馮侖：中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)正在向上中下游不斷細(xì)分

萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖9日在“哈佛中國(guó)論壇”上說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前正在經(jīng)歷快速成長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)企業(yè)正在向上中下游分化，住宅產(chǎn)品也在不斷細(xì)分。

馮侖認(rèn)為，目前地產(chǎn)業(yè)面臨的政策環(huán)境發(fā)生變化，住宅產(chǎn)品的功能部分退化。對(duì)此，住宅類地產(chǎn)企業(yè)正在轉(zhuǎn)變應(yīng)對(duì)。他說(shuō)，住宅類地產(chǎn)企業(yè)從價(jià)值鏈上來(lái)看，向下游可以轉(zhuǎn)為建筑公司，向中游可轉(zhuǎn)向服務(wù)公司，向上游轉(zhuǎn)為金融公司。在當(dāng)前政策環(huán)境下，一部分企業(yè)轉(zhuǎn)向下游，更多成為利潤(rùn)較低的代建公司。一部分適當(dāng)離開住宅領(lǐng)域，轉(zhuǎn)向商務(wù)和金融地產(chǎn)。

他說(shuō)，在中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過(guò)1萬(wàn)美元的城市，在這些城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展越來(lái)越快，需求越來(lái)越大，就導(dǎo)致很多地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)向商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)，一部分轉(zhuǎn)向金融不動(dòng)產(chǎn)。轉(zhuǎn)向商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)就要求以營(yíng)運(yùn)為核心能力，而不簡(jiǎn)單以規(guī)模和成本來(lái)衡量。而轉(zhuǎn)向金融方向，則對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新、風(fēng)險(xiǎn)管理以及交易技術(shù)有更多要求。

馮侖還說(shuō)，住宅類地產(chǎn)還開始尋找同樣價(jià)格區(qū)間內(nèi)商品的差異性，創(chuàng)造專業(yè)化細(xì)分市場(chǎng)，以滿足不同需求的客戶，這也是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。他舉例說(shuō)，如三亞的旅游地產(chǎn)，雖然風(fēng)景優(yōu)美但缺乏相應(yīng)配套設(shè)施，而價(jià)格類似的臺(tái)北陽(yáng)明山地產(chǎn)，則因?yàn)橛杏谰卯a(chǎn)權(quán)等不同特質(zhì)而能吸引不同的客戶。

論壇上，美國(guó)麻省理工學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授威廉姆·威頓說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)目前并不存在很大泡沫。他認(rèn)為，中國(guó)未來(lái)的住房需求將很大程度上來(lái)自于城市化進(jìn)程，每年增幅可能達(dá)到2000萬(wàn)套。另一方面，隨著中國(guó)財(cái)富增加，存款已經(jīng)不能滿足財(cái)產(chǎn)管理的需求，從而將產(chǎn)生大量投資投機(jī)性住房需求。威頓認(rèn)為，這部分需求可能導(dǎo)致泡沫風(fēng)險(xiǎn)，因此需要密切關(guān)注。（