行而上的社區(qū)商鋪業(yè)態(tài)組合

行而上的社區(qū)商鋪業(yè)態(tài)組合

昆明社區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)組合有沒有什么規(guī)律可言呢？

答案是肯定的，不僅業(yè)態(tài)組合有其規(guī)律，而且租金水平、租金遞增幅度，業(yè)態(tài)規(guī)劃，業(yè)態(tài)相互支撐，客源分布等都其特殊性，有許多東西值得研究。但筆者最近走訪一些社區(qū)商鋪的招商部，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)開發(fā)商一改往日只售不租的姿態(tài)，紛紛改售為租。另一個(gè)特點(diǎn)是，這些開發(fā)商旗下的招商部往往采取非常主觀的業(yè)態(tài)組合，人為劃定經(jīng)營片區(qū)，經(jīng)營項(xiàng)目，經(jīng)營內(nèi)容，完全替商戶做主。

表面上是滴水不漏的策劃，實(shí)際上一不小心，可能為后期經(jīng)營的商戶挖了一個(gè)坑，讓商戶往里面跳。為什么這么說？任何商鋪能夠出租，都是基于特地人流為商戶帶來商業(yè)價(jià)值，因?yàn)樯啼伨哂刑囟ㄉ虡I(yè)價(jià)值才有房東與租戶之間的租賃關(guān)系。在一個(gè)小區(qū)，從入住到慢慢成熟需要一個(gè)過程。一條街區(qū)從冷冷清清到繁華興盛也需要一個(gè)過程。問題是，為了縮短這個(gè)過程、完善小區(qū)的配套、提高業(yè)主的生活方便度，我們是通過所謂的招商來進(jìn)行人為控制也引導(dǎo)還是尊重客觀規(guī)律，令市場通過自身的強(qiáng)大力量自覺形成街區(qū)呢？

要解決上述的問題，依本人的研究，要先分析社區(qū)商鋪的數(shù)量和業(yè)主總數(shù)量之間的比例，也就是要看到一個(gè)基本的事實(shí)，業(yè)主總體數(shù)量大而商鋪數(shù)量有限，那么完全沒有必要搞所謂的業(yè)態(tài)組合和業(yè)態(tài)規(guī)劃，我們只要根據(jù)市場一般租金水平制定出租辦法即可完成招商，當(dāng)然在租金上根據(jù)時(shí)間段進(jìn)行折扣和優(yōu)惠的處理，在人氣少的時(shí)候租金低，在人氣高的時(shí)候租金高，也體現(xiàn)公平原則。（有模型可參考）

但如果業(yè)主總體數(shù)量少而商鋪數(shù)量多，那么就有必要搞專門的招商策劃，這種策劃可能涉及到許多方面內(nèi)容，比如當(dāng)滿足業(yè)主日常生活的經(jīng)營業(yè)態(tài)已經(jīng)完全滿足和飽和，那么剩余的商鋪的招租就有必要采取策劃一種統(tǒng)一的業(yè)態(tài)以便成行成市。

在實(shí)際過程中，我們可以學(xué)習(xí)昆明世紀(jì)城。首先，世紀(jì)城臨街商鋪的招商都是通過房東招租、商戶自由選擇這樣一種自發(fā)的力量完成，開發(fā)商不會(huì)無聊到幫這些業(yè)主進(jìn)行單個(gè)商鋪的招商。但世紀(jì)城把主要精力放在他30萬平米SHOPPINGMALL的招商上，而且他采取讓渡利益，讓民間的市場專家和老板去招商，這些老板拿到商場的租賃權(quán)后必然要去研究市場特點(diǎn)、業(yè)態(tài)規(guī)劃問題，否則就有可能血本無歸，這樣就給我們呈現(xiàn)了一個(gè)快速招商、快速入住經(jīng)營的大型商場。

這足以證明一個(gè)問題：有的招商讓市場去解決，有的讓開發(fā)商自己來解決，分清楚你自身商業(yè)的特點(diǎn)、人群特征、消費(fèi)特征、可租商鋪與總消費(fèi)潛力的比例，是非常重要的。

在實(shí)際中，有些房東不研究這些問題，不知道這里面的規(guī)律，不去合理的制定自己的出租策略，反而一口吃個(gè)胖子，把租金搞得很高，最后落得個(gè)要么長期空置，要么頻繁換手經(jīng)營不下去的局面。

在實(shí)際中，有些開發(fā)商的招商部門，故做專家狀，人為劃定經(jīng)營片區(qū)、限制經(jīng)營內(nèi)容，美其名曰策劃，但這種遠(yuǎn)離市場實(shí)際的策劃，遠(yuǎn)離經(jīng)營戶意圖的策劃，往往是不成功的。筆者在南市區(qū)曾跟蹤一個(gè)樓盤商鋪的招商，在初期的時(shí)候入主率不高的時(shí)候，強(qiáng)制性吸引高檔服裝品牌介入、洗車廠等介入，但足足這些商鋪大概上萬平米空了2年才終于把這些業(yè)態(tài)吸引進(jìn)來。好在這個(gè)公司是一個(gè)國有房地產(chǎn)公司，對于租金損失無所謂，如果換了私營企業(yè)，我相信不會(huì)這么大方的。

我們公司專業(yè)研究了昆明社區(qū)型商鋪業(yè)態(tài)豐滿過程，假設(shè)某小區(qū)1000戶以上，該小區(qū)從交房入住到業(yè)態(tài)相對成熟的前5年時(shí)期，業(yè)態(tài)呈現(xiàn)以下的規(guī)律（獨(dú)家成果首次公開）。

（一）前期（入住1-2年）

特征：初始時(shí)期人氣不夠，只能以較低租金吸引商戶，但租約不宜超過2年

業(yè)態(tài)：房產(chǎn)中介  裝飾裝修、五金、塑鋼、窗簾   餐飲   小超市

承租能力強(qiáng)業(yè)態(tài)：房產(chǎn)中介、裝飾、五金、塑鋼等

（二）中期（入住3-4年）

特征：隨著人氣不斷上升，租金提高，有些業(yè)態(tài)退出，有些業(yè)態(tài)保留或進(jìn)入

業(yè)態(tài)： 房產(chǎn)中介   藥店   茶室、餐飲    服裝店、內(nèi)衣店    美容美發(fā)   按摩、洗腳、針灸   中大型超市   洗車  診所 

承租能力強(qiáng)業(yè)態(tài)：服裝、美容美發(fā)、中介、餐飲、中大型超市、藥店  

承租能力弱業(yè)態(tài)：茶室  網(wǎng)吧  診所  小超市

（三）后期（入住5年以后） 

特征：有些業(yè)態(tài)承租能力低、市場消費(fèi)需求少而退出，留下來的是承租能力高的業(yè)態(tài)，此階段租金普遍高 

業(yè)態(tài)：房產(chǎn)中介    藥店    高檔品牌服裝、皮鞋店   美容美發(fā)   兒童類    超市  診所

承租能力強(qiáng)業(yè)態(tài)： 服裝、美容美發(fā)、中介、餐飲、中大型超市

承租能力弱業(yè)態(tài)：茶室  網(wǎng)吧  診所  小超市

注：如果是中小型社區(qū)（200-800戶），由于消費(fèi)能力有限，其業(yè)態(tài)形成更有特殊性。