昆明5月份商品房成交套數(shù)5174套，較之4月份的10684套相比下跌五成，房平均房?jī)r(jià)7471/平方米，較之四月略有下降。不忙著下結(jié)論，我們先回顧一下最近幾個(gè)月的成交套數(shù)：2月份4611套、3月份4259套、4月份10684套、5月份5174套，4月達(dá)到今年成交量的又一峰值（1月份為11045套），當(dāng)然這一結(jié)果與4月份好幾個(gè)樓盤(pán)的集中開(kāi)盤(pán)放量不無(wú)關(guān)系。
根據(jù)至祥樓市報(bào)告2010年12月-2011年4月房地產(chǎn)供應(yīng)量面積分別為40.1萬(wàn)㎡、47.45萬(wàn)㎡、0萬(wàn)㎡、37.7萬(wàn)㎡、42.48萬(wàn)㎡，今年1-4月份總供應(yīng)量只及去年11月單月259萬(wàn)㎡的一半。但就成交量來(lái)說(shuō)，相比去年并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)上車(chē)的現(xiàn)象，由于剛需積蓄后完全釋放，從2010年12月起，持續(xù)三個(gè)月昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)都是供不應(yīng)求的狀況。從開(kāi)盤(pán)成交情況看，今年上半年好多住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售率不及50%，那么剩余房源必將滾到下半年銷售，按目前政府打壓房?jī)r(jià)的決心和市場(chǎng)慣性，下半年市場(chǎng)供應(yīng)量集中放量也不是沒(méi)有可能，供求關(guān)系勢(shì)必會(huì)發(fā)生變化。
由于限購(gòu)令的影響，今年大部分開(kāi)發(fā)商都有意識(shí)地放緩了開(kāi)發(fā)進(jìn)度，以此來(lái)緩沖市場(chǎng)影響，但是由于資金成本壓力和各種法規(guī)的約束，開(kāi)發(fā)商也不可能一直把地囤下去，這種壓力不是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都能扛得住的。到了下半年我相信一些開(kāi)發(fā)商有可能就會(huì)割肉自救，這就意識(shí)著犧牲價(jià)格利潤(rùn)空間，快速回籠資金。另一方面，限購(gòu)令直接刺激地州市場(chǎng)發(fā)力，出現(xiàn)了許多針對(duì)昆明購(gòu)房者的產(chǎn)品，尤其是呈貢、安寧、晉寧、空港、富民等地都紛紛開(kāi)發(fā)出針對(duì)昆明首次置業(yè)者的產(chǎn)品，如富民上游北城里有50%的房源就是針對(duì)昆明首次置業(yè)者的中小公寓，大有擠壓昆明住宅市場(chǎng)的架勢(shì)，隨著交通的日漸發(fā)達(dá)，這種趨勢(shì)勢(shì)必會(huì)愈演愈烈。同時(shí)，購(gòu)房者的價(jià)格預(yù)期隨著市場(chǎng)走勢(shì)也在降低，但下半年可售樓盤(pán)還是比較多的，這對(duì)價(jià)格制定也造成了壓力。
如海倫國(guó)際、銀海櫻花語(yǔ)、潤(rùn)城等都是大體量樓盤(pán)，這些項(xiàng)目據(jù)說(shuō)都要在下半年開(kāi)盤(pán)，而價(jià)格的制定我想也是這些公司目前最頭疼的問(wèn)題。
相信下半年的某個(gè)節(jié)點(diǎn)，昆明樓市的供求關(guān)系會(huì)發(fā)生大的逆轉(zhuǎn)，昆明房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下降，昆明的小開(kāi)發(fā)商將會(huì)迎來(lái)真正的寒冬！
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