萬科“借殼”云上城

日前萬科與浙聯(lián)地產(chǎn)決定合作開發(fā)“云上城”后期部分，雙方都強(qiáng)調(diào)是“合作”而不是“收購”或“兼并”。房地產(chǎn)項目“合作”開發(fā)今年以來在昆明房地產(chǎn)界已經(jīng)不是新聞，不過有的項目“合作”醉翁之意不在項目本身，有的“合作”更多象買賣。而這次萬科采用的是哪一種“合作”模式，這才是人們關(guān)注的興奮點。

其實對于萬科來說，這樣的合作也不是新聞了，回想兩年前萬科進(jìn)入昆明，就是通過與某本土公司“合作”，開發(fā)了北市區(qū)某項目。在全國范圍內(nèi)，萬科的這種“合作”模式也屢見不鮮。不管是萬科還是別的其他公司，這樣的合作都很正常，即使真的是“收購”或者是“兼并”，在商業(yè)社會中都是正常的商業(yè)行為，導(dǎo)致這些行為的原因只有一個，那就是利益。

萬科是中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的倡導(dǎo)和先行者，其項目開發(fā)過程的科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)在業(yè)內(nèi)堪稱楷模，他們在進(jìn)入昆明之前對昆明做過長時間的觀察，最后進(jìn)入昆明也謹(jǐn)慎地選擇了風(fēng)險最小的與本土企業(yè)合作的商業(yè)模式，而不是直接通過招拍掛拿地獨自開發(fā)項目，這是萬科一直秉承的經(jīng)營理念，寧可利潤少一點也不輕易冒險。

直接從市場上招拍掛拿地，在房地產(chǎn)開發(fā)流程中是代價最高風(fēng)險最大的環(huán)節(jié)，萬科在這一環(huán)節(jié)從來都非常謹(jǐn)慎，因此大家才經(jīng)�？吹饺f科在城郊結(jié)合部開發(fā)項目，因為這些地段的土地性價比是萬科可以接受的。

除了選擇性價比高的土地來開發(fā)項目，用別人的地來開發(fā)自己的項目也許是規(guī)避土地市場風(fēng)險的最佳途徑，因為拿地過程中各種復(fù)雜的問題已經(jīng)被土地持有者解決了。昆明城中村改造的土地從立項到過規(guī)到拆遷到滿足開發(fā)條件，開發(fā)商要歷經(jīng)常人難以想象的種種磨難，這種磨難是萬科不可能承受的。萬科的特長是產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品研發(fā)和市場營銷，與土地的合法持有者合作，雙方可以優(yōu)勢互補(bǔ)，共同把蛋糕做大以后再分享收益，各得其所。

回顧萬科合作開發(fā)的項目，我們大致可以總結(jié)出這樣的規(guī)律：一方有滿足項目開發(fā)條件的土地但開發(fā)經(jīng)驗不足或營銷水平較弱，另一方具有類似項目的開發(fā)經(jīng)驗和營銷力量。這樣的合作更多的是優(yōu)勢互補(bǔ)，而資金的因素反而顯得不那么關(guān)鍵，收購不良資產(chǎn)也不是萬科的興趣所在。

昆明有很多類似“云上城”這樣的好項目，但由于種種原因，項目開發(fā)困難重重，除了土地整理所面臨的問題，更多面臨的是項目發(fā)展戰(zhàn)略和市場營銷的技術(shù)層面的問題。通過萬科與浙聯(lián)的合作，可以給本土有開發(fā)實力但沒有儲備項目的開發(fā)商一種啟示，那就是“借殼上市”，善于開發(fā)公司可以通過與長于拿地的公司合作，借殼上市，讓自己的經(jīng)驗和技術(shù)體現(xiàn)應(yīng)有的價值，同時讓這只“殼”更值錢。