房地產(chǎn)行業(yè)迎來新拐點(diǎn) 今年的政策調(diào)控可能定向放松

2011年，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)都是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折期。從宏觀經(jīng)濟(jì)來看，2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)束了自2003年開始的高速增長(zhǎng)周期，宏觀經(jīng)濟(jì)政策逐步回歸正常，持續(xù)寬松的貨幣政策回歸穩(wěn)健。房地產(chǎn)行業(yè)在自身發(fā)展和嚴(yán)厲的調(diào)控作用之下，也正發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)折，從野蠻生長(zhǎng)期逐漸向正常化回歸。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)最新發(fā)布的2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2012年展望報(bào)告，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正迎來新拐點(diǎn)。

　　2011年成行業(yè)拐點(diǎn)之年

　　該報(bào)告指出，2011年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真正的拐點(diǎn)之年。隨著調(diào)控的持續(xù)和深入，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生著質(zhì)的變化，這些變化將引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的階段。

　　拐點(diǎn)一：新的市場(chǎng)格局。從1998年住房市場(chǎng)化改革開始，商品房取代了福利房成為我國(guó)住房的最主要來源，形成了商品房為核心的一元化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。這偏離了1998年制定的商品房和保障房雙軌并行的住房改革初衷。2011年提出一年內(nèi)建設(shè)1000萬套，五年內(nèi)建設(shè)3600萬套的目標(biāo)。這將徹底打破了原有的一元化住房供應(yīng)格局�！笆袌�(chǎng)為主，保障為輔”的住房體系將會(huì)在未來幾年逐步形成，從而打破長(zhǎng)期以來單一的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，新的市場(chǎng)格局將逐步形成。

　　拐點(diǎn)二：新的行業(yè)格局。市場(chǎng)自身的發(fā)展加上持續(xù)的行業(yè)調(diào)控，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度迅速提升，新的行業(yè)格局在逐步形成。行業(yè)集中度的提升，主要從大開發(fā)企業(yè)占全國(guó)的銷售比例和行業(yè)并購(gòu)兩個(gè)角度來看。全國(guó)商品房銷售額排名前20名房企的總銷售額占比不斷上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行業(yè)并購(gòu)案例數(shù)量和金額也在不斷上升。清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)100起，并購(gòu)金額307.4億元。而2010年的并購(gòu)案例是84起，并購(gòu)金額168.72億元。2005年至2009年的5年間，并購(gòu)案例才132起，并購(gòu)金額260.32億元。

　　拐點(diǎn)三：新的市場(chǎng)空間。數(shù)據(jù)研究顯示，一線城市在中國(guó)商品房成交面積中的比例越來越低，而三四線城市所占的比例已經(jīng)從2005年的50.8%上升到66.1%，三四線城市已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的市場(chǎng)空間。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)空間的轉(zhuǎn)移，除卻經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口轉(zhuǎn)移等因素外，更重要的一點(diǎn)，是歷次的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作用的結(jié)果。2007-2008年的調(diào)控，催生了二線城市和重點(diǎn)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮；2010年至今的這一輪的調(diào)控，則是提前激活了三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這種趨勢(shì)在2011年表現(xiàn)得更加明顯。

　　拐點(diǎn)四：新的商業(yè)模式。傳統(tǒng)商業(yè)模式的土壤已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化，主流開發(fā)商開始探索新的商業(yè)模式。從根本上來說，過去幾年土地價(jià)格持續(xù)上漲，并且土地價(jià)格上漲的速度超過了房屋價(jià)格，這導(dǎo)致了開發(fā)商的利潤(rùn)率出現(xiàn)了持續(xù)下降。在土地資源稀缺的情況下，土地價(jià)格長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)難以改變，而房屋價(jià)格在國(guó)家持續(xù)的調(diào)控下上漲空間有限，這意味著當(dāng)下和未來快周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式是主流。即便如此，在持續(xù)的緊縮政策下，快周轉(zhuǎn)的主流開發(fā)商依然面臨著資金鏈比較緊張的困境。這意味著目前開發(fā)商的商業(yè)模式正在逐步改變，探索新的商業(yè)模式成為了行業(yè)新的課題。

　　五大調(diào)整或成今年調(diào)控方向

　　據(jù)分析，2011年密集出臺(tái)的調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響，限購(gòu)城市成交量普遍同比下降，房?jī)r(jià)下調(diào)的趨勢(shì)已從一線城市向二三線城市全面蔓延。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的調(diào)整符合政策預(yù)期，也符合行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，但房地產(chǎn)的“硬著陸”必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的“軟著陸”將成為2012年政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。

　　世聯(lián)研究人士認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策將定向放松，并逐步完善制度的建設(shè)。同時(shí)，對(duì)居民合理的住房需求將采取針對(duì)性的扶持政策，為此，當(dāng)前過于嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策有望放松，其它的配套政策也將逐步完善。預(yù)計(jì)調(diào)整包括：一是限購(gòu)政策的調(diào)整。繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)令并不意味著執(zhí)行尺度不能做絲毫調(diào)整。由調(diào)控效果的顯現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)下滑預(yù)期的影響，2012年不管是地方政府還是中央政府，均存在較大的可能對(duì)限購(gòu)令的執(zhí)行細(xì)則作出調(diào)整。二是限價(jià)政策的調(diào)整。2012年，一二線限購(gòu)城市房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)仍將持續(xù)，三四線未限購(gòu)城市將成為房?jī)r(jià)上漲的絕對(duì)主力。因此在2012年，一二線限購(gòu)城市繼續(xù)執(zhí)行限價(jià)令已無必要，三四線城市的限價(jià)令對(duì)地方房?jī)r(jià)上漲仍然具有較大的約束力。三是針對(duì)首套房的限貸政策作出調(diào)整。首次置業(yè)和改善型置業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最穩(wěn)定、最健康的需求。政府在促使房?jī)r(jià)合理回歸后，或?qū)��?duì)現(xiàn)有的限貸政策作出調(diào)整，將這部分合理需求釋放出來以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。四是保障房更為注重竣工量，保障房制度建設(shè)提速。住建部已將2012年的保障房開工目標(biāo)下調(diào)至700萬套，同時(shí)規(guī)定竣工量需達(dá)到500萬套。由重開工量轉(zhuǎn)而重視竣工量，地方政府難以在竣工量上做文章，保障房的建設(shè)更容易落到實(shí)處。保障房建設(shè)大規(guī)模展開的同時(shí)，保障房的配套制度也在不斷地創(chuàng)新和完善，預(yù)計(jì)2012年，在保障房的建設(shè)模式和分配制度方面，將作出較大的調(diào)整和完善。五是房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市和征收范圍將擴(kuò)大。2011年12月26日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在出席中國(guó)財(cái)政工作座談會(huì)時(shí)表示，要穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。從政府的表態(tài)來看，2012年房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大已成必然。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　來源：南方日?qǐng)?bào)