7000以下基本絕跡，昆明房?jī)r(jià)瘋狂奔萬(wàn)

7000以下基本絕跡，昆明房?jī)r(jià)瘋狂奔萬(wàn)

昆明遭遇高房?jī)r(jià)狙擊

10月、11月，昆明新盤房?jī)r(jià)上演奔萬(wàn)圖景，剛性需求購(gòu)房者揪心無(wú)比。據(jù)《都市時(shí)報(bào)》《近期昆明熱門“萬(wàn)元盤”全縮編》報(bào)道，◎空間俊園現(xiàn)售價(jià)：1.95萬(wàn)元/平米，◎欣都龍城·精英公寓，開盤均價(jià)：1.3萬(wàn)元/平米左右，◎七彩俊園，現(xiàn)售價(jià)：1.8萬(wàn)元/平米,◎濱江俊園,現(xiàn)售價(jià)：10000-12000元/平米,◎萬(wàn)科·金域緹香,開盤均價(jià)：9400元/平米,◎版筑翠園,預(yù)計(jì)售價(jià)1.2萬(wàn)元/平米。

據(jù)有關(guān)人員調(diào)查統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),目前昆明新房7000以下基本絕跡，在售樓盤大多在8000-10000價(jià)位，而綜合品質(zhì)更高的市區(qū)樓盤價(jià)格集體在1.2-1.8萬(wàn)/平米。這種房?jī)r(jià)格局出乎政府、媒體和購(gòu)房者意外。

根據(jù)有關(guān)中介機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，在5-10月期間，昆明無(wú)論二手房還是一手房，期房還是現(xiàn)房，已銷售房還是存量房，所有房源均在這幾個(gè)月內(nèi)“增值”約30-40%，幅度驚人。

那么，到底什么力量使昆明房?jī)r(jià)、尤其在國(guó)家接連新政背景之下，在這幾個(gè)月內(nèi)攀升到如此地步，？昆明房?jī)r(jià)內(nèi)在形成機(jī)制是什么？有什么辦法抑制樓價(jià)？

房?jī)r(jià)短期大漲動(dòng)力何在

這種短期內(nèi)房?jī)r(jià)大漲動(dòng)力來(lái)源于“外部性”。四大外部性：一、全球貨幣增發(fā)，國(guó)內(nèi)通貨膨脹嚴(yán)峻；二、地方政府土地財(cái)政沖動(dòng)；三、昆明城中村拆遷致需求增加、房源減少、新盤供給乏力、房東高價(jià)惜售，整個(gè)市場(chǎng)有效房源減少；四、昆明招商引資用地和商品房建設(shè)用地?cái)D占有限的建設(shè)用地指標(biāo)，導(dǎo)致建設(shè)用地指標(biāo)從未有過(guò)的緊張。

有人認(rèn)為，昆明土地價(jià)格推行54321，直接導(dǎo)致土地價(jià)格大漲，進(jìn)而引發(fā)房屋售價(jià)跳漲。但事實(shí)上，昆明推行54321不假，但政府在推行54321土地價(jià)格的同時(shí)，也大幅度放寬建筑容積率指標(biāo)限制，以前昆明小高層、高層最高容積率僅僅為2.5-3.0，然而現(xiàn)在許多項(xiàng)目的容積率達(dá)到5.0、6.0、甚至10.0以上，提高容積率等于降低了樓面地價(jià)，所以，54321不一定使昆明房地產(chǎn)價(jià)格大漲，但對(duì)于市場(chǎng)帶來(lái)的心理預(yù)期確是十分巨大的。

幾年前一位昆明本土學(xué)者提出過(guò)房?jī)r(jià)5431格局，之后市場(chǎng)形成以“環(huán)線“論價(jià)態(tài)勢(shì)。經(jīng)歷城中村大拆大建、呈貢新城、太平鎮(zhèn)、新螺螄灣等地崛起后，市場(chǎng)價(jià)格改變以環(huán)線論價(jià)格局，變?yōu)橐浴鞍鍓K”論價(jià)格態(tài)勢(shì)。但隨著優(yōu)質(zhì)資源不斷被切割和二次分配、人口向分散的區(qū)域中心轉(zhuǎn)移、路網(wǎng)建設(shè)，將來(lái)樓盤價(jià)格將以個(gè)案“綜合品質(zhì)”論價(jià)。應(yīng)該說(shuō)，目前形成的房?jī)r(jià)分布態(tài)勢(shì)符合以綜合品質(zhì)論價(jià)的規(guī)律。問(wèn)題是，在短時(shí)期內(nèi)昆明房源出現(xiàn)普遍性上漲，其原因來(lái)源于國(guó)際、國(guó)內(nèi)和地方上出現(xiàn)的外部性因素綜合導(dǎo)致結(jié)果。

開發(fā)商占據(jù)強(qiáng)勢(shì)位置

在上述背景下，開發(fā)商對(duì)樓盤價(jià)格的制定完全擺脫以成本定價(jià)的方法，我們?cè)��?jīng)使用的土地、土建、管理、稅費(fèi)、利潤(rùn)等加總的定價(jià)思路徹底OUT，在一個(gè)供應(yīng)十分緊張的市場(chǎng)環(huán)境里，開發(fā)商占據(jù)的是優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)勢(shì)地位，擁有強(qiáng)勢(shì)定價(jià)權(quán)利。隨之使用“撇脂定價(jià)法”。

根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)理論，所謂“撇脂定價(jià)”是指，相對(duì)于產(chǎn)品對(duì)大多數(shù)潛在顧客的經(jīng)濟(jì)價(jià)值來(lái)說(shuō)，價(jià)格定得較高，以便從份額雖小但價(jià)格敏感性低的消費(fèi)者細(xì)分中獲得利潤(rùn)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是高開高走，或者高開低走，以高價(jià)作為樓盤的起始價(jià)格。在這種定價(jià)機(jī)制里，樓價(jià)焉有“低”的道理？