昆明房?jī)r(jià)不斷上漲早已不是什么新鮮事了，而昆明房?jī)r(jià)的天花板到底有多高也成了眾多購(gòu)房者心中的疑問(wèn)。近日，昆明中原地產(chǎn)發(fā)布了《2017年昆明中原房地產(chǎn)年報(bào)》，其中提到預(yù)計(jì)在2018年底昆明房?jī)r(jià)可能拉升至15000元/平方米的時(shí)點(diǎn)均價(jià)。針對(duì)昆明中原對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，云南房網(wǎng)對(duì)昆明中原地產(chǎn)資源中心總經(jīng)理康斌進(jìn)行了采訪。

昆明中原地產(chǎn)資源中心總經(jīng)理康斌

云南房網(wǎng)：我們注意到，昆明中原在報(bào)告中用了“時(shí)點(diǎn)均價(jià)”這樣一個(gè)詞，這和我們普通表述房?jī)r(jià)的說(shuō)法不一樣，請(qǐng)問(wèn)什么是“時(shí)點(diǎn)均價(jià)”？

康斌：時(shí)點(diǎn)均價(jià)是指某個(gè)時(shí)間點(diǎn)上的房地產(chǎn)成交均價(jià)，因?yàn)楦苷f(shuō)明價(jià)格與出現(xiàn)時(shí)間的關(guān)系，所以稱(chēng)為時(shí)點(diǎn)均價(jià)。我們這份報(bào)告中提到的15000元/平方米，就是指2018年12月的時(shí)點(diǎn)均價(jià)，即當(dāng)月的成交均價(jià)。

云南房網(wǎng)：昆明房?jī)r(jià)年底達(dá)到每平方15000元確實(shí)是個(gè)大膽的預(yù)測(cè)，中原是根據(jù)什么做出這一判斷的呢？

康斌：首先從土地市場(chǎng)來(lái)看，2017年昆明拿地的樓面價(jià)最低在4000-5000之間，考慮土地成本占30%，供應(yīng)的土地轉(zhuǎn)化為商品房，房?jī)r(jià)漲至1.5萬(wàn)是很有可能的。

其二，核心地段的物業(yè)價(jià)格領(lǐng)漲，帶動(dòng)了周邊價(jià)格漲幅。中心區(qū)、巫家壩板塊的眾多項(xiàng)目未來(lái)預(yù)期價(jià)格都很高，會(huì)帶動(dòng)周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲。中心區(qū)的項(xiàng)目比如華潤(rùn)悅府均價(jià)已經(jīng)突破2萬(wàn)，而博泰城、巫家壩萬(wàn)科翡翠的均價(jià)也在1.5萬(wàn)上下，大有領(lǐng)漲昆明房?jī)r(jià)之勢(shì)。

再?gòu)拈_(kāi)發(fā)商角度看，2017年一大批品牌開(kāi)發(fā)商入市，也在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。從品牌價(jià)值、產(chǎn)品體系、裝修標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，這些品牌開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品都是經(jīng)過(guò)升級(jí)的，在市場(chǎng)上會(huì)有一定的溢價(jià)，其產(chǎn)品比起周邊價(jià)格會(huì)有所上漲。此外，昆明目前的庫(kù)存比僅有5個(gè)月左右的去化周期，整個(gè)市場(chǎng)供小于求，價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)上漲。

云南房網(wǎng)：雖然現(xiàn)在昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅庫(kù)存較小，但有沒(méi)有考慮到今年的新增供應(yīng)呢？

康斌：預(yù)計(jì)今年會(huì)有1800萬(wàn)方的供應(yīng)，但供應(yīng)會(huì)集中到下半年9月份以后，無(wú)法解決現(xiàn)在5個(gè)月庫(kù)存的局面，仍存在供小于求的問(wèn)題，2018年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)保持量增價(jià)漲的平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)。

云南房網(wǎng)：如果今年12月昆明房?jī)r(jià)達(dá)到15000元的水平，那么全年的成交均價(jià)又會(huì)達(dá)到多少？

康斌：我們預(yù)測(cè)昆明12月底的時(shí)點(diǎn)均價(jià)可能會(huì)拉升到15000元，但不代表全年整體的均價(jià)，正常的時(shí)點(diǎn)均價(jià)在13000—14000元的區(qū)間。

云南房網(wǎng)：在這樣的背景下，您認(rèn)為開(kāi)發(fā)商怎么應(yīng)對(duì)2018年的昆明樓市？

康斌：面對(duì)房?jī)r(jià)上漲，昆明的開(kāi)發(fā)商還是不能盲目樂(lè)觀，2018年對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是極具競(jìng)爭(zhēng)力的一年，為了得到更多客戶的認(rèn)同，應(yīng)該注重產(chǎn)品品質(zhì)的提升�？蓮钠放频臉�(shù)立、細(xì)節(jié)的打造、服務(wù)的提升幾方面入手，用最佳的品質(zhì)吸引更多的客戶。目前在產(chǎn)品的精裝修、科技的引入方面，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在欠缺與不足，有很大的可改善空間，這也是值得開(kāi)發(fā)商細(xì)究的重點(diǎn)發(fā)展方向。

云南房網(wǎng)：昆明房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲，作為專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，中原對(duì)普通購(gòu)房者有些什么建議？

康斌：對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，今年有購(gòu)買(mǎi)意愿的客戶可以提早購(gòu)買(mǎi)！昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)還將繼續(xù)走強(qiáng)，目前昆明的城市價(jià)值還未完全挖掘出來(lái)，還處于價(jià)值洼地。在一路一帶的政策倡導(dǎo)下，昆明是一路一帶對(duì)東南亞經(jīng)濟(jì)帶唯一利好的城市，未來(lái)昆明的城市價(jià)值將不斷得到提升，更富有城市競(jìng)爭(zhēng)力。

昆明作為面向南亞?wèn)|南亞的西南門(mén)戶城市，隨著高鐵、地鐵的建設(shè)與開(kāi)通，在不斷促進(jìn)昆明基礎(chǔ)設(shè)施的完善，縮短與東部沿海、國(guó)內(nèi)城市的距離，隨著交通的改善將會(huì)促進(jìn)昆明貿(mào)易、旅游的發(fā)展；而依托四季如春的氣候優(yōu)勢(shì)，昆明的旅游和養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也有很大發(fā)展空間，當(dāng)昆明城市價(jià)值不斷得到提升，將會(huì)吸引更多的人才流入。但就目前來(lái)看，昆明的城市潛力還未得到充分凸顯。

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