昆明發(fā)展梯度消費，遠水不解近渴

樓市呼喚雙軌制，形成梯度消費

溫家寶總理在澳門與市民談話中透漏“內(nèi)地房價難以抑制”，反映了最高決策當層對房價的無奈。許多人聽出來未來中央政府對于房地產(chǎn)市場實行“雙軌制”的味道：商品房和保障性住房同步走，商品房價格由市場決定，保障性住房的建設又政府來實施，滿足中低收入群體的住房需求。

那么，是不是政府就不管商品房價格呢？不會的。在雙軌制最完善的香港，就在11月19日，發(fā)布征收額外印花稅打擊炒樓的信息：香港財政司司長曾俊華表示,將于11月20日開始政府將會增設住宅樓短期轉售額外印花稅,該稅分為三級制,其中6個月轉手額外印花稅為15%,6至12個月轉手額外印花稅為10%,12至24個月轉手為5%。曾俊華還表示,金管局將會要求銀行下調(diào)物業(yè)按揭比率,并適用于非住宅市場。曾俊華認為,相信新措施不會影響真正用家,但表示若有需要,政府將會推出其他措施,并希望是次措施希望有助降低樓市炒風。曾俊華指出,全球資金過剩,加上美國推出6,000億美元副作用不容忽視,而本港樓市較08年金融海嘯以來升兩成,市民負擔比由08年32%至今升至42%,樓市投機氣氛濃厚。

香港政府打擊商品房炒做之風動機，就來自于保護保障性住房的價格不受商品房價格的拉動，降低市民由于住房形成的生活負擔。

由此，內(nèi)地有識之士提出盡快完善中國房地產(chǎn)市場格局，形成梯度消費觀念。一方面通過稅收、金融、限購等綜合措施打擊炒做房價，保證商品房市場健康發(fā)展，一方面通過加快保障性住房建設，平抑商品房房價。

昆明發(fā)展梯度消費，遠水不解近渴

但結合昆明而言，加快保障性住房建設、平抑商品房房價并沒有那么容易執(zhí)行，實際工作中難度不�。�

首先，沒有形成一個統(tǒng)一的委員會來負責保障性住房建設的征地、建設、銷售、管理和修繕，整體工作相互脫節(jié)，來自各個環(huán)節(jié)上的問題此起彼伏，一會滯銷，一會交房難，一會違法出租出售等等；

其次，財政資金被大型市政建設資金擠占，建設資金難以保障，一般情況下聯(lián)手開發(fā)商共同建設，但由于銷售不順暢開發(fā)商資金時時緊繃，被迫舉債加重金融財務成本；

再次，保障性住房，特別是經(jīng)濟適用房在運做過程中頗受詬病，而在目前體制下又無法短期內(nèi)調(diào)整制度，被廣泛看好的政府運作“特價商品房”模式（也就是香港公屋模式）無法展開；

最后，也就是最重要的問題是，昆明目前很難找到保障性住房建設的土地指標，耕地是不允許拿來建設的，可以拿來建設房子的土地要么出讓給企業(yè)辦廠、滿足招商引資落地需求，要么高價出售給開發(fā)商建蓋商品房，這也是制約昆明保障性住房建設的重要因素。

短期內(nèi)抑制房價對策

短期內(nèi)，要抑制昆明房價繼續(xù)攀升，一方面要堅決執(zhí)行國務院全部政策，另一方面要盡快增加有效房源供應，本著為民謀福利、特事特辦精神，節(jié)約規(guī)劃手續(xù)辦理時間、不再給辦理預售手續(xù)層層上鎖、一定程度上鼓勵期房推出、增加供應。當然，也可研究針對外地人士、多套房人士限購措施，以及特別印花稅政策，給房屋轉讓環(huán)節(jié)征收重稅，徹底打擊炒房盈利空間，令炒房人士退出市場。