡景暉在一場(chǎng)電話(huà)會(huì)議中指出，自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源。這迅速在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域形成一系列的連鎖反應(yīng)。

隨后，北京市住建委聯(lián)合相關(guān)部門(mén)對(duì)相關(guān)住房租賃企業(yè)進(jìn)行約談，對(duì)住房租賃企業(yè)明確提出了三點(diǎn)要求：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

這些措施把矛頭直接指向了長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商規(guī)模增長(zhǎng)的房源獲取上面，表明長(zhǎng)租公寓在經(jīng)歷了一段毫無(wú)秩序的瘋狂增長(zhǎng)以后，其生態(tài)也將逐漸走向秩序和更加規(guī)范。

事實(shí)上，租賃住房關(guān)系社會(huì)民生，如果是因?yàn)槠髽I(yè)間為擴(kuò)張規(guī)模而引發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)，推高了租賃市場(chǎng)的租金，這無(wú)疑與政府所推行長(zhǎng)租公寓的初衷相悖。另一方面，長(zhǎng)租公寓作為除買(mǎi)房以外的另一種居住形式，也不應(yīng)該只成為人們一時(shí)的美好想象。

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