給網(wǎng)友的建議：買(mǎi)別墅須量力而行

給網(wǎng)友的建議：買(mǎi)別墅須量力而行

最近，一位長(zhǎng)期關(guān)注本博的女士咨詢(xún)我一個(gè)問(wèn)題：她該不該買(mǎi)別墅？

先介紹這位女士基本情況：目前有兩套房產(chǎn)，一套250平米躍層，豪華裝修，市場(chǎng)價(jià)值200萬(wàn)，可惜房產(chǎn)證一直沒(méi)有下來(lái)。一套60平米小戶型，位于圓西路、地段好，市場(chǎng)價(jià)值55萬(wàn)，合計(jì)約值255萬(wàn)。另外有現(xiàn)金約250萬(wàn)。無(wú)貸款。這位女士從事建筑設(shè)計(jì)工作，43歲，年收入約40萬(wàn)。有一個(gè)女兒，15歲，2年后計(jì)劃去英國(guó)留學(xué)，每年的開(kāi)支30-50萬(wàn)。其丈夫每年收入20萬(wàn)。

再介紹一下買(mǎi)別墅主要目的：一是其他同學(xué)同事皆有別墅，早幾年買(mǎi)的，如今已經(jīng)漲勢(shì)喜人；二是自己居住，能夠容納外省親戚度假居住需要。

最后介紹她目前列為目標(biāo)的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象：一套世博生態(tài)城250平米別墅，單價(jià)2.3萬(wàn)，總價(jià)575萬(wàn)。稅費(fèi)約30萬(wàn)。總投入600萬(wàn)。她計(jì)劃以按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)。

回答：

一、別墅的投資和購(gòu)買(mǎi)價(jià)值。

擁有別墅是身份的象征，自然不必多言。別墅的投資價(jià)值在于它能夠升值，能夠獲利。假設(shè)上述別墅在10年內(nèi)升值1萬(wàn)元/平米，則總計(jì)可獲利200多萬(wàn)。別墅另外的投資價(jià)值在于它能靠出租獲得收益，但在昆明，別墅的出租獲得收益純粹不靠譜，根據(jù)去年6月份做的一個(gè)簡(jiǎn)單調(diào)查，昆明別墅平均租金為每平米30元，一套200多平米別墅年租金約6-7萬(wàn)，投資回報(bào)期限可達(dá)到70-80年。支撐別墅升值的力量在于國(guó)家2003年已經(jīng)停止審批別墅類(lèi)產(chǎn)品（但事實(shí)上仍然有大量別墅產(chǎn)品供應(yīng)），可以用以建蓋別墅的土地十分稀缺。

別墅還具有很強(qiáng)的居住功能和價(jià)值。這體現(xiàn)在別墅的產(chǎn)品形態(tài)上有天下有地、有天有地成為別墅和花園洋房、公寓價(jià)值天壤之別的主要原因。一般認(rèn)為：天就是露臺(tái)，地就是一個(gè)是花園，一個(gè)是地下空間。這些東西放到一起，就是一種別墅的生活。第二個(gè)是別墅的舒適度，比如面寬可做到6.9、7.8。面寬越大占用的土地越大。面寬也是評(píng)價(jià)別墅的指標(biāo)。還有其他如廳、跳高、主臥的空間，包括餐廳、臥室的尺度都是體現(xiàn)別墅舒適度的地方。 第三個(gè)是別墅的外在裝飾、門(mén)窗、環(huán)境、物業(yè)管理等比較優(yōu)異。

另外投資別墅還具有很強(qiáng)的融資功能。別墅作為抵押品種往往受到銀行的歡迎，而且別墅的抵押率一般可以達(dá)到50%，甚至70%。擁有別墅的人一般被銀行認(rèn)為實(shí)力比較強(qiáng)的人，容易獲得貸款。

二、別墅投資的風(fēng)險(xiǎn)。

我們的風(fēng)險(xiǎn)有四個(gè)，一個(gè)是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)是政策風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)是個(gè)體承受能力的風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)是鄰里風(fēng)險(xiǎn)。所謂的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是說(shuō)經(jīng)濟(jì)和我們正�？吹�GDP是相關(guān)的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展停止了，誰(shuí)又來(lái)買(mǎi)別墅。所謂政策風(fēng)險(xiǎn)，主要在于交易成本，稅收等，稅收過(guò)高往往吞掉你的利潤(rùn)。重慶市開(kāi)始執(zhí)行的房產(chǎn)稅，按一套別墅市場(chǎng)價(jià)值600萬(wàn)計(jì)算，一年的房產(chǎn)稅就是6萬(wàn)元。個(gè)體承受能力非常重要，如果一套600萬(wàn)別墅，首付300萬(wàn)，貸款300萬(wàn)，可能每個(gè)月的還款3.5萬(wàn)，一年就是40萬(wàn)。任何買(mǎi)別墅的人都需對(duì)此有清醒認(rèn)識(shí)。最后一個(gè)是鄰里風(fēng)險(xiǎn)，比如出現(xiàn)主人被殺這樣的兇宅必然會(huì)導(dǎo)致別墅價(jià)值的降低。

三、建議

當(dāng)我們看到未來(lái)一片美好的形勢(shì)時(shí)，比如假設(shè)10年后別墅每平米上漲2萬(wàn)元，別墅價(jià)值1000萬(wàn)以上，購(gòu)買(mǎi)者可能獲得500萬(wàn)的增值，平均每年增值50萬(wàn)，這也許是不錯(cuò)的投資機(jī)會(huì)。但我們一定不要忘記四個(gè)字：量力而行。

1、如果你有600萬(wàn)的閑置資金，沒(méi)問(wèn)題，直接入市交易。

2、如果你要采取貸款的方式，先想好每年40萬(wàn)還款的保障。如果每年沒(méi)有40萬(wàn)的還款能力或者你的未來(lái)職業(yè)收入還存在變數(shù)的話，請(qǐng)先深思。

3、請(qǐng)計(jì)劃好你的資金鏈條。當(dāng)你無(wú)法還款時(shí)，要有資金儲(chǔ)備和融資能力。當(dāng)你敢于冒風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，還需審慎對(duì)待可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)以及應(yīng)對(duì)之策。由于您的大躍層房屋沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法通過(guò)銀行貸款來(lái)作為應(yīng)急。同時(shí)，你也無(wú)法將其變現(xiàn)售出。

4、作為舉債買(mǎi)別墅，而此別墅作為你的第一居所，別墅本身無(wú)法通過(guò)出租獲得收益（即使出租也無(wú)法獲得更高的收益，這一點(diǎn)與購(gòu)買(mǎi)商鋪有明顯的差別），收益的短缺將直接導(dǎo)致個(gè)體購(gòu)買(mǎi)別墅風(fēng)險(xiǎn)的加大。