年度最具影響力政策：54321

    雖然是在2009年下半年就出臺(tái)的政策，但是由于有“不得對(duì)外公開，也不予以宣傳”的要求寫進(jìn)政策標(biāo)準(zhǔn)的試行通知，“54321”這個(gè)對(duì)昆明房地產(chǎn)影響深遠(yuǎn)的新基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，在2010年因威力的釋放和一系列連鎖反應(yīng)，才如潮汐退去般浮出水面。

    眼下，談房論市幾乎都離不開“54321”，開發(fā)商對(duì)它有過熱烈的討論，置業(yè)者也漸漸體會(huì)到其對(duì)房價(jià)的作用力。

    在昆國土資用（2009）17號(hào)《關(guān)于下發(fā)昆明市房地產(chǎn)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)（試行）的通知》的文件中，對(duì)“54321”的級(jí)差地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作出了明確的表述和范圍劃定：一級(jí)區(qū)域——昆明市二環(huán)路范圍以內(nèi)，土地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為500萬元/畝。二級(jí)區(qū)域——二環(huán)至三環(huán)路之間區(qū)域，最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為400萬元/畝。三級(jí)區(qū)域——三環(huán)路至繞城內(nèi)環(huán)之間區(qū)域，繞城北段延展至北部山麓山腳，繞城內(nèi)環(huán)南部包含滇池度假區(qū)、三個(gè)半島，繞城內(nèi)環(huán)的西段調(diào)整至滇池水岸，南端調(diào)整至官渡區(qū)和呈貢交界處，出讓最低標(biāo)準(zhǔn)為300萬元/畝。四級(jí)區(qū)域——東起昆嵩公路，南至呈貢縣與晉寧縣交界線，西至三級(jí)區(qū)域范圍線，北至繞城外環(huán)，該區(qū)域包含了空港經(jīng)濟(jì)區(qū)和呈貢新城規(guī)劃區(qū)兩個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為200萬元/畝。五級(jí)區(qū)域——為四級(jí)范圍線至繞城外環(huán)之間的昆明市內(nèi)全部區(qū)域，出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為100萬元/畝。

    在城市土地日漸稀缺的今天，土地增值乃是大勢(shì)所趨，土地財(cái)政作為地方政府收入的大頭，必定要隨城市化浪潮和建設(shè)需求而不斷加碼。原本“54321”最多換來“做面包的人”與“買面包的人”幾多感嘆，而事實(shí)上，《關(guān)于昆明市完善用地中已出讓土地補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓價(jià)款公告》一紙令下，要求2004年后取得的住宅用地重新以“54321”的新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)繳，曾經(jīng)那些以出讓方式取得土地使用權(quán)，被相關(guān)部門審批為“按現(xiàn)行城市規(guī)劃限期建成”和“納入國有存量用地監(jiān)管，可以辦理后續(xù)手續(xù)”的土地，都被納入了補(bǔ)繳范圍當(dāng)中。一旦牽扯到土地成本和開發(fā)成本要重新計(jì)算之后，防不勝防的連鎖反應(yīng)也就接連而出。

    補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金，不僅僅造成了部分小區(qū)房產(chǎn)證難產(chǎn)，項(xiàng)目預(yù)售證難產(chǎn)，甚至有的房產(chǎn)開發(fā)商因要補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金而致樓盤調(diào)價(jià)的情況出現(xiàn)。因?yàn)榘凑找?guī)定的要求，對(duì)于未按照公告規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金，重新簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的宗地，昆明城市規(guī)劃部門不得辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，建設(shè)部門不得辦理《建設(shè)施工許可證》，房產(chǎn)管理部門不得辦理《預(yù)售房許可證》和進(jìn)行房產(chǎn)登記。

    房子都賣得差不多了，土地又要重新交錢；房子終于等到開盤進(jìn)賬的關(guān)頭了，土地又要重新交錢……少需百千萬，動(dòng)輒數(shù)億的土地保證金，這不是一家兩家企業(yè)的苦惱。由于突然而至的開發(fā)成本增加，不得不調(diào)價(jià)或者趁機(jī)調(diào)價(jià)的現(xiàn)象越來越多，因?yàn)榻徊怀鲥X而推不了盤的項(xiàng)目也不在少數(shù)，供應(yīng)緊張?jiān)诩觿。�市�?chǎng)上坐地起價(jià)的亂象也出現(xiàn)了。

    我們有理由相信開發(fā)商是滿肚子的苦水，不調(diào)價(jià)，就意味著企業(yè)收益無法達(dá)成預(yù)定目標(biāo)甚至出現(xiàn)無利潤的狀況。但是，事情總要有個(gè)度。當(dāng)將上推下攘的“轉(zhuǎn)嫁”看成理所當(dāng)然之時(shí)，讓處于鏈條末端的消費(fèi)者來承受一切，問題的性質(zhì)就大大轉(zhuǎn)變了，“54321”的影響力也就超出了政策本身。

    當(dāng)以板塊論價(jià)的昆明房屋價(jià)格結(jié)構(gòu)開始形成，以環(huán)線差級(jí)形式確定的“54321”基準(zhǔn)地價(jià)也許又將再次加碼，近期業(yè)內(nèi)紛紛在議論“987654321”的未來可能，且不管這些閑言碎語究竟是捕風(fēng)捉影亦或是杯弓蛇影，眼看瘋癲而起的房價(jià)，新的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)還會(huì)遠(yuǎn)么？“54321”影響了2010，卻也只怕是地價(jià)飆升過程中的一抹漣漪。