商業(yè)地產(chǎn)策劃隨筆：旅游商業(yè)地產(chǎn)的簡單模式

商業(yè)地產(chǎn)策劃隨筆：旅游商業(yè)地產(chǎn)的簡單模式

旅游商業(yè)地產(chǎn)，主題商鋪是盈利途徑，但主題公園的打造無疑是整個項目的核心，因為旅游商業(yè)地產(chǎn)的模式很簡單，那就是“主題公園+主題商鋪”。

我們先來看看一個簡單的案例。云南民族村是昆明一個老牌的旅游景點，占地6000多畝，每年游客數(shù)量100多萬人。云南民族村建立于1992年，是目前中國不多的可以實現(xiàn)盈利的主題公園，每年的利潤達1000多萬。先說每年100多萬的游客，這是很大的數(shù)字，光這100多萬的游客的門票收入，民族村1年就可以收到8000萬以上。但民族村的經(jīng)營狀況仍然不令其主管部門滿意，2008年其主管部門就曾經(jīng)希望以3億多的價格賣掉民族村（民族村屬于國有資產(chǎn)），雖然屬于賤賣但未能如愿最終以流拍告終。

可能就在2008年同一時間，民族村啟動了一個叫做昆明故園的商業(yè)項目，這個項目總建筑面積可能有2萬平米，目前已經(jīng)全部建成實現(xiàn)100%招商和出租，經(jīng)營狀況非常好。這個只租不售的商業(yè)項目至少每年給民族村貢獻1500萬以上的租金收入。

為了加強民族村主題公園和昆明故園兩個項目之間的聯(lián)動，或者說為了實現(xiàn)兩個項目價值鏈的對接，民族村將售票大廳轉(zhuǎn)到這個項目的最末一棟，以逼迫游客強制性逛街，貢獻人流，帶動人氣和商業(yè)氣息。

其實，這是旅游商業(yè)地產(chǎn)一個簡單的模式：主題公園+主題商鋪。

另外還來看一個案例。昆明官渡古鎮(zhèn)是一個十分悠久的歷史群落，建有許多廟宇，可惜這些廟宇在昆明圓通寺和晉寧盤龍寺的夾擊之下，香火十分不旺，每年一度連基本維修的費用都賺不回來。在這種情況下，官渡區(qū)政府建設了大片的旅游商鋪，由于資金短缺，3層高的仿古建筑群花了4、5年才建好。實際上這就是一個主題公園和主題商鋪如何建設、如何互動的問題。后來大家都知道了，官渡古鎮(zhèn)上的寺廟由少林寺托管20年，帶來大量人氣。至于主題商鋪也陸續(xù)出租完畢。

如果你要運作主題商鋪，必須要有主題公園來帶動人氣，沒有人氣，不可能有人來買或租你的主題商鋪。主題公園就是你的價值源泉。反過來，你已經(jīng)有了主題公園，每年有大量的游客，那么不做主題商鋪的話就是人犯傻了，身在金山渾然不知難道不傻嗎。

我們在來看看楚雄彝人古鎮(zhèn)。彝人古鎮(zhèn)相當于主題公園和主題商鋪完全交織在一起，不分彼此，在逛公園的同時也逛了商鋪。但這個項目的關(guān)鍵是打造了濃縮版的彝族文化，又處于昆明和大理之間的中轉(zhuǎn)站，項目成功的概率比較大。

分散的、各自為戰(zhàn)的主題商業(yè)，必須依靠超強的主題公園帶動。比如麗江古城是一個超強的主題公園，是必到的旅游場所和夜間休閑的地方，所以周圍分散的商鋪均能實現(xiàn)成功出租和經(jīng)營。但大理古城的魅力沒有麗江強，所以大理古城周邊的主題商鋪時時還有難以出租的尷尬。

主題公園是主題商業(yè)的價值源，如果你沒有能力和實力打造一個主題公園，那么單純搞主題商業(yè)的話，失敗可能性就會非常大。

最近有公司計劃在墨江縣城搞一個哈尼族的旅游商業(yè)群。主題商業(yè)是項目的盈利點，但做一個主題公園的難度非常大。相比白族、納西族、彝族的文化豐富性來說，哈尼族要遜色許多。民族村里，大理白族、納西族的村子占地就有60多畝，而哈尼族只是一個寨子，一個茅草屋。因此，哈尼族的主題公園的建設和宣傳必然是十分頭疼的事情。