天驕北麓事件敲響團購喪鐘？

天驕北麓事件敲響團購喪鐘？

——“后天驕北麓時代”冷思考

    近日，在業(yè)界有這樣一種言論，如果華西·濱湖國際生態(tài)城事件敲響了團購警鐘的話，天驕北麓事件就給團購敲響了喪鐘。

    但是天驕北麓事件真的敲響了團購喪鐘？天驕北麓之后，團購之風又將何去何從？

誰輸了“戰(zhàn)斗”？

    2010年12月1日，在天驕北麓售樓部現(xiàn)場，憤怒的團購者推倒了售樓部現(xiàn)場的沙盤；2010年12月4日，還是在天驕北麓售樓部現(xiàn)場，上千的團購者用雞蛋、番茄作為武器攻擊了售樓部……12月19日，天驕北麓開盤，上百人手舉橫幅表達不滿，并有人在現(xiàn)場潑灑雞糞泄恨。昆明房地產(chǎn)發(fā)展史上，購房者和開發(fā)商之間規(guī)模最大的一次正面沖突在2010年歲末上演。

    “這么一鬧，開發(fā)商的品牌都砸了�！眻F購者林先生說，他覺得這件事不僅轟動了整個昆明，還驚動CCTV等全國重量級媒體，這對于開發(fā)商品牌的負面影響自然不言而喻，但事情后來的發(fā)展并不能印證這一點。

    “我已經(jīng)選房了。”參與了12月4日“戰(zhàn)斗”，還去政府部門申請介入調(diào)查的譚小姐告訴記者，在云南冶金礦業(yè)公司工作的她已于12月11日選了一套60平米，總價為37萬的房子，首付款已經(jīng)交清。折算下來，約6100的單價，與開發(fā)商曾經(jīng)承諾的4300相比，每平米漲了1800元。

    “我也已經(jīng)選房了�！痹谝粋�名為“抗爭倫華地產(chǎn)天驕北麓”的QQ群中，網(wǎng)民李先生也對記者表示，他已經(jīng)選了一套4M戶型的房子，單價為6300左右。

    譚小姐還告訴記者，他們公司參加團購的人大部分都已經(jīng)選房了，李先生也在12月15日向記者透露，根據(jù)他了解到的情況，大部分人已經(jīng)選房了。

    “我們項目12月18日開盤，如果您是團購的，還沒選房就要抓緊了，過了就不能選房了�！�12月15日，在天驕北麓售樓部，置業(yè)顧問告訴記者，項目一切照舊，并沒有因為事件影響而推遲原計劃中的開盤。

     即使還有一部分人選擇繼續(xù)“戰(zhàn)斗”，但是這場發(fā)生在天驕北麓的“戰(zhàn)斗”和今年很多類似“戰(zhàn)斗”一樣，最終以大部分團購者的妥協(xié)而告終。

誰贏了“戰(zhàn)斗”？

    這場“戰(zhàn)斗”中，團購者輸了，那誰贏了呢？

    云南倫華房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理袁偉在接受媒體采訪時表示，公布的價格高于團購時的預計的價格是因為，一方面，城市配套費、建筑材料、人工工資等費用都在漲價，開發(fā)成本驟增10%以上；另一方面，天驕北麓是城中村改造項目，因各種原因一直沒拿到預售證，也就無法開盤，但工程進度不可能停，這進一步增大了天驕北麓的資金壓力。袁偉的話中透露出些許“無奈”和“被迫”，但這些是不是漲價的全部理由?

     不愿具名的某開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理王先生并不這么看,曾在昆明某知名開發(fā)企業(yè)做過開發(fā)預算的王總告訴記者，2008年，受國際經(jīng)濟危機影響，鋼筋水泥等建筑材料價格下跌，而隨著經(jīng)濟回暖，鋼筋、水泥價格在2009年、2010年確實出現(xiàn)上漲趨勢，甚至有時候還訂不到。但是由于高層建筑，每平米用鋼量在60公斤左右，即使鋼筋每頓上漲1000元，攤到每平米頭上就60元。加上水泥等建筑材料，以及建筑工人工資近年漲幅，每平米建筑成本最多漲幅就在200元左右。

     在城市配套費問題上，王總介紹，由于近年昆明地鐵、機場、道路等重大城市基礎設施建設項目眾多，部分資金來源被分攤到了房地產(chǎn)項目上。2009年9月，昆明市調(diào)整了城市基礎設施配套費征收標準，由原來的按征地面積計收，變成了按建筑面積來征收。根據(jù)新標準，容積率大于2的普通商品住房按建筑面積80元/平方米征收；容積率大于1小于2（包含2）的商品住房按建筑面積120元/平方米征收；容積率小于1（包含1）的商品住房按建筑面積240元/平方米征收；商業(yè)、商務等非住宅按建筑面積160元/平方米征收。根據(jù)天驕北麓的容積率，每平米是按照80元征收，比照原來標準，每平米多出也就是約50元左右。

     實際上，天驕北麓漲價有一個眾所周知但是卻沒有被提及的理由，就是該項目中有1500套公租房。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，據(jù)昆明市房產(chǎn)交易中心網(wǎng)站上公布的天驕北麓房源信息顯示，這1500套公租房面積除了有66套32.46平米以外，其余全部為約18平米到27平米不等戶型，而且其中以22、23平米占絕對多數(shù)。即使按照每套平均25平米計算，公租房總面積為37500平米。另外，其中第27、28、29、30、31、32棟為回遷房，據(jù)記者測算第32棟房源總面積約為1.76萬平米，第33棟總面積約為1.54萬平米，而且這幾棟總體差別不是太大，按照每棟平均1.7萬平米計算，回遷房房源總面積約為10.2萬平米左右。這樣，回遷房和公租房加起來，約有15萬平米左右的房子不能拿來銷售。

