早已榮膺“接盤俠”美譽的云南碧桂園，最近再有吃下爛尾樓的舉動。11月30日，已經(jīng)停工兩年的大宥城舉行復工儀式，傳言接盤的碧桂園正式確定接手大宥城的收尾工程，12月20日，大宥城將正式復工，預計明年交房。

已經(jīng)有工人在清理大宥城項目工地，為正式復工做準備

昆明“接盤俠”

碧桂園2015年進入昆明，時間上遠遠晚于恒大、萬科、中海、綠地、保利企業(yè)，也許正因為如此，碧桂園在昆明采取了相當激進的擴張策略，大量接手爛尾、停工、呆滯項目，截至目前，在碧桂園已經(jīng)確定的10個項目中，絕大多數(shù)都來自于轉讓、重組，其中不乏像沸城、大宥城這樣的硬骨頭。對此，另一家全國性房企的昆明負責人私底下評論說：“碧桂園接盤的這些項目，我們也接觸過多次，但風險評估過不了，所以最后都放棄了�！�

在大宥城之前，碧桂園接下的最有名爛尾樓是沸城項目。沸城是下馬村城改項目，于2009年啟動，但由于開發(fā)商實力不足，項目早在2014年就全面停工，停工之前只留下了一個大坑和三棟未完工的爛尾樓。

沸城爛尾后，原開發(fā)商和五華區(qū)政府多方尋求接盤方，但因為項目負債太多，多家房企在初步接觸后都知難而退，直到2016年7月，碧桂園同意接手后續(xù)開發(fā)。然而，從碧桂園同意接盤到現(xiàn)在，已經(jīng)有一年半的時間，期間沸城多次傳言復工，但截至本文發(fā)稿為止，沸城仍處于停工狀態(tài)。爛尾樓復活之艱難，由此可見一斑。

但出人意料的是，就在碧桂園試圖盤活沸城至今沒有實質性工程進展時，它卻又大膽拿下目前昆明一環(huán)內最大爛尾樓項目——大宥城。

如果論復雜性和盤活難度，大宥城比起沸城還有過之。

一塊硬骨頭

沸城雖然停工多年，債務累累，但由于原開發(fā)商艾亭地產其實只啟動了項目的一小部分，僅蓋了三棟不到20層的爛尾樓，建筑面積不大，另外，沸城原有的大量團購房客戶在前期的征詢意見中，已同意提高購房價格，這不僅為碧桂園接手后增加了收入，也穩(wěn)定了相當一部分客戶。碧桂園接盤沸城后，在五華區(qū)的推動下，剩余地塊的拆遷工作已基本完成，甚至還調整了規(guī)劃，而土地即將出讓，碧桂園面對的是大部分地塊屬于干凈狀態(tài)的項目，施展空間較大。

大宥城一期的主體工程早已封頂

但大宥城的情況卻完全不同。在停工之前，大宥城一期的主體工程已全部封頂，碧桂園接手后只能做后續(xù)收尾工程，沒有任何調整產品的可能與空間。而眾所周知的是，大宥城一期的產品并不算多好，更為重要的是，大宥城一期一共有4幢住宅，其中3幢就是回遷房，剩余一幢也已經(jīng)賣出一部分。這也就意味著，碧桂園雖然要投入巨額資金完成大宥城一期的收尾工程，但卻幾乎得不到多少現(xiàn)金收入。

而更加考驗碧桂園的是，大宥城還有多達8萬平方米的底層商業(yè)和一幢12層的公寓樓，按照大田宥原來的計劃，商業(yè)全部自持，公寓對外銷售但提供返租回報，而商鋪盡管并不銷售可是由于資金鏈緊張，大田宥曾經(jīng)力推所謂的商鋪理財計劃，相當于變相集資。由于大田宥并未公布過公寓返租與商鋪理財產品的銷售情況，不清楚碧桂園接盤后如何處理，但不論這一部分客戶有多少，處理起來都很棘手。

大宥城商業(yè)成為考驗碧桂園的勝負手

不過，最挑戰(zhàn)碧桂園還是大宥城的龐大商業(yè)。大宥城的商業(yè)體量不小，總計約8萬平方米，有地上5層和地下一層，大宥城當年剛剛動工時昆明的購物中心還沒有這么多，實體商業(yè)的日子還比較好過，因而招商還比較容易，曾經(jīng)意向簽下大潤發(fā)超市和保利博納影院，但6年過去，國內實體商業(yè)江河日下，昆明購物中心的競爭早已是一片紅海，碧桂園此時接手大宥城，首先面臨商業(yè)如何經(jīng)營的問題。

碧桂園雖然已經(jīng)是國內房企龍頭，可是在商業(yè)運營方面卻并不算多么出彩。目前，碧桂園在其他城市也有過一些商業(yè)地產開發(fā)，可是大多數(shù)是社區(qū)商業(yè)，像大宥城這樣規(guī)模的購物中心，碧桂園并沒有太多招商和管理經(jīng)驗。

從各方面情況看，碧桂園接盤爛尾的大宥城一期工程后，不僅需要巨額支出以完成后續(xù)工程、處理前期遺留問題，而且面臨沒有多少可售物業(yè)，現(xiàn)金流不足，商業(yè)運營又需要大量投入的難題。因此，僅就大宥城一期而言，碧桂園做的是虧本生意，之所以愿意接盤，無非是希望在二期和三期的開發(fā)中能夠找補回來。

大宥城整個項目占地有175畝，現(xiàn)在爛尾的一期只有44畝，未開發(fā)部分是大頭，如果能順利完成后續(xù)開發(fā)，碧桂園仍有利可圖，但問題是，大宥城二期尚未完成拆遷，三期更是面臨地塊上盤龍小學的擴建問題，開發(fā)節(jié)奏與時限完全無法預測，參照碧桂園接盤沸城都拖了一年多的現(xiàn)狀，大宥城的狀況恐怕也不容樂觀。而且即使一切順利，大宥城的后續(xù)開發(fā)也是和俊發(fā)地產合作進行，碧桂園無法獨享。

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