3.樓市預(yù)測[昆明宏觀經(jīng)濟預(yù)判]

宏觀數(shù)據(jù)——昆明房地產(chǎn)投資逐年增加，經(jīng)濟的最主要的貢獻來源于房地產(chǎn)，土地市場活躍，昆明市房地產(chǎn)投資火熱，大量資金流入地產(chǎn)行業(yè)，將持續(xù)處于繁榮期，各項經(jīng)濟指標均有不同程度的攀升。

樓市預(yù)測[昆明政策環(huán)境預(yù)判]

宏觀數(shù)據(jù)——昆明政府負債率高，財政嚴重赤字，目前政府主要通過出讓土地來填補地方債務(wù)、抵消財政赤字。

昆明房地產(chǎn)市場預(yù)測[供應(yīng)量預(yù)判分析]

待開發(fā)土地存量—截止2018年6月底，住宅產(chǎn)品未來可供應(yīng)總量為2441萬方，按照過去12個月的平均去化速度，去化周期約為32個月。

昆明房地產(chǎn)市場預(yù)測[供應(yīng)量預(yù)判分析]

在售項目存量—截止2018年6月底，住宅產(chǎn)品存量為447萬方，按照過去12個月的平均去化速度，去化周期為5.9個月。

昆明房地產(chǎn)市場預(yù)測[供應(yīng)量預(yù)判分析]3 供應(yīng)量預(yù)測—基于待開發(fā)、在售項目存量和未來土地供應(yīng)量三種潛在供應(yīng)量，對入市節(jié)奏進行排列，預(yù)測 2018年仍為去庫存周期，18年起市場進入供應(yīng)增長期，預(yù)測2018-2020年理論入市供應(yīng)量分別為908萬方、1059萬方及1124萬方。

昆明房地產(chǎn)市場預(yù)測[整體市場預(yù)判總結(jié)]

全國樓市調(diào)控趨緊的大背景下，昆明市場環(huán)境將持續(xù)寬松在全國“房住不炒”的定掉下，昆明政策性預(yù)期收加強，但是全面收緊的肯能性不大，2018下半年市場供求量、成交量將維持高位運行，供不應(yīng)求，成交均價將穩(wěn)中攀升，尤其是近郊區(qū)縣成交均價將會大幅攀升，樓市呈現(xiàn)向好之勢，有望成為下一個“海南”。

供應(yīng)量：延續(xù)上半年土地政策，落實供地計劃，加強土地征收力度，加大普通商品住宅用地供應(yīng)，加快閑置土地清理處置，積極盤活存量土地，促進項目開發(fā)建設(shè)，特別是加大近郊區(qū)縣住宅土地供應(yīng)力度，積極推進土地供給側(cè) 結(jié)構(gòu)性改革，確保用地供應(yīng)平穩(wěn)有序，增加市場有效供給，2018年仍為去庫存周期，且市場進入供應(yīng)增長期，預(yù)測 2018-2020年理論入市供應(yīng)量分別為908萬方、1059萬方及1124萬方。

成交量：在市場相對寬松的背景下，同比穩(wěn)中有升，投資型需求持續(xù)擴大，特別是改善型和旅居型大盤將更受青睞。

成交均價：地價決定房價，昆明土地成交大幅增加，樓板價不斷攀升，土地成本增加，加上市場供不應(yīng)求，商品房存量銳減，嚴重不足，預(yù)測下半年樓市向好，市場依舊維持著穩(wěn)價上漲的主旋律，城市核心區(qū)域及熱點板塊部分物業(yè)上漲控制在一定范圍內(nèi)，近郊區(qū)縣樓市均價將會被大幅拉高。

整體預(yù)計：全國樓市調(diào)控趨緊的大背景下，昆明市場環(huán)境將持續(xù)寬松，整體市場依舊不會受到很大影響；昆明經(jīng)濟的最主要的貢獻來源于房地產(chǎn)，但政府債務(wù)率巨高，財政嚴重赤字，政府賣地填補；云南省委書記陳豪房地產(chǎn)執(zhí)政理念提升旅居式旅游，嚴控觀光式旅游，需提升大量旅居客群，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，進而讓旅居式地產(chǎn)逐漸成為主流，大量品牌房企紛紛以外擴式或下沉式進駐發(fā)展，未來大型文旅項目將逐漸備受市場青睞，樓市繼續(xù)向好，量價也將呈現(xiàn) 向好之勢，有望成為下一個“海南”。

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