    這樣，就可以大致測算一下該項目成本情況。該項目一期208畝土地，拿地成本為7.02億。項目總建筑面積約100萬平米，地上建筑面積為84萬平米，除去一些附屬物建筑面積，再除去15萬平米的公租房和回遷房，該項目起碼有60萬平米房源可以對外銷售。7.02億的土地成本，除以可售的60萬平米房源面積，則每平米可售房源攤到的土地成本約為1100元。

    據(jù)王總透露，在2008年，昆明高層建筑材料成本+綠化+建筑工人工資，每平米預算為1700元左右，即使加上200元的漲幅，每平米為1900元左右，加上一般慣例的3%的營銷成本，和平均近17%左右的稅費。

    土地成本加建設成本，再加上稅費營銷成本，可以得出該項目每平米的成本大概3600元。據(jù)消息人士透露，該項目公租房或許還有一定的政府補貼，只是五年之后才給，而且，該項目還在原先批準的32層的基礎上多蓋了兩層，彌補了一定損失。

    不難看出，該項目當初確定的4300的團購均價為利潤留下的空間并不多，王總也指出，如果項目融資額度較大，融資成本比較高的話，這個空間會被壓縮很多�！暗�是，不管是公租房的原因，還是開發(fā)成本上漲上升的原因，都不是項目價格近乎翻倍的根本理由。”

    還有人指出，該項目遲遲拿不到預售證原因基本歸結(jié)為企業(yè)自己，由于該項目部分戶型采光達不到要求，遲遲過不了規(guī)劃所致。

 一場不對稱的“戰(zhàn)斗”

     “其實結(jié)果早已注定�！崩ッ鞲呶莸禺a(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理胡先鈞說，因為這是一場力量不對稱的“戰(zhàn)斗”。

      關于這場“戰(zhàn)斗”的不對稱性，在事件發(fā)生的沖突現(xiàn)場就可見一斑。因為面對開發(fā)商，即使群情激奮，團購者選擇的也是“雞蛋”、“番茄”這樣的武器，購房者的“戰(zhàn)斗”最多只是情緒發(fā)泄而已。

    “我們手里只拿到了一張收款收據(jù)。”譚小姐告訴記者，2009年12月，單位和天驕北麓達成了團購意向，于是譚小姐也交了3萬元，但是到了近期開發(fā)商明確提價時，她才意識到幾個問題：第一，她手里只有一張收款收據(jù)，團購協(xié)議都是單位和開發(fā)商簽訂的，而團購協(xié)議上，既沒有明確團購價格，更沒有相關違約責任條款，有的只是承諾銀行按揭有4%的優(yōu)惠，一次性付款有5%的優(yōu)惠。第二，原來她意識中的4300的團購均價其實只是出現(xiàn)在開發(fā)商廣告中，以及2009年春季房交會和秋季房交會上有所提及。第三，她交的錢只是“意向金”，不是定金。其實，在法律上并沒有“意向金”這個專有名詞，只有“訂金”和“定金”

     建緯（昆明）律師事務所鄧璐瑤律師認為，綜合來看，法律維權(quán)道路對天驕北麓團購者而言，難度非常大。顯然，天驕北麓團購者要想拿起比“番茄、雞蛋”更有效的法律武器來“戰(zhàn)斗”的話，顯然還是一場不對稱的“戰(zhàn)斗”。

能否敲響團購喪鐘

     在一場不對稱的“戰(zhàn)斗”中，團購者理所當然的輸了，開發(fā)商理所當然的贏了。面對這樣多的教訓，再加上昆明目前嚴控團購行為的預售新規(guī)出臺，天驕北麓事件真的能成為一個代表性事件，就此敲響昆明團購的喪鐘？

     “你為什么還是選房了？”面對這個問題，譚小姐的回答是：“沒辦法，周邊房價都到了7000以上，不選也就買不到房子了�！倍�同樣妥協(xié)的李先生的答案和譚小姐一樣。 

     “今年房價飛漲，開發(fā)商追求利益最大化才是開發(fā)商變臉的根本原因�！蓖蹩傉f�！疤祢湵甭词录�，其實質(zhì)是房價高聳下的怪象之一�！苯ň�（昆明）律師事務所鄧璐瑤律師同樣認為。

    “在高房價時代，開發(fā)企業(yè)只要給一個利益點，團購就會自動找上門，團購只是表面現(xiàn)象，沒有解決供需矛盾，沒有控制房價飛漲，以后還會產(chǎn)生團購，當然，是否還叫團購就不知道了”頤慶園銷售總監(jiān)張蔚說。

     “你們以后還會參加團購嗎？”

     “如果團購單位實力強，我還會�！崩钕壬�說。

     “我怕了�！弊T小姐說。

     “如果是我，我可能也會提價�！蓖蹩偤芴拐\。

     而天驕北麓事件能否就此敲響團購喪鐘，天驕北麓類事件是否不再發(fā)生，我們唯有拭目以待，并心懷美好愿望。