于房企而言，“千億”就像潘多拉的盒子，充滿誘惑地刺激著房企的多巴胺，并為之付出努力。

從偏居一隅的江蘇房企到登陸上海，2017年離千億還差臨門(mén)一腳的中南置地，很大概率將在2018年實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。不過(guò)，面臨行業(yè)的調(diào)整周期，這條千億之路似乎并不容易。

7月17日，中南建設(shè)發(fā)布股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃草案，擬向激勵(lì)對(duì)象授予股票期權(quán)2.33億股，約占該公司股本總額的6.27%。

根據(jù)計(jì)劃，計(jì)劃激勵(lì)對(duì)象為中南建設(shè)集團(tuán)的董事、高級(jí)管理人員以及產(chǎn)業(yè)集團(tuán)經(jīng)理層、戰(zhàn)區(qū)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理，首次授予共計(jì)49人。其中就包括剛剛從泰禾履新的副總經(jīng)理羅俊，以及從萬(wàn)科過(guò)檔的證券事務(wù)代表梁潔。

值得一提的是，此次股權(quán)激勵(lì)將分三年行權(quán)，業(yè)績(jī)考核要求為2018、2019、2020年歸屬母公司凈利潤(rùn)相比2017年增長(zhǎng)240%、560%、1060%。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2017年，中南建設(shè)的歸屬母公司凈利潤(rùn)6.03億元。

換句話說(shuō)，中南建設(shè)要在三年之內(nèi)將凈利潤(rùn)提高十倍，即達(dá)到約70億，這項(xiàng)股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃才能順利完成。

一般而言，房企的激勵(lì)計(jì)劃都以一定的業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)為前提，而業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)的增長(zhǎng)大多在50%-300%之間。以剛剛頒布股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的陽(yáng)光城為例，其規(guī)定的業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)為2018-2021年?duì)I業(yè)收入和凈利潤(rùn)較2017年增長(zhǎng)不低于35%、82%、146%和232%。

顯然，在占總股本6.27%的股權(quán)大禮包面前，中南的管理層們必須首先經(jīng)歷最為嚴(yán)苛的考核。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，去年，中南建設(shè)集團(tuán)董事局主席陳錦石就曾給中南置地定下的目標(biāo)，要在2020年躋身行業(yè)前十，中南置地總裁陳昱含也曾經(jīng)表示，中南置地要在3年內(nèi)進(jìn)入行業(yè)前十，并喊出了3000億元目標(biāo)。

千億A面：拿地?cái)U(kuò)張與多元化探索

事實(shí)上，自2016年初引入明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱，并將總部由江蘇南通遷至上海開(kāi)始，這家起家于海門(mén)的地產(chǎn)商就開(kāi)啟了其高速擴(kuò)張的黑馬之路。

其中，土地?cái)U(kuò)張和管理層團(tuán)隊(duì)的搭建是必由之路。

雖然中南建設(shè)集團(tuán)成立于1988年，但直到2005年，獲得南通CBD項(xiàng)目后，中南的房地產(chǎn)業(yè)才正式形成規(guī)模，并以承包大盤(pán)項(xiàng)目的“造城”模式在三四線城市累計(jì)了大量土地儲(chǔ)備。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，經(jīng)過(guò)十余年發(fā)展，2014-2015年，中南置地的銷售額才剛剛跨過(guò)200億的門(mén)檻，分別為207億和225億，兩年內(nèi)，中南置地的新增核心城市項(xiàng)目?jī)H18個(gè)，平均樓面價(jià)為1546元/平方米。

盡管規(guī)模不大，但與此前一直聚焦長(zhǎng)三角的三四線城市不同，期內(nèi)，中南置地在山東省內(nèi)積累了豐富的土地儲(chǔ)備，并開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向南京、蘇州等核心城市。

2016年，中南置地迎來(lái)關(guān)鍵一年，遷都上海、引入明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱，令這家從建筑行業(yè)延伸至房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域房企開(kāi)始備受關(guān)注。

得益于此前的土儲(chǔ)策略，年內(nèi)，中南置地的銷售首次實(shí)現(xiàn)翻番，達(dá)到500億，其中73.14%的銷售金額來(lái)自于長(zhǎng)三角地區(qū)，10.4%的銷售來(lái)自于山東省。

隨著規(guī)模擴(kuò)大，中南置地拿地的腳步也開(kāi)始提速，2016年中南置地共新增土地儲(chǔ)備27個(gè)，規(guī)劃建筑面積488萬(wàn)平方米，貨值700億元；2017年累計(jì)拿地98宗，新增土地貨值儲(chǔ)備近2000億元，其中，僅10月單月，中南置地就通過(guò)拍賣方式拿下12宗地塊，成交總價(jià)合計(jì)約93億元，土地?cái)U(kuò)張的節(jié)奏進(jìn)一步加快。

其中，長(zhǎng)三角地區(qū)土地儲(chǔ)備占其全部?jī)?chǔ)備的比例由此前的70%以上進(jìn)一步降低至不到60%，全國(guó)化的布局進(jìn)一步打開(kāi)。

