曲靖大城房賤 抱“團(tuán)”壓價的困惑

曲靖的房價從1000元/㎡漲到2000元/㎡用了10年的時間，那么如今當(dāng)曲靖的房價在2500元/㎡的關(guān)口搖擺的時候，2500元或許就成了一個瓶頸。是瓶頸嗎？今年1月初，地處曲靖市中心核心地段的一城市綜合體項目正式開盤，據(jù)稱開盤價在4500元/㎡，而曲靖城郊結(jié)合部一些新的樓盤開盤價也已逼近3000元/㎡，對于一直以來以低房價而聞名的曲靖或許將再也回不去了。

    曲靖房價“止”高“氣”揚(yáng)

    蒜你狠，姜你軍，都不是豆你玩。2010年在高物價高通脹的壓力下，樓市雖在房產(chǎn)新政的調(diào)控下也是一路高歌猛進(jìn)。限購令、提高首付比例、取消首套房貸利率打折等優(yōu)惠措施還是未能將房價止住。而曲靖的樓市卻似乎逆潮流而動，在全國樓市一片漲勢之下，曲靖住宅類房價甚至在一季度還跌破2000元/㎡的關(guān)口。就這一反�，F(xiàn)象，本報在2010年8月5日的專刊中對曲靖的樓市進(jìn)行了剖析大城房賤！ 2010年11月25日，占地600畝的曲靖·恒大名都舉行開工儀式，作為中國地產(chǎn)十強(qiáng)的恒大地產(chǎn)正式進(jìn)駐曲靖，這個以氣候、美食、房價為宜居品牌的曲靖在悄然發(fā)生著變化。

    2010曲靖房價止高2500元/㎡

    無論是昆曲城際列車的開通還是滇中四城一小時經(jīng)濟(jì)圈的打造，無疑對于曲靖經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展來說都是一次飛躍和難得的機(jī)遇。2010年對于曲靖的房地產(chǎn)來說無疑將一個分水嶺，首先是作為曲靖每年一次曲靖樓市盛會曲靖房交會已經(jīng)連續(xù)舉辦十年，某種程度上來說，曲靖樓市在走了十年之后或許將褪去青澀逐漸邁向大盤時代。另外，曲靖市從2011年開始城區(qū)將結(jié)束多層單元房的審批規(guī)劃。意味著曲靖樓市將告別數(shù)年來一統(tǒng)天下、一宅獨大的多層時代轉(zhuǎn)而邁向高層時代。在2010年12月25日，翠峰路上一個名為紳園的樓盤開盤，有消息顯示其開盤價已經(jīng)突破4000元。與此同時在曲靖一環(huán)外珠江源大道與金江大道交叉口的一個樓盤開盤，開盤價已經(jīng)突破2800元。如果說2010年曲靖房價在2500元的關(guān)口徘徊和盤整，那么2011年開局，對曲靖的樓市和房價來說將是一次新的突破。
 然而與曲靖房價的“低迷”現(xiàn)象相比，曲靖房地產(chǎn)的投資卻每年在大幅度地遞增。來自曲靖市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2011年 1-11月，曲靖市房地產(chǎn)開發(fā)完成固定資產(chǎn)投資101.56億元，同比增長29.51%，商品房銷售面積271.89萬平方米，同比增長26.07%。從數(shù)據(jù)看，曲靖房地產(chǎn)投資已經(jīng)突破百億大關(guān)，而銷售同樣呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象。而在2010年三季度，曲靖城區(qū)的房價已經(jīng)回位到2009年的水平，均價2500元/㎡。

    土地價格上漲或?qū)⒗�升曲靖房價

    2010年4月12日，曲靖市國土資源局就曲靖市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價調(diào)整舉行聽證會，就曲靖市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價上調(diào)進(jìn)行聽證。聽證會上提出：對比2008年基準(zhǔn)地價，市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價商業(yè)用地不作調(diào)整；住宅用地均為上升趨勢，各個級別價格上調(diào)幅度為4.04%至10.66%。之后聽證會結(jié)果通過了省國土資源廳專家組的驗收，新的基準(zhǔn)地價于2010年11月1日起實施。

    2010年7月30日，曲靖市國土資源局召開土地利用總體規(guī)（2006-2020）聽證會， 2006年-2020年，建設(shè)用地總規(guī)模12.42萬公頃（186.30萬畝）。省國土資源廳下達(dá)曲靖市的規(guī)劃新增建設(shè)用地參考指標(biāo)為30.45萬畝，平均每年約2萬畝，而曲靖平均每年用地需求量在3萬畝左右，預(yù)計今后每年的用地量仍有增無減。

    一邊是中心城區(qū)土地基準(zhǔn)價格的上調(diào)，一邊是城市建設(shè)用地在不斷地增加。隨著土地供應(yīng)量的增加和價格的上調(diào)，曲靖的房價會是一個什么樣的結(jié)果就只能拭目以待了。
房價拉動內(nèi)需不足

    曲靖房價為什么這樣低？甚至中心城區(qū)的房價還低于周邊縣份上的房價，針對這一些疑問，曲靖市房產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)人表示：“曲靖所謂的低房價與曲靖的宜居城市是相吻合的。曲靖的房價也符合曲靖當(dāng)?shù)氐氖杖胨�平�！比欢鴮τ谶@一說法，有些業(yè)內(nèi)人士也表疑惑：“曲靖的房價低嗎？曲靖的房子有近30%是周邊縣份還有貴州盤縣一帶的人購買的。市場聽到的低房價不過是一些政府部門的團(tuán)購團(tuán)建房。”對于這一說法，本報在今年《大城房賤》的專題采訪中也提到：市場上有能力購買房屋的人被團(tuán)購團(tuán)建了，而低收入的市民卻被推向了市場。換句話來說就是低收入者為曲靖市場上的高房價埋單。

    如今步入曲靖一些小區(qū)，入住率低下是一個普遍狀況。有業(yè)內(nèi)人士表示入住率能到30%就已經(jīng)是高入住率了。這就形成了房屋低空置率和低入住率的尷尬局面，這也是曲靖房產(chǎn)一級市場和二級市場反差極大的一種映射。或許要解決這一狀況，取消團(tuán)建房才是根本，而這一政策目前已經(jīng)實施。

    城市綜合體助力曲靖房價

    “誰說投資只有商鋪！”2010年，一條這樣的廣告語讓曲靖的樓市暖風(fēng)勁吹。2010年，隨著中心城區(qū)幾個商業(yè)地產(chǎn)項目的落成，一方面改變了曲靖房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)單一的現(xiàn)狀，另外一方面商業(yè)的地產(chǎn)的出現(xiàn)也拉升了曲靖的房價。2010年隨著炮團(tuán)片區(qū)、荷花塘片區(qū)改造項目的推進(jìn)，有望在2011年開盤。作為曲靖目前體量最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目無疑將大幅度拉升曲靖的房價。或許對于2010年年初，曲靖住宅類房價跌破2000元關(guān)口也許永遠(yuǎn)只屬于記憶了。