昆明何必給預(yù)售資金“上鎖”！

住建局四招打造健康地產(chǎn)市場(chǎng)，

何必給預(yù)售資金“上鎖”！

媒體認(rèn)為《意見》將加劇開發(fā)商資金鏈緊張程度

昆明10月底出臺(tái)了《進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》，于明年1月1日實(shí)施�！抖际袝r(shí)報(bào)》首席財(cái)經(jīng)記者許建龍出現(xiàn)了過度解讀，這位記者象發(fā)現(xiàn)新大陸一樣，對(duì)給預(yù)售資金上鎖之舉大唱贊歌。

他認(rèn)為，《意見》將完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目只能設(shè)立一個(gè)監(jiān)管賬戶，這意味著昆明開發(fā)商直接收存商品房預(yù)售資金的行為將一去不復(fù)返。通過監(jiān)測(cè)萬科、富力地產(chǎn)、綠城、龍湖地產(chǎn)等標(biāo)桿房企的開發(fā)資金來源發(fā)現(xiàn)：一旦鎖定預(yù)售款，約四成地產(chǎn)商資金騰挪術(shù)或?qū)⑹芟�，昆明開發(fā)商資金鏈也將會(huì)受到嚴(yán)重考驗(yàn)，降價(jià)促銷快速回籠資金不失為一種手段。

為了證明其觀點(diǎn)，《都市時(shí)報(bào)》引用一位學(xué)者的分析：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心某教授說，一般而言，開發(fā)商的資金來源主要為三大塊：一是自有資金。部分開發(fā)商手中持有的資金其實(shí)不多；二是銀行貸款。自新政執(zhí)行以來，開發(fā)商獲取貸款的難度越來越大；三是預(yù)售款項(xiàng)。這部分資金賬面上看不到，但對(duì)開發(fā)商來說，對(duì)其前期施工的順利進(jìn)行起了重要作用。

政府初衷

市住建局副局長(zhǎng)李進(jìn)剛接受媒體采訪時(shí)表示，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，是對(duì)商品房預(yù)售制度的必要補(bǔ)充和完善，目的就是給預(yù)售資金“上把鎖”。這樣做確保預(yù)售資金�？顚Ｓ谩⒆懔客度�，確保消費(fèi)者交了錢能夠拿到房，保障預(yù)售資金的安全和消費(fèi)者的重大權(quán)益，同時(shí)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展。

說白了，政府擔(dān)心的是預(yù)售資金被騰挪導(dǎo)致爛尾，比如華西濱湖國際城的案例。

住建局四招穩(wěn)定市場(chǎng)環(huán)境

在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，保護(hù)消費(fèi)者購買房產(chǎn)權(quán)益不受侵犯，住建局只需要四招即已經(jīng)足夠了，第一招，卡開發(fā)商的《預(yù)售許可證》，包括開發(fā)商四證情況、工程形象進(jìn)度、廣告和蓄客有無違規(guī)情況，最后決定是否發(fā)放《預(yù)售許可證》；第二招，卡網(wǎng)上備案見證，保證一房一賣，銀行憑備案證明發(fā)放按揭款，否則拒絕發(fā)放款項(xiàng)；第三招，卡退房，打擊囤房、炒房最有利武器；第四招，卡《房產(chǎn)證》，見備案登記表后才能發(fā)放《房產(chǎn)證》。以上四招很簡(jiǎn)單，但非常實(shí)用。　　

需要強(qiáng)調(diào)的是，以上四招的前提條件是，住建局工作人員恪盡職守，建立嚴(yán)厲問責(zé)制度。

我們來看看華西濱湖國際城的問題。開發(fā)商無法提供《預(yù)售許可證》，客戶拒絕交納任何款項(xiàng)，這是一條原則，是每位入市交易的人所應(yīng)遵守的準(zhǔn)則。如果客戶在開發(fā)商無法提供《預(yù)售許可證》的前提下仍愿意付30%誠意金，遇到風(fēng)險(xiǎn)自行承擔(dān)，一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨，無可厚非。因此，住建局要做的事情是，1、增大宣傳力度，“不見預(yù)售證，交納款項(xiàng)給開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)”灌輸進(jìn)每個(gè)人大腦；2、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控和預(yù)警，提醒公眾防范風(fēng)險(xiǎn)。

不必要的預(yù)售資金監(jiān)管

政府鎖定預(yù)售款可能會(huì)導(dǎo)致資金緊張，但不會(huì)導(dǎo)致降價(jià)、更不會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商難以為繼。原因：首先，政府可以監(jiān)管客戶的首付款，但不可能監(jiān)管商業(yè)銀行發(fā)放給開發(fā)商的按揭款，開發(fā)商仍然具有很強(qiáng)的現(xiàn)金流。其次，政府監(jiān)管資金并非凍結(jié)資金，只要開發(fā)商尋找一些恰當(dāng)理由，資金照樣可以騰挪。再次，資金是一個(gè)自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的核心要素，政府不可能回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)老路去干涉一個(gè)具體企業(yè)的資金流向，企業(yè)可以投訴政府：資金的成本和價(jià)值誰來承擔(dān)？僵化的財(cái)務(wù)流動(dòng)影響企業(yè)的正常經(jīng)營導(dǎo)致企業(yè)失敗怎么辦？屆時(shí)，住建局將處于難堪地步。

還需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)，本人在昆明地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)10年時(shí)間，還沒有發(fā)現(xiàn)過某個(gè)開發(fā)商將預(yù)售款卷走導(dǎo)致房屋爛尾。盡管昆明一度產(chǎn)生許多爛尾樓，但據(jù)了解大多數(shù)爛尾樓產(chǎn)生的原因大多是銀根緊縮、又無法預(yù)售，只有停下來，或者股東糾紛，只有停下來。如果一個(gè)項(xiàng)目能夠預(yù)售了，說明這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)成功了，老板距離賺錢已經(jīng)沒有什么障礙了，沒有必要卷款逃走或直接爛尾。

因此，本人預(yù)計(jì)，監(jiān)管開發(fā)商預(yù)售資金款，最終結(jié)果將不了了之。