2017年，中南置地銷售再次翻番，963億的銷售總額離千億也只有一步之遙。

持續(xù)的攻城略地中，中南置地的管理層團(tuán)隊(duì)也在逐步地去家族化。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，除陳凱外，近兩年，中南先后引入了萬(wàn)科、龍湖、碧桂園、陽(yáng)光城、華夏幸福的多位高管。2017年8月，中南集團(tuán)官網(wǎng)更新中南置地的管理團(tuán)隊(duì)，首次展現(xiàn)過(guò)去一年人才布局的成果。

其中，現(xiàn)中南置地高級(jí)副總裁辛琦此前曾在陽(yáng)光城擔(dān)任首席財(cái)務(wù)官兼首席營(yíng)銷官，在收并購(gòu)方面經(jīng)驗(yàn)豐富，營(yíng)銷副總裁甘玫曾任職碧桂園、萬(wàn)科和華夏幸福；成本副總裁曾志超在龍湖、復(fù)地和萬(wàn)科的有過(guò)采購(gòu)和成本管控方面的經(jīng)驗(yàn)。

最新的人事任免中，中南則挖來(lái)了泰禾的副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)羅俊，以及萬(wàn)科的董秘梁潔。

不過(guò)，管理團(tuán)隊(duì)的職業(yè)經(jīng)理人化猶如硬幣的兩面，一方面令企業(yè)更加現(xiàn)代化和職業(yè)化，另一方面人才的流動(dòng)也不可避免。

為此，中南拋出了2.33億股的股權(quán)激勵(lì)大禮包，但考核條件同樣史無(wú)前例，三年內(nèi)利潤(rùn)增長(zhǎng)10倍。據(jù)了解，中南的薪酬體系也是堅(jiān)持低底薪、高激勵(lì)，堅(jiān)持按勞分配、按能分配、按效分配，實(shí)現(xiàn)薪酬與規(guī)模、業(yè)績(jī)、效益掛鉤，基本保底，上不封頂。

在3年內(nèi)3000億元目標(biāo)的刺激下，中南和它的職業(yè)經(jīng)理人們似乎也玩起了對(duì)賭游戲。

融資與調(diào)整期下的現(xiàn)實(shí)B面

在潘多拉的盒子被打開(kāi)之前，人們總是需要付出大量代價(jià)，在通往千億甚至行業(yè)前10的路上，中南需要攻克的難關(guān)仍舊不少。

從2014年至今，在一路兇猛擴(kuò)張的背后，中南也不免面臨毛利低、凈利潤(rùn)下降，債臺(tái)高筑的境況。

年報(bào)顯示，2017年中南置地的毛利率僅為15.57%，同比去年下降2.51%，與同行多處于25%-30%的毛利表現(xiàn)相比，中南置地的毛利率遠(yuǎn)達(dá)不到行業(yè)的平均水平。

與此同時(shí)，雖然從2014年的200億出頭，到2017年差一點(diǎn)實(shí)現(xiàn)千億，中南的規(guī)模增長(zhǎng)了近5倍，但凈利潤(rùn)卻起伏頗大，四年分別為9.59億、3.51億、14.9億和6.03億。

更為緊迫的是，隨著中南激進(jìn)拿地，2017年，中南建設(shè)的資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)90.52%，較2016年同比上升4.35%。

在金融趨緊的環(huán)境下，中南不得不通過(guò)多種渠道進(jìn)行融資，以降低資金壓力。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，中南建設(shè)就為旗下多家子供扱提供近200億的貸款擔(dān)保。

此外，中南還先后通過(guò)發(fā)行公司債、美元債、資產(chǎn)支持票據(jù)、中期票據(jù)等，融資約160億元。6月20日，中南集團(tuán)宣布與平安信托簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，對(duì)完成100億元戰(zhàn)略合作規(guī)模的展望達(dá)成一致共識(shí)。

值得一提的是，在地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展之外，中南還曾有過(guò)多元化的探索，但最終因虧損而終止。

2017年4月，中南建設(shè)曾與與美國(guó)硅谷區(qū)塊鏈公司PEERNOVA合作成立智鏈，注冊(cè)資本為1500萬(wàn)美元，其中，中南建設(shè)持有智鏈51%股份。

雖然因區(qū)塊鏈概念，中南建設(shè)的股票曾多次漲停，然而2017年年報(bào)顯示，智鏈截至2017年末實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入11萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損265萬(wàn)元。2017年，中南建設(shè)的凈利潤(rùn)也較2016年的14.9億同比下降147%至6.03億元。

2018年4月，中南建設(shè)擬以1100萬(wàn)元向控股股東中南控股轉(zhuǎn)讓智鏈51%股權(quán)，此后不再持有智鏈股權(quán)。7月20日，中南建設(shè)再發(fā)公告稱，擬1.1億元出售參股公司上海金丘信息科技股份有限公司股權(quán)。

中南建設(shè)強(qiáng)調(diào)，未來(lái)將戰(zhàn)略重點(diǎn)放在以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的現(xiàn)有業(yè)務(wù)中，逐步減少非主營(yíng)業(yè)務(wù)的投入，同時(shí)還將逐步對(duì)區(qū)塊鏈類公司進(jìn)行剝離。

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