退距

2010年7月4日，《昆明中心城區(qū)建筑用地范圍建筑退讓除“四環(huán)十七射道路”以外城市道路距離的暫行規(guī)定》出臺，為很多已經(jīng)拿到地、正在進(jìn)入項目前期規(guī)劃的開放商設(shè)定了一條生死線。面對紛至沓來的各種新規(guī)和新政的調(diào)整，開發(fā)商早已疲憊不堪，而雖然僅僅是一則草案，當(dāng)退距這記重拳迎面揮來時，眾開發(fā)商無不頭昏腦脹。

草案規(guī)定，以后，在主城城市規(guī)劃區(qū)1722平方公里范圍內(nèi)，新建建筑須按照所毗鄰的道路層級快速路、主干道路、一類次干道路、二類次干道路、支路，分別逐級遞減退讓50米、40米、30米、20米、10米。其中，毗鄰主干道路的建筑項目，還須滿足“道路中心線仰角45度視域控制”。

對比原有規(guī)定，新草案多出了7-35米的退讓要求。這意味著一個項目的建筑密度和容積率會因此而改變，居住的舒適度因此會受到影響。雖然，不能說退距新規(guī)直接減少了項目的凈用地面積，但通過減少可建面積，臨路的項目必然面臨重新規(guī)劃設(shè)計、報規(guī)，最終項目推進(jìn)速度必然放緩，開發(fā)項目的時間成本無形中也在增加，更為嚴(yán)重的是，有些項目在退距完成之后，也許就是夭折的命運。

曾經(jīng)搶得了與交通要道為鄰地塊的開發(fā)商，一時難免黯然神傷。尤其是多面臨街的商業(yè)金融用地，以道路為據(jù)的優(yōu)勢瞬間蕩然無存，進(jìn)深面寬的縮水也就罷了，嚴(yán)重的，幾面退下來，地塊已經(jīng)所剩無幾。這退的哪里只是距離那么簡單！這背后又帶來了哪些連鎖反應(yīng)不言而喻！

有那么一段時間，很多開發(fā)商都在感嘆，手中的項目生不逢時，趕上了“讓路”的節(jié)骨眼，無奈中多了不少無所措。而對于熟悉了退距草案的后來人而言，選擇項目前做好“退一步”的心理準(zhǔn)備，將成慣例。時至今日，面對與大道為鄰、與大街相接的通達(dá)，慎重是為了避免攤上燙手的山芋。

預(yù)售新政

2010年10月18日，昆明市政府辦公廳向各縣（市）、區(qū)政府，市政府各委辦局，各國家級、省級開發(fā)（度假）園區(qū)，各直屬機(jī)構(gòu)，轉(zhuǎn)發(fā)了昆明市住建局制定的《昆明市進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實施意見》，而11月，《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》也隨之出臺，另外還有《昆明市加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督管理規(guī)定》醞釀在即。

2011年1月1日起，昆明預(yù)售新政將正式執(zhí)行，一場著手于商品房預(yù)售、交易，以及房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管等多方面的整合規(guī)范，掀起了政策改革的風(fēng)暴，以至于年末的行業(yè)內(nèi)，都在關(guān)注和探討預(yù)售新政的作用力究竟幾何。

其實與2005年出臺的《昆明市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知》相比，2010版預(yù)售政策并不見得有想象中的新，更多的是細(xì)化和重復(fù)強(qiáng)調(diào)性的政策修訂。但是，當(dāng)不確定性與特殊性成為昆明樓市重要特征的2010，預(yù)售政策來得及時且意義非常。

之所以將這一輪預(yù)售政策提到革新的高度，離不開大量違規(guī)團(tuán)購、違規(guī)預(yù)售事件頻發(fā)的背景，更離不開幾大政策亮點——對工程進(jìn)度提出較高要求作為預(yù)售條件；將預(yù)售基金監(jiān)管作為預(yù)售證發(fā)放的前置；取得預(yù)售資格的項目要公開全部房源和每套房屋價格；嚴(yán)禁機(jī)關(guān)單位進(jìn)行違規(guī)團(tuán)購；實行網(wǎng)上簽約及登記備案；城管負(fù)責(zé)對違法違規(guī)售房的查處。

預(yù)售新政看起來很美不作數(shù)，聽起來給力也不作數(shù)，2011年的落地實施才是它真實效力一見分曉的開始。預(yù)售新政能不能從紙上談兵變?yōu)闃鞘袠?biāo)榜的準(zhǔn)則，能不能給昆明房地產(chǎn)行業(yè)帶來新氣象，一年后大家再論不遲。

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