昆房產(chǎn)中介惶惶自危

昆房產(chǎn)中介惶惶自危

12月初，昆明住房與城鄉(xiāng)建設局召開會議，決定按7個方向整治昆明房地產(chǎn)市場環(huán)境。其中，明令禁止中介掛靠，“在檢查過程中，發(fā)現(xiàn)中介存在掛靠行為的，被掛靠單位一律記入不良信用記錄，從重處罰，情節(jié)嚴重的吊銷其資質(zhì)�！币粫r各中介人人自危。

本博認為，確定何為“掛靠”將是中介整治行動的重點。目前，昆明中介公司遍地開花，一條街上有時會聚集20-30家中介門店，這些中介門店一般采取加盟店分公司形式、自營店形式、無證個體戶形式，當然有些門店是有昆明市住房與城鄉(xiāng)建設局頒布的《從業(yè)資格批準書》的。

分公司形式是目前昆明中介經(jīng)營的主要模式。那么分公司是否就等于掛靠呢？加盟是否也等同于掛靠呢？

本博聽到北京的一個案例，律師認為分公司、加盟就等同于掛靠。北京一家中介公司發(fā)展了幾十家加盟商，設立了分公司，有一次一家分公司將租戶租金卷走不見了，最后客戶要求總公司承擔責任�？偣�司說分公司跟我們屬于合作關(guān)系而不是上下級關(guān)系，是我們的加盟商。我們簽訂加盟合同，每年收取5000元加盟費，準許他們使用我們企業(yè)的名稱經(jīng)營。對于分公司欺騙租戶的行為，總公司不應承擔責任，同時我們已向公安局經(jīng)偵科報案。

而律師認為分公司與總公司實際上是一種掛靠關(guān)系。掛靠是指個人、個人合伙或其他不具備經(jīng)營資質(zhì)的機構(gòu)和單位，為了獲取合法經(jīng)營權(quán)利，與具備經(jīng)營資質(zhì)的法人單位通過協(xié)議或其他形式，并以該法人單位的名義對外從事經(jīng)營活動的一種行為。

分公司沒有房屋中介經(jīng)營許可資質(zhì)，正是通過總公司的名義獲取消費者的信任進行經(jīng)營的，涉嫌誤導消費者。因總公司收取了掛靠費，且簽訂了掛靠協(xié)議，根據(jù)《民法通則》及《公司法》相關(guān)規(guī)定，如果主體沒有對外經(jīng)營的業(yè)務資格，其經(jīng)過被掛靠方授權(quán)并向被掛靠方繳納相關(guān)費用，根據(jù)公平原則，被掛靠方享有權(quán)利就應履行義務，一旦掛靠方存在法律糾紛，應由掛靠方與被掛靠方共同承擔責任，其中被掛靠方承擔主要責任。據(jù)此，受害租戶可以要求總公司繼續(xù)履行合同或賠償損失。

其實，分公司不一定就是掛靠，關(guān)鍵看地方法規(guī)是如何規(guī)定的。根據(jù)云南省建設廳自2006年4月15日起實施的《云南省房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)管理辦法》規(guī)定：

1、從事房地產(chǎn)經(jīng)紀，應當依法設立并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)批準書。該機構(gòu)應是具有獨立法人資格的中介組織。

2、申請房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)批準書的單位，應當具備下列條件：

      (一)有固定的經(jīng)營場所，且面積不少于20平方米；

      (二)注冊資金15萬元以上；

      (三)以房地產(chǎn)經(jīng)紀為主營業(yè)務；

      (四)有符合下列條件之一的下列人員：

       持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證并經(jīng)注冊有效的人員不少于2名；

       持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證并經(jīng)注冊有效的人員不少于1名，持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格證并經(jīng)注冊有效的人員不少于3人；

       持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格證并經(jīng)注冊有效的人員不少于5人；

       (五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他必要條件。

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當向工商行政管理部門申請注冊登記。領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)，到注冊地的州、市建設(房產(chǎn))行政主管部門申報《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)批準書》。

4、設立分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當具備下列條件：

      (一)注冊資金100萬元以上；

      (二)已取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)批準書》，并連續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務4年以上；

      (三)具備本辦法上述人員的要求。以上人員不包括擬轉(zhuǎn)到分支機構(gòu)執(zhí)業(yè)及在已設立的其他分支機構(gòu)執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理；

      (四)無行政處罰或刑事處罰記錄。

 　   5、房地產(chǎn)經(jīng)紀分支機構(gòu)應當具備下列條件：

       (一)負責人須持有注冊經(jīng)紀人證書或經(jīng)紀人協(xié)理證書；

       (二)注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理2名以上；

       (三)有固定的辦公場所。

根據(jù)上述法規(guī)條文，分支機構(gòu)負責人必須有證、本店要有協(xié)理至少2名。昆明住房與城鄉(xiāng)建設局在摸排中介門店的時候，主要看：第一，你所依屬的總公司是否有《從業(yè)批準書》，第二，你分公司負責人有沒有證書；第三，本店注冊經(jīng)紀人協(xié)理至少2名以上。否則，可能就視同吊銷資質(zhì)和納入不良信用記錄了。

但是，云南省注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人和協(xié)理數(shù)量極為有限，遠遠滿足不了市場需求，也就是說，目前市場上大多數(shù)的經(jīng)紀人（是一種職業(yè)，不是嚴格意義上的稱謂）并不具備法律法規(guī)規(guī)定的從業(yè)資格，盡管他們可能已經(jīng)從事了許多年的經(jīng)紀人工作，而且可能業(yè)務能力很強，口碑很好。

查閱中國房地產(chǎn)經(jīng)紀人和估價師協(xié)會官方網(wǎng)站，目前在該協(xié)會注冊的云南范圍內(nèi)的經(jīng)紀人共有1354人，其中828人屬于注冊經(jīng)紀人，另外526人屬于資格經(jīng)紀人，即不經(jīng)常從事中介，而在地產(chǎn)公司、估價機構(gòu)等地上班的人員。按照省建設廳經(jīng)紀機構(gòu)管理辦法 成立經(jīng)紀公司需“持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證并經(jīng)注冊有效的人員不少于2名”規(guī)定，這些經(jīng)紀人只夠成立600多家經(jīng)紀公司，而昆明經(jīng)紀人數(shù)量約有900多人，加上一些經(jīng)紀人協(xié)理人員，昆明至多可以成立500家經(jīng)紀公司。

但問題的重點不在經(jīng)紀公司身上，而在于分支機構(gòu)、即分公司的設立上面。按照房地產(chǎn)經(jīng)紀分支機構(gòu)應當具備下列條件： (一)負責人須持有注冊經(jīng)紀人證書或經(jīng)紀人協(xié)理證書； (二)注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理2名以上；關(guān)鍵要看分公司有多少經(jīng)紀人協(xié)理。那么昆明有多少經(jīng)紀人協(xié)理呢？

我們看看如下整理的數(shù)據(jù)：2007年云南通過經(jīng)紀人協(xié)理考試共709人，其中昆明420人；2008年通過1038人，昆明521人；2009年通過414人，昆明223人；2010年通過2058人，昆明366人。即最近4年時間，全云南省通過協(xié)理考試者共4219人，而昆明通過1530人，占全省30%多。那么，昆明1500多經(jīng)紀人協(xié)理，頂多可以合法的設立750家中介分公司或中介門店。而據(jù)說昆明目前有3000多家中介店，可見70%的中介門店都存在缺證難題，將在這次整治風暴中面臨嚴峻形勢，其命運難料。