昆明寫(xiě)字樓投資,地段敏感性減弱

昆明寫(xiě)字樓投資,地段敏感性減弱

本博2000年即已踏上房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)這條船，上船之后第一件事就是滿(mǎn)大街的給一些所謂的目標(biāo)企業(yè)遞資料，求他們來(lái)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓。要出售的寫(xiě)字樓位于昆明市東風(fēng)西路，宣傳資料上說(shuō)，是一個(gè)地標(biāo)性建筑，標(biāo)榜自己是100%純寫(xiě)字樓，大企業(yè)率先入駐，還標(biāo)榜自己是什么5A，高度智能化的建筑，什么噴淋、紅外線、網(wǎng)帶等厲害的很。

若干年之后，當(dāng)系統(tǒng)學(xué)習(xí)和研究寫(xiě)字樓的一些特征、營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)后發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上有許許多多寫(xiě)字樓，區(qū)分他們檔次和品質(zhì)以及可能的目標(biāo)群體，是一個(gè)龐大的體系，這個(gè)體系由若干因素組成，通過(guò)對(duì)各因素的分析和判斷，最終可以給寫(xiě)字樓一個(gè)基本的定位。反思當(dāng)年參與賣(mài)的寫(xiě)字樓就是一個(gè)B級(jí)寫(xiě)字樓：位置很好，但電梯很緊張，停車(chē)非常艱難，更談不上生態(tài)。99昆明世博會(huì)之后，昆明新建設(shè)了很大一批寫(xiě)字樓，這些90年代的寫(xiě)字樓群，我總結(jié)為昆明第一代現(xiàn)代化寫(xiě)字樓。

時(shí)間進(jìn)入到21世紀(jì)，在其前10年，昆明陸續(xù)發(fā)展了一批新的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，但項(xiàng)目數(shù)量和品質(zhì)并沒(méi)有完全超越20世紀(jì)的90年代。值得提及的是，在投入使用的寫(xiě)字樓中，俊發(fā)中心，市政府呈貢建筑群，國(guó)際友聯(lián)大廈，環(huán)球金融中心，世紀(jì)城寫(xiě)字樓，星耀總部寫(xiě)字樓是其中的佼佼者。

寫(xiě)字樓到底是向高空發(fā)展才是甲級(jí)寫(xiě)字樓，還是無(wú)所謂高空還是低空才是甲級(jí)寫(xiě)字樓？昆明未來(lái)寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)到底如何？昆明寫(xiě)字樓投資要點(diǎn)是什么？最近,我擬將昆明寫(xiě)字樓投資要點(diǎn)進(jìn)行歸納,陸續(xù)出文。

昆明寫(xiě)字樓的地理位置在投資敏感性分析中強(qiáng)度下降，這是我在本篇文章中想要說(shuō)明的觀點(diǎn)。寫(xiě)字樓一定要位于CBD嗎？難道只有CBD的寫(xiě)字樓才能買(mǎi)嗎？能買(mǎi)到CBD的寫(xiě)字樓固然好，但非CBD的寫(xiě)字樓不一定就沒(méi)有投資價(jià)值。

從昆明目前城市布局趨勢(shì)分析，城市在擴(kuò)展，主城在改變，區(qū)域性住宅區(qū)和區(qū)域性商業(yè)中心不斷形成，多組團(tuán)城市布局已經(jīng)在昆明實(shí)施。相比于環(huán)線規(guī)劃發(fā)展布局，組團(tuán)布局可以有效分散商業(yè)、商務(wù)和居住，舒緩城市交通的壓力，減少生態(tài)環(huán)境被惡化的幾率。即：未來(lái)寫(xiě)字樓布局上，應(yīng)是以傳統(tǒng)的CBD、泛CBD和新興形成的區(qū)域中心（如城中村改造項(xiàng)目中的寫(xiě)字樓、新城的寫(xiě)字樓等）為主體。

從寫(xiě)字樓項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)來(lái)看，昆明寫(xiě)字樓布局實(shí)際由政府的規(guī)劃決定的，是由土地出讓時(shí)規(guī)定的土地性質(zhì)決定的。當(dāng)然，政府有時(shí)對(duì)寫(xiě)字樓的布局規(guī)劃比較符合市場(chǎng)需求，但有時(shí)又不能符合市場(chǎng)需求或者脫離、超前市場(chǎng)需求。比如，環(huán)湖東路半島地塊中，東歐公司所買(mǎi)地塊就是商務(wù)性質(zhì)，只能或必須建蓋寫(xiě)字樓。如果按市場(chǎng)的意見(jiàn)，那里在短期內(nèi)搞商務(wù)寫(xiě)字樓則一定是頭暈，但政府規(guī)劃上明確，必須搞寫(xiě)字樓。

因此，昆明寫(xiě)字樓的布局出現(xiàn)不確定性，昆明寫(xiě)字樓項(xiàng)目的布局是由政府主導(dǎo)的。開(kāi)發(fā)商決無(wú)可能以城市運(yùn)營(yíng)的名義主觀造一個(gè)商務(wù)中心，如同世紀(jì)城的寫(xiě)字樓和新亞洲體育城的寫(xiě)字樓，以后恐怕不會(huì)再出現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商只能按照政府規(guī)劃進(jìn)行建蓋，或在一個(gè)綜合體里進(jìn)行布局。開(kāi)發(fā)商能做的不是選擇位置，而是進(jìn)行產(chǎn)品的具體設(shè)計(jì)和硬件提升方面的工作。

對(duì)于投資而言，一味強(qiáng)調(diào)寫(xiě)字樓的投資位置，似乎已經(jīng)過(guò)時(shí)了。