預(yù)警:昆商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重,如何進(jìn)行突圍將是大問題

預(yù)警:昆商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重,

如何進(jìn)行突圍將是大問題

云南房網(wǎng)似乎速度慢了半拍，9月10日本博已經(jīng)在書攤上購(gòu)買到了最新的一期《云南地產(chǎn)》,就是御行中天副總大頭照的那一期，但是房網(wǎng)直到12日還沒有將該期內(nèi)容上線。不過，這也可以理解，如果大家在線看了《云南地產(chǎn)》，誰(shuí)還會(huì)去購(gòu)買這本雜志呢？

翻看后，一篇關(guān)于昆明商業(yè)地產(chǎn)的文章吸引了我。此文充滿憂患意識(shí)，對(duì)大昆明各大動(dòng)輒幾十萬(wàn)平米的商業(yè)體、綜合體未來招商問題提出了預(yù)判：嚴(yán)重飽和，脫離消費(fèi)實(shí)際。特別是還計(jì)算了一個(gè)昆明人一個(gè)月要消費(fèi)2000元才能趕上店家的任務(wù)，才能滿足開發(fā)商租金要求。一個(gè)人一個(gè)月去商場(chǎng)消費(fèi)2000元，你能做到嗎？不管你能不能做到，反正我做不到。

這篇文章旁邊配的一張圖片比較有意思，將各項(xiàng)目商業(yè)面積羅列出來。簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)一下，確實(shí)很驚人。聯(lián)想到前不久，都市時(shí)報(bào)地產(chǎn)版曾經(jīng)做出過“昆明人均商業(yè)面積超過深圳香港”的判斷（我一直曾疑，沒有搞清楚過），你會(huì)發(fā)覺，昆明未來商業(yè)體過多，商業(yè)面積過多，飽和了，真是一個(gè)大問題。我們不得不面對(duì)，我們不得不進(jìn)行嚴(yán)肅的探討和追問。

我想先闡述一下個(gè)人觀點(diǎn)：

一、商業(yè)地產(chǎn)的新增開發(fā)面積的確比較多，但并不表明昆明商業(yè)地產(chǎn)面積就多得嚇?biāo)廊肆�，不得了了。理由是：如果城中村沒有拆遷，如果原有的大量的市場(chǎng)、商場(chǎng)和店鋪沒有拆遷，以前昆明的商業(yè)地產(chǎn)面積不會(huì)比現(xiàn)在少。據(jù)了解，截止到目前昆明拆遷面積約為2000萬(wàn)平米，那么里面的商業(yè)面積不會(huì)少于20%。簡(jiǎn)單的說就是，以前城中村的店鋪群現(xiàn)在換成商業(yè)綜合體了：以前是粗放的、不成規(guī)模的、自發(fā)成市的零星商業(yè)，現(xiàn)在變成綜合體、商業(yè)體、主力店、次主力店。所以，商業(yè)地產(chǎn)的面積是否發(fā)生新增，或者新增加了多少，由于無具體數(shù)據(jù)不好分析，但從歷史角度看，拆了建新的，肯定會(huì)新增，但又新增多少呢？

二、商業(yè)綜合體占主要比例，也有一些社區(qū)型配套商鋪，但昆明未來的商業(yè)形態(tài)肯定是綜合體和商業(yè)體了。由于開發(fā)商一般會(huì)制定一個(gè)自持和出售的比例，所以真正流入市場(chǎng)銷售的鋪源并沒有我們想象的那樣多，那樣供過于求。銷售的問題是個(gè)問題，但是大家不用擔(dān)心，開發(fā)商會(huì)解決好這個(gè)問題。比如，世紀(jì)城有30-40萬(wàn)平米的商業(yè)面積，但最后只出售了臨街的商鋪約10萬(wàn)平米，另外有30萬(wàn)平米自己持有。所以，銷售上的問題并不十分困難和突出。

三、昆明未來商業(yè)體增多，不僅僅是同質(zhì)化的問題要解決，更重要的是要解決經(jīng)營(yíng)的問題。解決同質(zhì)化的問題，辦法就是差異化，如何從樓盤地理位置，消費(fèi)群體情況，板塊情況等尋找一個(gè)差異化的方向，就能解決同質(zhì)化。但差異化在昆明目前的市場(chǎng)環(huán)境里遇到挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)是什么，請(qǐng)看下文分析。至于解決經(jīng)營(yíng)問題，這里面內(nèi)容很多，有定位，有人力資源，云南房網(wǎng)有一篇瑞豐和老總的文章《商業(yè)地產(chǎn)沒有捷徑靠經(jīng)營(yíng)》，寫的非常好。

但我要說的是，要解決經(jīng)營(yíng)問題除了上面這些還不夠，還需要商幫支持和商業(yè)智慧。我們昆明在前幾年并不缺乏商業(yè)人物和商業(yè)智慧，許多偏僻的地方照樣搞成很好的市場(chǎng)。但是現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了變化。發(fā)生了什么變化？就是昆明是政府在去年接連發(fā)布若干個(gè)文件，主要內(nèi)容是：將100多個(gè)市場(chǎng)完全搬遷到三環(huán)以外，所謂的泛亞商貿(mào)物流體系中去，扼殺了一批商幫英雄和商業(yè)智慧。

我的擔(dān)憂是：如果昆明市政府仍然用行政命令控制商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)資源的流動(dòng)，昆明如此眾多的商業(yè)體如果要進(jìn)行招商突圍和經(jīng)營(yíng)突圍，則是白日做夢(mèng)。我們已經(jīng)意識(shí)到了：光靠沃爾瑪、家樂福、國(guó)美電器、蘇寧電器這些所謂的主力店不可能將那么多的商業(yè)體全部裝滿，即使裝滿了以后由于消費(fèi)能力跟不上，照樣會(huì)倒閉。市場(chǎng)的形成，商業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，是靠市場(chǎng)的力量促成的。大家看看官渡大商圈，有500畝，由于有了商幫的介入在很短的時(shí)間內(nèi)就已經(jīng)達(dá)到紅火的地步。所以，不佩服市場(chǎng)的力量是不行的。

但現(xiàn)實(shí)的情況很不好，行政的力量對(duì)昆明商業(yè)進(jìn)行牽制。雙龍商場(chǎng)的例子就是一個(gè)典型，本來雙龍商場(chǎng)要開業(yè)了，政府就發(fā)布公告說，不能開業(yè)。所以，昆明商業(yè)的力量被壓制是一個(gè)十分令人頭疼的問題。

總之，昆明出現(xiàn)這么多的商業(yè)體本身并不是十分可怕的問題。因?yàn)�，按照商業(yè)規(guī)律來說，你適合做主力店和次主力店組合的業(yè)態(tài)，你就去做。你不適合做的，周圍又沒有人流支持的地方，你只能另辟出路做專業(yè)市場(chǎng)。昆明商業(yè)體未來最大的問題是，行政力量對(duì)市場(chǎng)的牽制，干擾了市場(chǎng)自由選擇，自由組合的規(guī)律，壓抑了市場(chǎng)上商幫的積極性和正面性。如果不解決這個(gè)問題，昆明商業(yè)真的是很老火。